1、房地产开发项目工程管理常见问题和解决措施摘要：在房地产项目施工过程中，房地产建设单位所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。只有注重技术管理，培养技术人才，合理运用管理的职能与科学的方法，才能做好房地产开发项目工程管理工作。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产开发项目工程管理常见问题和解决措施进行了研究，具有重要的参考意义。 【关键词】：房地产开发项目;工程管理;措施 中图分类号： F235.91 文献标识码： A 引言 工程管理在房地产开发项目中占有很重要的地位。它是一个系统工程，同工程建设的各方面紧密相关，建筑工程管理的好坏在很大程度上取决项目实施的各个阶段的措施.在房地产开发项目中工
2、程建设的各个阶段，只有运用合理的工程管理手段、管理的职能与科学的技术方法，才能在建筑市场竞争中占有一席之地，本文就工程项目管理目前所存在的主要问题及采取的措施作了简要的阐述，以求达到房地产业的健康发展。一、我国房地产业工程管理工作中存在的主要问题 目前建筑工程管理工作中存在很多有待解决的问题。这些问题主要体现在以下的几个方面： 1.质量责任不明确，没有有效的奖罚制度 工程管理中，没有明确的确认工作人员的责任，质量与责任挂钩不紧，当出现质量问题时，往往找不出其责任人，造成工作人员责任感的淡薄，从而直接影响到工程的总体质量。同时，还缺乏健全有效的奖罚制度，功而没有奖，错而没有罚，造成工作人员积极性
3、的降低，从而敷衍了事、潦草施工。只有加强考核，制定严明有效的奖罚制度，切实落实该赏的赏，该罚的罚，才能提高员工的积极性，确保工程质量。 2.规定的管理制度难以深入基层 近年，各级建筑有关部门都加强了对建筑行业的监督检查力度，同时也出台了一系列的建筑政策法规和管理文件来宏观调控建筑行业的体制。但是，这些制定的工程管理制度难以深入，只存在于表面工作中，当工程管理制度文件下发到各单位以后，没有运用到工程管理与施工建设中，而只是在应付上级检查察的时候应付一下，没有起到应有的作用。3.在管理体制中没有科学完善的管理部门机构与工作人员 为了节省开支，增加利润效益，工程管理部门不是精简机构，就是有机构而无工
4、作人员形同虚设，没有起到调节管理工程进度的作用。而且工作人员一人身兼数职或多人在同一工作岗位上的现象时有发生。 4.缺乏专业技术人员，不注重技术开发与科研成果的应用 缺乏项目管理软件的高级管理人才，高素质的且能按照国际通行项目程序、管理模式、标准进行项目管理的人才尤其是缺乏，而且科技创新机制不健全。 5.质量监管核心与机制的不健全 施工工程质量监督与控制工作是建筑管理工作的一重要内容，该工作的实施需要施工、监理及质检机构三方参与。三者由于利益出发点的不同，并且三者之间不存在隶属关系，这就形成了没有明确的监管工程质量的核心机构的局面，缺乏明确的质量监管部门，导致工程管理的混乱，从而为想要提高工程
5、质量的安全增加了难度。 二、提高工程管理的措施 1、认真贯彻各项技术管理制度 贯彻好各项技术管理制度是搞好技术管理工作的核心，是科学地组织企业各项技术工作的保证。技术管理制度的主要内容有：(1)编制施工组织设计与施工场地总平面图；(2)施工图的熟悉、阅读和会审制度；(3)工程技术变更联系单管理制度；(4)施工图技术交底制度；(5)材料及半成品试验、检验制度；(6)施工质量管理制度；(7)工程质量检验与评定制度；(8)隐蔽工程的检查和验收制度；（9）工程结构的检查、验收与竣工验收制度；（10）工程技术档案与竣工图管理制度。 施工的技术管理 在工程施工前，设计单位、建设单位及监理单位要严格审查施工
