1、1浅谈房地产价格影响因素与发展趋势摘 要：房地产行业在我国国民经济中具有重要地位，房地产行业的发展，对改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献；我国宏观经济持续平稳发展，也为房地产行业创造了良好的经济环境。我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家“十二五”规划纲要中城市化进程的推进，我国房地产行业需求将依然保持增长，实现长期合理发展。 关键词：房地产价格；影响因素；发展趋势 房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。房地产价格是由许多因素相互作用的结果，众多影响因素相互交织，共同塑造了当时的房地产价格。影响房地
2、产价格的因素主要有：成本因素、供求状况、行政和政治因素、经济因素、社会因素（人口因素、心理因素）以及其他因素。下面我们详细介绍影响我国房地产价格的主要因素。 一、房地产价格的含义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价-货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地产价格下降；在需求量2不变的情况下，供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。然而，在现实中，房地产价格受
3、诸多因素影响，包括经济因素，政治因素，社会因素，国际因素等。综上，我国房地产价格受众多因素影响，与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。 二、主要影响因素 影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值（GDP） 、国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。各个因素的具体分析如下： 1、国内生产总值（GDP） 国内生产总值常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标，它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。GDP 的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在本文由各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是
4、情理之中。进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。 2、物价水平 物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数（CPI）体现。在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的：房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产3价格水平的提高。近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI 居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。而房地产价格的上
5、涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。3、居民收入 随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。在满足基本的吃穿等消费后，他们会有着强烈的购房需求，然而由于短期内房地产价格缺乏弹性，所以短期内需求的增加必定会带来房地产价格的上升。改革开放后，随着经济的发展和收入分配政策的调整，我国居民的人均收入持续增加。同时由于城市化进程的加快，最终导致对住房需求的增加。而由于短期内土地市场和房地产开发市场不能对此做出及时的反应，所以短期内居民收入的增加肯定会使房地产价格上涨。 4、利率 利率对我国房地产市场的影响主要是通过对贷款利率的调整来实现的。一方面，贷款利率的增加会加大开发商的
6、成本，压缩利润空间，从而使开发商减少投资，这就意味着住房供给的减少，从而导致房地产价格的提高。另一方面，贷款利率的增加会增加购房者的还贷压力，打击他们购房的积极性，造成需求的减少，使房地产价格下降。综合起来，利率的高低对房地产价格的影响取决于对哪一方的影响更大。 5、汇率 汇率是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种4货币的价格。近年来，由于我国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差，人民币升值压力越来越大。由于受人民币升值的影响，国际上的热钱也开始涌入了中国。同时，由于改革开放后，中国金融市场的逐步开放和国际资本流入的程度加大，吸引了更多的外资进入了中国。外资进入中国实体经济后，首先
7、选择的就是高利润的房地产行业作为他们投资的对象，以获取高额的利润。众多外资的进入都会导致房地产价格的进一步上涨。 6、货币供应量 货币供应量应该是与一国实体经济的总量相一致的，货币供应量的多少标志着这个国家实体经济规模的大小。一般来讲，货币供应量单方面的增多会使房地产价格水平上升；货币供应量单方面的减少将会使房地产价格水平下降。近年来，为了维持人民币汇率的相对稳定，面对人民币越来越大的升值压力，央行向社会投放了越来越多的外汇占款，外汇占款已占货币投放总量的绝大部分。货币供应量已完全超过了现实中经济发展所必需的。货币供应量的过多导致的流动性过剩一定程度上也导致了房地产价格的上涨。 三、房地产市场
8、发展趋势 随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀5缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其近几年的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 1、国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民
9、经济增长率持续超过 7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。 2、体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房
10、与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。 3、与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20 世纪 80 年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而6是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋” 。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经
11、超过 6000 亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。 尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。 我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫” ，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。 四、结语 现实中，
12、我国房地产价格受众多因素综合影响。当前，随着中国劳动生产率的提高，中国连年贸易顺差，贸易顺差的不断扩大无形中给人民币的升值带来了压力。同时由于国际社会对人民币升值存在较大的预期，热钱纷纷涌入了中国。为了赢得良好的外部环境和维持人民币汇率的相对稳定，政府不得不投放大量的货币减轻人民币升值的压力。如此，使得流通中的货币大大超过了现实中的货币需求量，造成一定的通货膨胀，引起房地产价格的上涨。由于社会对通货膨胀存在一定的预期，进一步加剧了物价的上涨，造成房地产价格居高不下。同时由于我国特殊7的国情，土地资源的稀缺和人口的膨胀，房地产价格在长期内会是不断增值的。高房价已经严重威胁到普通居民的生活质量和社会经济发展的稳定性，所以迫切需要我国政府对房地产市场进行宏观调控。
