1、房地产工程质量管理的问题与对策摘要:房地产行业已日渐成为国民经济的重要部门,为我国的现代化和城市化提供巨大动力。然而随着房地产行业的开发,工程质量管理也成为房地产项目管理的重要任务之一,它贯穿于建设项目决策阶段和实施阶段的全过程,一个房地产项目质量管理的成功与否,直接关系着项目建设的成败,本文分析了目前房地产项目质量管理存在的主问题, 并针对存在的问题提出了有效管理措施。 关键词: 房地产；工程质量；对策 Abstract: The real estate industry has become an important sector of the national economy, prov
2、ide a huge impetus for Chinas modernization and the city of. However, with the development of the real estate industry, engineering quality management has become one of the important tasks of real estate project management, which runs through the whole process of construction project decision-making
3、 stage and implementation stage, a real estate project quality management success or not, directly related to the success or failure of the project construction, this paper analyzes the main problems existing in the current real project quality management, and puts forward some effective management
4、measures in light of the existing problems. Key words: real estate; engineering quality; countermeasure 中图分类号: F293.33 引言：近年来,随着市场经济在我国的逐步建立和完善, 房地产业也得到了空前的发展并且已经成为经济增长的主要支柱。在快速发展的同时房地产工程的质量也越来越受世人关注。房地产工程质量问题牵涉到许多单位有设计、施工、监理、分包，但也有投资主体的房地产公司工程质量管理有关，作为建设主体，作为投资单位，需要面对千家万户，房地产公司对工程质量要求是高的，同时房地产公司工程质
5、量管理上也处于主导地位，所以房地产公司对工程质量管理就显得优为重要。 一、目前房地产工程质量存在的问题 房地产项目的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批准立项定义为项 目构思、目标设计、可行性研究阶段；从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工到交付使用定义为实施阶段(预售活动)；从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段 (物业管理)，各个阶段在实施的过程中都存在一系列问题。 1工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题 这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直
6、接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析)，分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。 2工程设计、规划阶段存在的主要问题 现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件
7、，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段，目前我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的比较少，这一问题已严重影响了项目的产品质量。 3工程实施阶段存在的主要问题 该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投
8、入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了
9、投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。 二、房地产工程质量管理的有效措施 1项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制 提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行
10、可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。 2设计、规划阶段的质量控制 （1）在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。 （2）严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制, 负责设计间的协调工作对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设
11、计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计, 满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。 （3）效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督, 建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中,监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督, 重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求, 以实现业主的投资意图。 3实施阶段的质量控制 （1）招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件, 明确设计项目的技术标准和详细要求, 并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国
12、外招标时采用的最低价中标法。 （2）严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制, 从组织货源, 优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。 （3）在落实人员岗位质量责任制的基础上, 加强对施工人员的动态管理, 把握人员进场的考核, 监督与评定等, 施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行各项标准。 4竣工验收和交付使用阶段的质量控制 项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段, 其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收, 依据质量计划中的要求, 遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评
13、定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续, 并对不合格项目提出处理办法, 以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段, 建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。 三、结束语 综上所述为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，建设行政主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，才能确保工程质量稳步提升，最大限度抑制质量问题。只有不断研究，积累经验，提出发展对策，才能从根本上消除房屋建筑工程质量问题。 参考文献： 1马剑. 从业主角度看房地产工程管理重点J. 经营管理者. 2010(21) 2 刘广彬. 浅谈房地产开发的工程管理J. 内蒙古科技与经济. 2006(17) 3钟晟. 浅谈房屋质量与安全检测鉴定实践及管理J. 科技与企业. 2012(08)
