1、房产测绘中测绘面积的精度控制探讨摘要：随着我国的社会经济的迅速发展，房地产事业也随之不断的崛起，房产测绘行业也有了较大的发展，对房产面积实施测绘操作，不但增加了房产测绘机构的经济收入，而且也承担了更大的社会和法律责任。 关键词：房产测绘；测绘面积；精度控制 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号： 引言 房屋买卖和产权发证的依据就是房屋建筑面积的测算。它将直接影响到房屋价格及相关费用，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算息息相关。 1、房产测绘的意义 1.1、是确保业主利益的重要法律依据 房产测绘跟业主的自身利益有直接关系，房产测绘的面积计算、全过程和测量的精度的科学性都非常
2、严密，对于房屋所有权产生法律纠纷、违章占地审核及违章建筑提供了重要的凭据，同时是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的可靠依据。这些数据是建房地产档案的原始资料，也是房屋所有权证核发的重要组成部分。 1.2、房产测绘有利于维护房产市场的正常秩序 在国内建筑和房地产业中，房屋建筑面积的多少是其最重要的指标之一，也是最基本的房产测量中需要测定的要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、税费征收、房产交易、产权登记、城市地价核算、房屋面积统计、产籍管理、房屋拆迁安置等中的计量单位，对于非专业人士而言，由于房屋面积的种类繁多，因此常常感觉棘手，尤其是在商品房买卖中，在利益的驱使下，部分开发商时常会打起面积
3、的主意，而某些中介也总是偷换概念，对消费者造成误导。因此，使得商品房销售面积准确性得到提高，使商品房买卖双方的纠纷减少，能够对广大消费者的合法权益起到维护的作用，同时也有利于维护房产市场的正常秩序。 2、房产测绘精度的影响原因 2.1、由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是
4、城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫” ，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。 2.2、然而，房产测绘过程中会遇到很多问题，如果不及时采取有效的措施予以防治，则很可能会对房产面积测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强，但现行的房产测绘规范和标准却不够完善，很多规
5、定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。 2.3、房产测绘的技术性、专业性很强，但是现在的许多无资质的小公司，小单位，对有些问题过于简单的规定，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式的千变万化，许多新问题都无法进行界定，在实际操作中常常由于专业测绘基础知识欠缺难以处理，很容易引起争议。因此
6、，有的大城市现在已经制定了本地的房产测量实施细则，使其测量标准相对比较完善，但是这方面的细则只有少部分的有资质，有实力的公司和单位执行，绝大多数的测绘公司，由于受到利益的驱使，使现在从业人员及房产测绘单位在实际工作中的操作受到房地产公司的误导，只能依靠自己对规范的理解而进行，这就使得测绘质量存在很大的争议，而在这些问题中，最直接受害者为广大人民群众。 3、提高房产面积测绘质量的措施 3.1、对工作人员和仪器设备实行必要的相应的培训及检测 对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、产品检验人员、内业计算和资料整理人员，对这些人员都应经过严格的培训，培训内容包
7、括房产测绘法规、测绘质量管理法规、房产测绘质量检查方法、房产测绘档案管理条例、房屋产权产籍管理知识等，从而使整体工作人员的计算水平、职业素质和职业道德得到提高。所使用的仪器设备必须经过当地测绘仪器检测部门的检测，符合国家规定要求的仪器设备方能使用。 3.2、控制前期收件资料及图纸的审查质量 前期的图纸审查和收件资料的质量控制，是为了保证房产面积测绘的质量。在房产项目建筑的面积预测算时，必须要求委托方提供经规划部门审核通过的建筑施工图，在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或联系单；委托方所提供的图纸一定要是一整套完整的建筑图纸，其中应包括建筑立面图、平面图、楼
8、梯详图、剖面图、阳台及飘窗大样图等，全部图纸都尽可能详细，以便于查阅在测绘过程中的相关尺寸数据。如阳台外围护宽度在平面图上标注不详细，只能在阳台大样图上查阅。收件资料中必须包括土地出让合同、建设工程施工许可证和建设工程规划许可证、建筑总平面图、设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位、幢号批准文件及地名办出具的门牌号，要想保证房产面积测算中各环节的质量，只有通过前期资料收集符合要求并齐全。 3.3、内业数据处理上的控制应到位 内业数据处理上要严格从：技术要求、房产图的规格尺寸、图廓整饰、表述内容是否符合要求，房产的要素表述是否正确和齐全并且是否符合要求，对有关地形要素的取舍是否恰当，图边处理是
9、否符合要求、图面精度；房产面积的计算方法是否正确，其否符合要求；房产测绘报告的编写是否规范，内容是否完整；房产测绘成果的归档管理是否规范等几方面入手。 3.4、面积计算中的公用分摊应严格按照国家房产测量规范执行 在确保房产套型、计算面积以及边长数据准确性的条件下，房产测绘质量控制是一个关键环节就是面积计算与共用面积的合理分摊问题，这是房产测绘工作的核心所在。由于房产面积关系着消费者的切身利益，因此必须保证面积分摊计算的准确性。当前应用的房产测绘软件还不成熟，加之操作人员对业务还不够熟练，因此在房产面积测算过程中，对某一户室的面积计算可能存在着一定的错误，导致后序分摊计算出现误差等连锁反应。基于
10、此，房屋各层及总面积计算完成后，对公用建筑面积进行分摊计算，在此过程中应当严格依据房产测量规范 、地方实施细则之规定进行操作，部门公用部位分摊情况不明确，应当组织质检、测绘以及技术和委托人，对图纸进行讨论。各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，公用面积分摊后，应当将分摊之前的套内面积、总面积以及分摊面积之后的各数据进行比对，确保分摊计算准确无误。 3.5、对外业测绘质量进行有效控制 外业测绘是提高测绘质量的基础。外业测绘质量控制的内容主要有：调查表中的用地略图和房屋权界线示意图的用地范围、房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致；房产测量要素是否准确并齐全；对有关物的取舍是
11、否合理；房产面积测量原始记录是否规范；房产测绘成果是否规范，内容是否完整。 结束语 综上所述，房产测绘中的测绘面积是一项极为复杂的工作。因此要想提高房产测绘的水平并促进测绘的事业不断向科学化、规范化发展，就要依照国家标准规范实施标准质量监督、管理房屋建筑面积测绘工作。参考文献 1马建新.浅谈房产测绘中的问题及解决措施 J.金田，2013（02）. 2张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制J.科技信息，2011（13）. 3刘丽敏.房屋建筑面积测绘研究J.科技风，2011（8） 作者简介： 第一作者：李巍（1981.10.21） ，女，昆明理工大学本科毕业，主要从事 GIS 数据采集和编辑工作。 第二作者：徐建超（1983.9.13） ，男，昆明理工大学测绘工程本科毕业，助理工程师，主要从事摄影测量航外控制和内业测图工作。
