1、1农场住宅小区物业管理现存问题及对策摘 要：目前，物业管理经过不断的发展已经在住宅小区中占有重要的地位，是住宅小区不可或缺的因素。虽然物业管理对居民的居住条件和环境起到了明显的作用，但是其本身还存在一定的问题，如不及时完善，必定会影响居民的生活质量和社会稳定发展，本文就加强住宅小区物业管理问题的思考进行了相应的探讨。 关键词：住宅小区物业管理问题对策 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2012）12-0021-02 一、物业管理及农场住宅小区物业管理中存在的问题 所谓物业管理的概念是物业管理单位向住宅社区统一供给的公共性的服务的工作，它包含了社区的安全管
2、理以及环境秩序的管理，并且对于这种客观存在的管理及服务向社区内的户民收取金钱报酬，它具有明显的社会性。物业管理表现出很多特性，比如有社会性、市场性、合同性等等。当前，我们国家的物业管理行业还有下面三大缺陷： 1.物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确 因为我们国家当前市场经济体制不成熟，所以在实际中，房地产商同物业管理单位间有附属的关联。首先，物业管理单位通常是房地产商的下级组织，它属于地产商，这样的关联性在我们国家大量的居住小区中都是；其次，如果小区的业主委员会还未创办，房地产商就可以作业2大业主的地位来招聘物业管理机构，也就是说这二者间有协议关联。假如业主委员会创办后，物业管理机构的选择
3、就通过小区业主委员会来开展，房地商就应把小区所有一手文件档案交由物业管理机构。不过现实中，房产商通常出于利益的目的仍然把持物业管理。 2.物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明 物业管理单位间的冲突一般产生在物业管理职责的交转中。首先，前任的物业管理公司不情愿失去物业管理的权力，虽然被弃选还是不肯离开小区，严重的还会故意借由一些麻烦来阻碍新的物业管理机构到小区入职，影响新的物业管理机构的工作。其次，就算前任物业管理机构放弃本身持有的物业管理权力，但是会在离开小区时对小区搞破坏，把物业管理要用到的设备毁损，带走关于社区业主的文件档案，不对新的物业管理单位转交财务记录等，所有的不良恶行阻碍了新
4、的物业管理机构的职务开展，引发新旧物业管理单位的不和。 3.物业服务企业与业主之间不能认真履行合同 小区业主和物业管理机构间由于物业协议的存在产生了法律上权利和义务关联。业主和物业管理机构间的关联一般从业主委员会及物业管理机构上表现出来。业主是委托方，物业管理机构是被委托方，他们存在协议的约束。他们间也会有如下的冲突： 3.1 物业服务企业以拒交物业管理费为由不给业主房屋钥匙 现实里通常会有如下的情形发生：住宅买受人在符合住宅买卖合同的规定下，已经全部或者部分付清房款后，被通知需要找物业管理单位办理入住手续。这时候物业管理机构就会要求买主完成某些表格、签约3物业管理协议、并且要上交物业管理经费
5、，同时还会扣留买主的新房钥匙。所以，住宅买主假如对物业的协议有什么不满，或是对物业的费用不满意而不交费，就不能拿到新房钥匙，影响到房屋入住的顺利。 3.2 收费类型多，标准不统一 在我们国家物业管理的市场体制还很不完善，物业管理服务有经常乱收费、品项繁杂。所以，当前物业管理中业主和物业管理机构间最大的麻烦和冲突就是物业费用的问题。物业费是物业管理单位的经济来源，物业费用如果不按规定上交，当然会对物业管理职务的开展产生消极的不利影响，最后还是可能影响到业主的利益。所以，物业管理标准好的住宅区，物业的费用也会高，但是在物业管理服务相对差的住宅社区，即使物业费低，物业费的上交率也不高。管理服务程度关
