1、房地产开发成本控制【摘要】本文首先分析了房地产开发成本特点，然后对房地产企业成本控制中存在的问题进行分析和探讨，最后分析探讨了房地产开发项目成本的控制方法。 【关键词】房地产开发；成本控制 中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号： 一、前言 就目前来说,房地产市场的整体情况依旧是供大于求，商品房的空置量在逐年的增加,购房者觉得房价一直很高，但是房地产开发商方面觉得开发成本上升,因此没有很大的利润空间。怎样下调商品房价格,使得更多的消费者能够来买房,使得房地产市场健康发展,同时开发商能够在其中获利,获得资金回报和投资收益,是房地产开发商最关心的事。针对房地产企业内部的情况来讲,必须
2、有效分析和控制房地产开发成本,通过严格的管理,把成本降低到社会平均水平之下,怎样才能在销售价格上保持优势。 二、房地产开发成本特点分析 开发成本内容复杂 成本项目从实物形态上,很难划定其支出的界线。由于房地产开发周期长,成本内容多,使得各年度之间成本不平衡,而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。成本计量没有统一依据,易发生乱摊乱挤成本的现象,如市政建设配套费各地的规定五花八门,有很多费用都要挤进成本,使成本复杂。 开发成本构成的影响因素多 房地产开发是一项综合性很强的工作,它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大,其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令
3、的颁布等,都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。 开发成本可塑性强 由于各个地块所处环境不同,使得项目开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一个统一标准,而管理的水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握以及公共关系的处理等因素,都会造成成本的增减。这些因素处理好了,可能会降低成本,处理不好成本则可能上升。这些特点使得成本可塑性很强,造成了成本控制和管理的难度。 三、房地产企业成本控制中存在的问题 1、开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够 在开发房地产项目过程中,一般而言项目的工期都会比较长的,耗资也比较大,这种情况下为了有效控制和
4、监督开发过程中的成本状况,房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系,以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而,当前很多企业并没有设置这样的机制。 另外,在成本结算方面也是类似,都是一种模糊的核算状态,这种情况的存在如果是在利润丰厚的时代的话不会引起人们足够的重视。如果这个问题再不引起足够的重视的话,可能会使得整个房地产企业在激烈的市场竞争中被淘汰。 合同管理不严密,难以及时了解工程合同的执行进度 房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同,而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂,所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大,进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽,不够
5、严密。尤其是项目规模比较大、工期比较长的情况下,合同很繁琐,而且在合同执行过程中经常会发生各种变更的情况,这些修改涉及到的内容很多比如条款、付款条件、付款审批等,这使得很多企业经常没有办法及时对合同的执行进度展开及时地准确管理。 由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大 当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型,而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广,由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开发企业经常要面临着很多不可预测因素的影响,例如:气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。 部分
6、企业的会计核算方式落后 通常而言,房地产开发企业的会计核算要涉及到设计、施工、销售等各个环节,因此对于企业的会计核算来讲这是一个复杂的系统。目前,我国的很多企业还是采用传统的手工会计核算方式,这样的核算方式不仅复杂,而且往往不能够对成本支出没有一个很好的监控和管理作用。此外,有些企业的会计从业人员的素养不够高,对于新出现的会计电算化软件一窍不通,这严重地阻碍了企业现代化管理方式的进程。 四、房地产开发项目成本控制 1、立项阶段的成本控制 立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资 源的利用效率，用有限
7、资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制，着重于以下几点： 市场调研时，通过投资成本估算，进行项目前期策划中的初步成本控制。 项目在进行工程设计、监理时，应招投标；项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时，更应按工程量清单计价办法严格招投标管理。企业在同等条件下，选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。 规划设计阶段的成本控制 规划设计阶段成本控制的范围有前期工程费，含招标代理费、设计费、地质勘查费等。 在总体规划设计阶段，开发商可以采用设计招标办法，在工程造价和设计方案相结合条件下，选择优秀的方案设计和建筑设计单位，使项目不仅建筑造型美观，而且造价合理
8、。 在单体详细设计阶段，结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要，向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用，通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价；也可以实行限额设计、奖惩考核激励机制，按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，按分配的投资额控制各专业设计，若哪个专业超过或减少，则给予罚款或奖励；也可采取合同措施，若变更费用超过施工合同价的一定比例时，则相应扣减设计费，从而确保设计人员的责任心，有效控制工程造价。 加强设计出图前的审核管理工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在，如在设
9、计出图前加以克服，花费的代价可能最小，效果最好。 3、施工阶段的成本控制 一是加强经济观念培训，充分重视节约投资的重要性；二是尽量减少设计变更，有条件的业方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况；三是严格现场签证管理。同时，在确保签证内容与实际相符，且不超过应签证范围的前提下，做到签证的具体量化，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。 4、竣工结算阶段的成本控制 该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。 建立奖惩机制，对审查出问题的人员给予一定的奖励，同时杜绝由于个别人员的业务能力、责
10、任心以及工作态度的缺憾，使得工程在管理和造价控制上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。 另外，要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。 五、结束语 在房地产开发的项目中，必须全过程控制影响成本的各个阶段，通过这样一个整体控制的过程，才能能够真正的控制房地产项目投资成本，这样的话，房地产开发商才能获得最大限度的收益。 参考文献： 1 朱顺江. 房地产开发项目的成本控制探讨 J. 当代经济. 2010(06) 2 何孙秀,金诚. 房地产开发成本控制与管理思考J. 中国新技术新产品. 2010(15) 3 江丽. 浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策J. 现代商业. 2010(21) 5 潘青. 房地产企业成本控制探析J. 中国总会计师. 2010(08) 6 汤向东. 我国房地产企业人力资本投资的问题和对策J. 长沙理工大学学报(社会科学版). 2013(01)
