1、房产面积测算问题的对应及平面图系统的实现研究摘要: 随着我国房产行业的不断发展，近些年来房产测绘越来越受到人们的重视。房产测绘是利用先进的测绘仪器，同时结合良好的测绘技术，辅以专业的测量手法，来对房屋的具体参数进行统计，并且进行归档，为房地产管理部门以及其他用户提供精确地信息。本文针对房产测绘中一些常见的问题进行分析，并且提出具体的解决措施，希望对提高房产测绘技术提供一定的帮助。 关键词：房产测绘；问题；解决措施 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 一、前言 房地产测绘是通过一定的测量手段对地面上局部区域内的建筑物、土地以及构筑物的点位进行测定,进而获得相应的图形信息。房
2、产测绘所包括的内容很多,每一项测绘出来的结果给房地产管理部门和开发部门都提供了切实可靠的资料,同时还给社会公共事业提供了相应的服务。 二、房产测绘概念及主要作用 房产测绘主要是指利用先进的测绘仪器，同时结合良好的测绘技术，辅以专业的测量手法，来对房屋的具体参数进行统计，并且进行归档，为房地产管理部门以及其他用户提供精确地信息。房产测绘的内容是多样化的，具体包括房产面积测算、房产变更测量、房产成果检查与验收、房产调查、房产平面控制的测量、房产图纸的绘制等等。我国房地产行业在近些年发展的非常迅速，尤其是在一二线城市，房地产行业突飞猛进。当前我国的房地产行业中，商品房的比例占有较大的比重，并且商品房
3、的面积问题经常成为消费者投诉开发商的一个重要因素。在我国，进行销售的商品房面积一般都是事先经过测量的，并且向消费者公开测量的全过程。明确向消费者展示公摊等面积，保证了商品房交易的有序进行。房屋的测绘角色是独立于开发商与消费者之外的第三方，是独立的一个系统，应当为保证房产交易的顺利有序进行提供充足的依据与保障。房产测绘首先可以为房产的交易等提供有效的依据。房地产管理部门通过房产测绘对房产进行管理，经过房产管理部门审核确认的测绘数据在某些程度上为相关法律提供了基础的资料。 三、房产测绘中存在的问题 1、人为因素造成的误差 由于房产测绘工作主要是由人工来完成，所以在房产测绘过程中经常会出现由于人为因
4、素而出现的测绘误差。房产测绘应当由专业人士来完成，因为测绘工作具有很强的专业性。但是很多测绘单位的工作人员技能水平还不是特别过关，不能很好地完成测绘工作的进行。测绘人员对于图纸的判读失误也有可能导中致房产测绘过程中的误差出现。 2、测绘工具及方法造成的误差 由于房产测绘需要使用一些测绘工具来进行测绘工作，所以一旦这些支持性的工具出现问题，将会直接影响到测绘数据的结果。随着社会的不断发展进步，测绘工具从最初的皮尺已经演变成为了测距仪，精度也提高了一个数量等级，已经可以精确到毫米级别。但是一旦设备的精准度出现问题，也是有可能造成测绘误差的。 四、如何有效提高房产测绘的质量 1、加强法律法规的制定，
5、为测绘提供法律政策的依据 我国当前与测绘相关的法律制度有测绘法 、 房产测绘管理办法 、城市房地产管理法等。这些法律法规都对房产测绘的顺利进行起到了规范性的作用。这些法律法规对房产测绘的管理体系、资格管理、成果管理等等都做了明确的规定，能够有效地规范房地产测绘事务。但是当前仍然缺乏一些地方性的法律规范来针对不同地区的不同情况进行指导。首先，这些法律规范要能够为支持房产测绘的发展提供必要的支持。并且地方性法律法规的制定一定不能违反其上位法的相关规定，要明确各部门的职责问题，要在避免各个部门权利重叠较差的基础上，保证不会出现法律真空。房产测绘管理部门要加强对相关法律法规的宣传与公示，让更多的人注意
6、到这些法律法规，并且真正做到有法可依，有法必依。 2、加强对房地产测绘过程的控制 过去由于房地产测绘过程的不公开不透明，造成了在房产测绘中暗箱操作的可能性。当前随着测绘过程的越来越公开透明化，房产测绘已经不能像过去那样进行暗箱操作。但是现在房产测绘已经市场化，在市场化的背景下，价格竞争已经成为当前影响测绘数据准确性的一个重要因素。房产测绘成果仅仅是进行一个大概的审核即可通过，对房产实际的测量数据并不进行复核，这样就容易出现漏洞。应当加强对房产测绘过程的控制，加强对房产测绘过程的监督，并且对房产测绘数据进行不定的抽样检查，这样才能有效地保证测绘数据的准确性。 3、测绘部门自身要加强管理 测绘部门