6、设计图纸，保证有配套的施工项目的设计图纸说明和地质勘查资料，施工人员要熟悉施工的图纸，充分的理解设计的意图，并能够把设计图纸当中的内容准确无误的应用到施工的现场当中去，同时还要掌握一些关键环节的专业技术。在施工阶段，每一道的工序都要进行及时准确的技术交底，把有关的技术经验反馈到下一步的施工工作中去，不断的提高土建的专业施工水平，对于施工过程中的一些比较特殊的环节，容易出现安全隐患的部位以及一些特殊的建材进行施工时，对于所采用的新设备、新工艺更要严格的进行技术交底的工作，确保整个建筑工程施工进度和工程的质量。 3.制订企业施工标准，逐步完善成套的技术 这就要求施工企业制订企业的标准，它是落实规范
7、标准的规定，是确保工程质量，提高投资效益的重要举措，是施工规范标准体系改革的重要方面。工程技术标准分为国家标准、行业标准、地方标准和企业标准。他们之间的关系是国家标准最低，企业标准最高，严格执行企业自身制定的标准，才能保证国家标准的真正贯彻落实。企业标准有补充标准、产品标准、方法标准、工艺半成品标准、工作标准和生产经营活动中的管理标准等。通常施工企业制定的施工工艺标准都会选择企业最优的特长或专业，结合本企业的管理水平和技术水平，制订出该项的施工工艺或操作标准。 4.激励、竞争、约束和监督四大机制的建立和完善 鼓励技术工作人员进行施工的办法就是给人才加薪，以促进技术人员的刻苦工作。对施工质量进行
8、管理，对施工图纸进行检测，以确保准确的进行，并有利于提高竞争力。用相关的法律法规进行约束工人的施工状况，不能出任何差错。监督部门要严格按照制度进行监督，不对的地方直接指出来进行完善。 三、优化方案，提高工程管理质量 在工程管理过程中，房地产开发商的工程管理人员应根据工程实际，建议设计单位采取技术与经济相结合的有效设计方案，对原有的设计进行优化。 某工程项目，设计单位依据岩土工程详细勘察报告书对桩基础进行设计时，在计算受力时，因不能准确判断灰岩石埋深，对桩端持力无计算依据，设计考虑仍以摩擦为主，桩端持力为辅的计算方法。桩尖持力层为地质报告中的勃土层或灰岩层，预估单桩承载力极限值取值以勃土层以上各
9、土层的摩阻力为主的计算约为 1600kN，此时设计总桩数为510 根，选用直径为 400mm 的预应力管桩，有效桩长为 27m-28m. 该工程经过试桩，在试验过程中有意选择近 50%以上试验桩端置于灰岩层上。检测报告表明，当桩端置于灰岩层上时，试验桩最大压力为2OOOkN 已大于预设静压桩机压力，单桩试验承载力为 2200kN，也大于预设最大静荷，且仍未出现极限沉降迹象，试验桩长为 28m. 针对上述情况，房地产开发商的工程管理人员为辅的计算方法。经计算，最终桩基设计为:桩长 28m，单桩竖向极限承载力标准值为2200kN，桩端持力层为第 6 层一灰岩层，桩数减少到 301 根。 通过对设计
10、的优化，经济效益是明显的，初步统计减少桩基施工量约 5800m，节约投资约 58 万元。工程完工后，经过多期的沉降观测证明:房屋观测点的最大沉降量为 5.Omm，与规范比较，远远小于允许沉降量。 结语 虽然我国的工程管理体系还有待完善。不过总体方向是好的，是正确的。不仅体现在管理方法的改进，还包括管理措施的完善。如果我们都能够注重技术管理，培养技术人才，合理运用管理的职能与科学的方法，我国的工程施工问题会逐步得到解决，使得我国的房地产行业的健康发展。 参考文献： 1刘泽权.建筑工程管理的现状研究J.山西建筑,2009,(14). 2王文忠.建筑工程管理现状和改进J.消费导刊,2008,(15). 3钟敏.论加强施工现场管理的途径及其重要性J.科技资讯，2006，18. 4张成才.加强施工现场管理的成功案例分析J.科技资讯，2007,2 5王继强.论加强施工现场管理的有效途径和施工现场的重要性J.城市建设理论研究，2010，4.
