1、房产测量的技术及测量中的几个问题探讨摘要：房产测量包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收等。目前常见的测量技术主要有房产数字化测图技术、坐标解析法、GPs 技术的应用等。文章对房产测量中常见的共有面积分摊问题、 房屋测量中的偏心测量问题、对称边长度实地丈量不一致问题进行了探讨。 关键词：房产测量测量技术共有面积偏心测量 误差 中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号： 随着我国城市居民住房分配制度改革的市场化转变和住房需求的进一步提高，商品房已经成为当前住 房的主要选择方式。由于房地产开发和房地产交易以及房地产管理
2、各个环节的诸多问题都通过房屋面积纠纷的形式表现，所以房地产测量工作备受关注。房屋面积量算的准确与否涉及到千家万户切身利益，甚至在一定程度上影响着社会的安定团结。随着房地产业的不断发展,房地产测绘的作用和地位越来越显得突出和重要,逐渐以一个独立的行业出现。房屋面积测绘是房地产测绘的一个主要内容,也是房屋业主最为关心的问题。 1、房产测量概述 房产测量是测绘工作的重要组成部分，它的基本内容包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收等。它在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房地产分层分户平面图及
3、相关的图、表、册、簿、数据等。房产测量不但具有基础测绘工作所特有的技术性，而且具有很强的法律性，其测绘成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个地籍、房产主的经济利益。 2、房产测量的意义 房产测量作为我国的法定测绘之一，其测绘成果经房地产行政主管部门审核后，用于房屋的产权登记，从而具有法律效力。房产测绘成果的准确性，不仅关系到房屋产权登记的准确性，也关系到广大人民群众的切身利益。房产测绘是房产管理工作的重要基础，房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。 首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力,处理产权纠纷的重要依据。
4、它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。 其次,房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料,通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况,从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分,也是建房地产档案的原始资料。 最后,房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手
5、段。当前由于商品房价格居高不下,部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意,推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的市场秩序。 房产测量的几种常用技术 房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有： 3.1 房产数字化测图技术 数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。 3.2 运用坐
6、标解析法进行房产测量的计算 房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。 3.3GPs 技术在房产测量中的应用 GPS 技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS 技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以 GIS 的方式绘制、定义图形及属性，
7、实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。 4、房产测量中的几个问题 4.1 共有面积分摊问题 对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。 对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。文章以二级分摊计算为例，详细说明住宅楼的二级分摊计算举例如下： 一幢四层别墅，上、下两层均为复式，各有两套住宅，套
8、型左右对称，上下相同，该幢特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门，也即未实际使用楼梯，且下层有两个独立的车库。因此，需要二级分摊。具体方法为：上面两层楼梯供上层两套住宅使用，应由上层两套住宅共同分摊：然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅，车库共同分摊，因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用.但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低，属间接受益，应参与下层楼梯面积的分摊。 4.2 房屋测量中的偏心测量问题 一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，
9、瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。 4.3 对称边长度实地丈量不一致问题 在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差
10、超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算。 参考文献： 1国家标准房产测量规范GB/T 17986.1-200. 2潘海燕,胡新玲.房产面积测算M.黑龙江:黑龙江测绘出版社.2004. 3张红英等.关于房屋建筑面积计算中几个问题的探讨J.测绘科学.2007.32. 4曾宪珪，侣海霞.房地产测绘有关问题探讨J.江西测绘.2007.09. 5苏姗.房产测量技术探讨J.法制与经济.2011.08. 作者简介： 吴远锋（1983） ，男，陕西省咸阳市乾县人，毕业于陕西省能源职业技术学院测绘专业。现为安徽省煤田地质局物探测量队职工。主要从事工程测量、建筑沉降、地形地籍测量工作。