7、作为测绘工作的主要参与者，应当充当一个第三方的角色。要充分的认识到测绘数据的准确性关系到市场经济秩序的顺利进行，要树立公正守法的思想态度。测绘部门领导也要加强对部门人员素质的培养工作，提高测绘队伍的整体素质，保证测绘工作的质量，实现消费者利益与开发商利益的均衡。组织部门员工积极的开展相关法律法规的学习，提高测绘员工的认识，让测绘人员能够在不断提高自身专业技能的同时，也能不断提高道德素质，正确的处理业务问题。 4、建立完善的测绘结果公示制度 在测绘过程当中，要实施全程的公开透明化操作，可以让消费者全程参与跟踪。在必要时，可以考虑对整个测绘过程进行录像等方法，后期为消费者提供复查的依据。一旦经过测
8、绘审核通过的数据，包括房产项目名称、房产开发单位、测绘责任单位、测绘成果以及测绘具体责任人都进行详细的登记，以方便消费者进行查询。信息化程度较高的地区可以考虑将相关的信息放到互联网上进行公示，这样消费者就可以通过网络对测绘结果进行查询。测绘行业也可以成立行业协会，通过行业协会来建立行业规范，强化资格的管理与认证。积极的引进社会人士的参与，加强对行会的监督，充分体现行业的公开透明性。政府部门也应当加强对行业协会的推进力度，加快测绘行业的立法进程，通过法律规范实现对测绘行业的规范引导与监督，促进测绘行业的有序发展。 五、房产测绘平面图系统的分析设计和实现 1、系统需求分析 房产测绘、房屋面积量算最
9、终都将生产出平面图。平面图系统是专门针对房产项目测绘分层分户图面积计算及分摊开发的应用系统，可实现房产测绘面积计算、分摊处理、分层分户图及各类面积表格的输出。 房产测绘部门涉及的平面图数据处理过程包括两部分:外业采集和内业编辑。测绘外业平面图数据的采集和部分的图形编辑,采集以后的数据大多以文件方式进行存储, 内业处理主要完成复杂的图形编辑,房屋属性信息的完善, 制图输出等,这部分工作劳动量大,容易出错,并无法有效地使数据在房产各个部门之间共享。因此一个真正能满足房产测绘内业处理要求的平面图系统必须与整个业务流程相结合,具有灵活方便的图形编辑功能,准确完整的房屋信息录入功能,规范的权证配图输出,
10、并且能够迅速提供相应的查询定位、决策分析。 2、系统架构设计 在系统的框架设计上采用了面向对象设计的方法(Object- Oriented Design) ,与传统的方法相比,具有更好的可靠性、可扩展性、可维护性和可复用性。系统同时采用了基于 C/S( Client/ Server)三层体系结构(图 1),底层服务端包括房产测绘数据和 ArcSDE 空间数据引擎,中间层系统管理平台进行系统的配置和房产图式的管理, 最上层的客户端实现具体的业务功能模块,这样的划分既保证了系统运行的效率, 又考虑了系统架构上的可伸缩性和灵活性。 六、系统特点 房产测绘平面图管理系统与已有的平面图管理方式和平面图信
11、息系统相比具有如下一些特点: 1、数据管理方式 摒弃了以往将房屋图形和房屋信息分离的处理方式, 将房屋的图属性作为一个完整的实体, 具有概念清晰, 操作方便的优点。与此同时, 通过使用大型关系型数据库管理空间数据, 不仅可以管理海量的房屋信息, 而且解决了数据安全和数据在房产各个部门之间共享的问题, 避免了数据的冗余以及更新不能即时反应的问题。 2、业务工作流程 不再孤立地看待平面图管理的业务工作, 而是通过案件将测绘平面图的各个工作环节有机地联系为一个整体, 将现有的业务工作流程固化到系统的实现上, 使得管理更加透明、规范。 3、数据编辑方式 在图形编辑方式上借鉴了 AutoCAD 强大的制
12、图功能,实现了点、线、面的图形编辑,同时结合房产业务的特点,提供了连续做垂线、平推房、两边画房、距离交会、前方交会等符合房产平面图作图习惯的功能,提高了工作效率。 4、系统配置管理 不仅提供了作业人员的添加、删除,而且可以根据每个作业人员的实际作业情况定制平面图的相关配置信息,例如包含哪些作业图层、图层的可见与否、是否可编辑、视野大小、图形的整饰等等。 5、制图输出 作业人员不再需要进行繁琐的平面图整饰并直接填写相关的房屋信息,而只需在地图上定位到指定的制图区域,选中图形后即可直接输出符合房产平面图图出图规范的平面图。 六、结语 当前随着我国房地产行业的飞速发展，测绘行业也将成为一个重要的社会角色。国家扩大内需也为房地产行业的发展提供了空间。要加强对房产测绘工作的建设，保证房产测绘工作的有序进行。 参考文献： 1 张华：刍议房地产测绘 ， 黑龙江水利科技 ，2007 年 04 期 2 李斌：浅谈房产测绘的几个问题 ， 科技致富向导 ，2008年 14 期 3 廖娟：房产测绘的科学性思考 ， 科学咨询(决策管理) ，2005 年 07 期