6、系物业费用。物业费的多少是通过房产证上的建筑面积来计算的，包含公共建筑范围的平分。 3.3 物业服务企业经常以停水停电催缴物业费 住户是消费者的身份，而能源供应方是水电公司，住户在日常的生活中所消费的水和电、气等都是来自于能源商，而不是向物业管理机构来购买这些能源物品。物业机构只不过是代为收取水电费用。他们是经过第三方的委托来代收费的，没有权利从住户上交的物业费中获得这部分的利润，更没有权力以断水断电的强迫性行为来逼迫住户上交管理费。但是在现实情况当中，有的物业管理机构收费时缺少具体规范，没有明确的收费项目，而且收费的指标也不一致，甚至还时常通过断水断电来催收物业费，引起很大的不满。因此住宅区
7、的业主就会向物业机构抗议4这类不合法规的不良行为，由此产生了业主和物业机构的冲突，并且难以调和。 二、完善农场住宅小区物业管理问题的对策 1.转变业主观念，提高物业管理服务意识 物业管理机构中最关键的经济利润就来自于向住户收取的物业管理服务费，这也是物业管理机构改善他们服务水平的核心前提。所以，政府单位有必要提高普及宣传的程度，把有关物业管理的知识向农场中的住宅社区的业主宣讲，让他们理解物业管理对于小区秩序和环境和谐的重大意义，还可以印发物业管理的条例规范，使业主和住户清楚物业管理的收费标准，扭转对物业管理的混乱不良印象。另外，也可通过讲座和咨询的形式，增强业主的管理观念，让业主与物业管理机构
8、间建立互助互信的良好联系，政府单位也有必要对物业管理进行监督，以促进物业服务品质的提升。 2.加强物业管理地方法规制度建设，实行依法管理 当前我们国家的农场住宅社区中物业管理的法律规范体系很不完善，这极大的导致了物业管理的品质不能得到有效地提升。所以，要保证农场中住宅区物业管理服务的顺利进行，还需要政府单位及小区管理机构的合作，并且在地我实际问题的解决上，发展出有效且全面的农场住宅社区物业管理体制。另外，小区的管理机构还可以针对该社会中物业管理公司的现实情形，来确定相应的物业管理规范标准，约束物业管理机构，防止他们恶性停水停电等。 3.建立维修基金制度 5物业管理机构应当要在现实情形掌握的前提
9、下，创建物业维修基金，并且基金的采用和收取要符合国家的有关法律法规。物业管理机构还应当上效专项维修资金给业主。如果专项金的期限到达后，物业管理机构也不可以运用资金作其它用途，必须由业主负责支配，如此才能够确保农场中住宅区物业服务的品质提升，也能加强业主对物业机构的支持合作。 4.创新体制，用科学的手段吸纳和培养人才 物业管理机构中的管理层也应当要对自身的物业公司做好发展规划以及科学管理，这样才能有效促进自身服务水平的改善，让服务工作获得业主的满意。物业机构的管理层应当要把握物业行业的市场情形，积极为企业吸引高级人才，提升企业的管理水平，合理分配企业的资源，革新企业中陈旧的落后制度，提升企业竞争
10、实力。另外，物业机构还要发展完备企业的人才招纳体制，公开公平招聘，并且对进入公司的人才建立培养提升的机制，促进企业内员工的整体修养的改善。 三、结语 农场里的住宅社区的物业管理的核心当然是服务。物业管理当前还是一个比较新的领域，许多理论体制还不够完善，要提高物业管理的服务质量，关键在于扭转业主观念，增强管理服务的水平，同时要改革物业管理相关的法律规范，通过有效的策略来招收高质量的人才，提升物业管理工作员的修养，促进物业管理的顺利开展。 参考文献 1张统华.我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势J.改革6与开放，2011（20）. 2陈丽洁，黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究J.现代物业（中旬刊） ，2010（7）. 3尹瑞凤，韩梅，董莉娜.我国物业管理行业现状及其发展的探讨J.潍坊高等职业教育，2008（4）. 4陈丽洁，黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究J.现代物业（中旬刊） ，2010（7）.
