1、城市规划与房地产开发的协调发展摘要：城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段，两者是计划与实施的关系，只有协调发展、和谐发展，才能更好地为城市建设保驾护航。本文就城市规划与房地产开发的协调发展进行详细的阐述。 关键词：城市规划；房地产开发；协调发展 中图分类号：TU984 文献标识码：A 我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性
2、互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。 1、城市规划的概述 城市规划是一门自古就有的学问，每个民族都有其独特的知识组成。而城市规划其实是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。同时城市规划的研究是城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。 城市规划是城市发展的目标和城市建设的依据，房地产开发则是城市发展目标的实施过程。房
3、地产开发必须服从城市规划，服从城市社会经济发展的需要，这是从城市建设与发展的全局利益出发考虑的，同时也保证了房地产开发的社会效益、经济效益、环境效益的统一。然而，在当前我国城市化进程快速推进的过程中，城市规划与房地产开发之间并非是理论上的协调发展，一方面房地产开发速度过快，过度开发、破坏性开发等现象严重；另一方面城市规划则滞后于城市房地产的发展，严重影响了政府对城市发展的宏观控制力。 2、城市规划和房地产开发的关系 所谓的房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造
4、良好的生活和生产环境，以满足人们需要。而城市规划是一个城市房地产开发的“龙头“，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。同时城市规划与房地产开发的侧重点不同。在战略上，城市规划侧重于宏观地分析城市的发展条件，确定城市的发展方向；而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展和现实收益。从信息反馈角度来看，城市规划侧重于听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要；而房地产开发则侧重于收集市场信息，适应市场的需要。在空间上，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置；而房地产开发多从局部考
5、虑项目的区位选择。在时间上，城市规划侧重于长远的效果，并兼顾近期的发展建设；而房地产开发更侧重近期的效果。从效益来看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境效益的相互统一，侧重于研究降低社会边际成本，提高整体综合效益；而房地产开发更关心开发项目、开发土地和开发企业的经济效益。因此，城市规划是房地产开发的基础，没有城市规划，房地产开发就没有方向和依据。只有在详尽的城市规划指导下，房地产开发才具有前瞻性，才能可持续发展，在收到经济效益的同时，还可以带动相关产业的发展,以达到其本来的目的。两者的关系也可以说是宏观与微观、整体与部分、长期与短期的关系，是后者服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。
6、 3、我国城市规划与房地产开发之间存在的问题 3.1、房地产开发片面追求利润，忽视了城市空间的综合利用 房地产开发商在经济利益目标的驱动下，忽视了开发项目的环境效益，甚至脱离了城市规划控制，使得一些地块过度开发，建筑密度、容积率和建筑间距能提则提、能压则压，与居住舒适度直接相关的绿地率一降再降，开发行为的随意性较大，难以使规划控制作用真正落到实处。国外高层建筑的发展为城市腾挪出更多的公共绿地和休闲空间，而我国高层建筑的发展却只是单纯的提高了土地的容积率和建筑密度。开发商往往从自身利益出发，注重企业的经济利益和微观效益，忽视了全局利益和地块的综合利用价值，使得城市宜居功能严重缺失，城市的综合竞争
7、力受到很大影响。 3.2、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 我国城市规划编制工作需较长时间，完成后经权力机关批准才具有法律效应，实施若干年后，加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局严重失调，原有规划失去意义。 3.3、城市规划编制体系不完善、面临挑战 其主要表现在以下两方面：（1）规划编制内容综合性不够，缺乏经济分析。由于房地产开
8、发具有明显的对经济利益的投机性，因此，城市规划编制的内容综合性不够、可操作性差，缺乏经济分析和规划编制体系不完善等问题，势必削弱其对房地产开发的调控能力。 （2）城市规划编制的动态性和可操作性差。目前，城市规划的编制仍较多的偏重于物质建设规划，注重于确定规划期的人口和用地规模；对于房地产开发所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分区的原则，注重于静态的“最终蓝图” ；对城市总体规划要求面面俱到，编制和审批的时间过长，可操作的时效性差；而控制性详细规划，往往又不能从全局上把握城市土地开发利用过程中房地产开发用地的规模和强度。 协调城市规划与房地产开发和谐发展的举措 4.1 完善法制建设,强化城市规划
9、对房地产开发的约束性、引导性管理 目前，我国城市规划大多以终极的理性规划方式为主, 难以面对现实中的冲突。规划只是政府部门的政绩与形式，在具体的实施管理中也缺乏相关的法制依据有效保障规划的实施。所以，我国需要以城市规划法为基本依据，建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规，增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性，提高城市规划的服务意识，调节房地产开发与城市规划的互动关系，以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性，以超前意识指导和引导房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展，保障规划实施中的持续效应。 4.2、城市空置化现象日益突出 目前
10、，城市空置化现象这一问题日益严重，即城市的中心存在一定数量的未完全开发的土地空间。开发商开发规模过大，也会导致供大于求的局面，房屋滞销，空置房过多。此外，社会上层富裕人群购置多处房产进行炒作转售从中赚取利润，实际使用率却很低，以及不法房地产商故意捂盘惜售或哄抬房价等。这就要求我们完善城市规划对房地产开发的引导机制。此问题可以从 3 个方面着手：首先是增强全民的法制意识。应根据各地的实际情况,以市场为前提，以城市规划法为依据，制定城市规划法实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用；其次是增强规划的超前战略性意识。城市规划通过战略研究
11、发现空间变化的多种可能性，分析哪些是影响空间变化的决定性因素，能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备，按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，从而促进房地产业的健康发展；最后是增强规划行政主管部门的职能，提高城市规划的服务意识。 4.3、尽快完善房地产市场的预警监测体系 建立房地产市场监测系统，形成统一的房地产信息库，可以为城市规划提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析。与此同时，要尽快结束当前土地市场的“双轨制”
12、，实现土地使用权转让的市场化，以强化地价对城市用地结构合理化的促进作用。 4.4 城市规划应加强对房地产开发的管理 城市规划应加强对房地产开发的管理首先必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以城乡规划法为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用；其次是必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。第三是做好控制性详细规划。通过各项控制指标来控制过度开发，它一般规定 8-9 项控制指标（用地
13、界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。第四是必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。通过强有力的执行、调控和整合，协调各方利益，真正做到局部利益服从整体利益，个别利益服从大局利益，眼前利益服从长远利益。 结束语 城市规划和房地产开发都是为改善城市环境和提高人们生活的质量服务。由于行为方式、实施主体、实现周期和实现方法等方面的不同，城市规划和房地产开发之间存在一定的矛盾。因此，正确处理这两者的关系，采取适当措施，使两者协调互动，才可以使城市得到更好的和谐发展，不仅可以为人们的居住提供一个更好的环境，而且还可以使城市规划和房地产开发协调互动，从而实现城市开发建设的良性循环。 参考文献： 1王琳.试论城市规划和房地产开发的协调发展J.山西建筑,2011,02:253-255. 2陈袁.城市规划对房地产开发的影响与思考J.现代商业,2010,17:42.
