1、房地产开发项目全过程成本控制摘要：本文首先从房地产开发项目成本费用控制总论的角度来进行分析，进而对房地产开发项目全过程成本控制，接着阐述了房地产开发项目成本控制的体系。 关键词：房地产开发项目 全过程 成本控制 中图分类号：F235.91 文献标识码：A 房地产企业的成本控制值得并不是其中的某一个环节，而是一个全过程的控制，它不仅需要的有一个完善的成本控制体系，而且还得不断地强化其在实施的过程之中的分析与监督，并及时的将其反馈出来，再者就是把收集到的所有信息沉淀，进而就可以总结并转化为新开发工程的指导，从而在企业制定和调整其营销策略提供重要的依据，在最终的时候使得企业获得一个更大的经济效益。
2、1、房地产开发项目成本费用控制总论 假如我们要先研究房地产企业的成本费用管理，那么我们就务必要清楚去开发项目的成本费用的构成。征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收以及产品销售这五个阶段就是房地产开发企业的开发产品通常就是要经历这五个阶段。而且通常采用的是采取招标的方法，将设计、施工单位承担、施工任务发包给设计。这些特点均决定了开发产品的费用以及成本，其中包括了土地征用以及预备费、财务费用、销售费用、前期工程费、建筑安装工程费、拆迁补偿费、公共配套设施费、销售税金、基础设施费以及管理费用十部分的内容。其全过程成本结构体系如图 1 所示。为了在房地产开发过程中的几个重要阶段合理确定与有效控制成本
3、。 2、房地产开发项目全过程成本控制 2.1、项目决策阶段成本控制 项目决策阶段的成本控制工作主要包括：初步设计阶段的概算以及项目决策阶段备选方案经济性比较；可行性研究阶段以及项目建议书阶段的投资估算等等。在其过程之后总起到决定性作用的就是项目决策阶段的结果对项目的资金技术、使用功能以及设计施工方案的投入。在房地产开发项目投资决策之前所进行的可行性研究，想要获取其最佳的经济效益的科学手段，就要充分的保障其开发项目用最少的投资耗费。在其过程之中，项目投资的程度最高的就是决策阶段的成本控制，所以说，在决策的阶段就应该对项目投资成本进行一个有效地预测，从而建立起成本控制的目标体系，进而就可以确定出其
4、投资控制的目标。对于决策阶段的成本控制目标也就是投资估算，投资估算是否准确，这是决策阶段成本控制的重中之重。其投资估算是拟可行性研究报告和开发建设项目建议书的关键组成部分，同时也是项目决策的重要依据之一。 2.2、项目设计阶段成本控制 首先就是建设单位可以采用限额设计来控制成本。我们所说的限额设计，就是充分的按照投资估算以及批准的设计任务书，并且在保证功能要求的前提之下，按照批准的初步设计总概算及其控制初步设计，从而达到控制施工图的设计。实行限额设计不仅仅是可以促使设计师采用更科学、经济、合理的设计方案，从而就会避免其设计的随意性；而且还可以充分的保障项目的资金面不会造成太大的缺口。其次，就是
5、可以采取工程造价与设计投标结合在一起的方式，不仅可以在其设计的阶段建立起来工程成本控制的概念，而且还可以使得防范设计不规范的现象出现使投标的设计单位之间可以公平的竞争，也会在一定程度之上来保障了其建设单位的经济效益。最后，还得应该充分的加强图纸设计的阶段以及在出图之前的审核工作，杜绝由于设计的不足致使施工阶段浪费的情况出现。 2.3、项目招投标阶段成本控制 工程的招投标阶段包括了施工招投标、材料采购招投标这两个方面和设备，都是通过招投标来择优的选择其材料的供应商以及施工的单位，进而通过对项目的质量、投资及其进度的控制都起着非常关键的作用。 在此阶段之中，我们首先要做的是招标文件的编制工作。工程
6、管理有关人员应该对关系到工程造价的众多因素进行一个分析与评价，对招标文件之中所涉及到的费用方面的内容认真的反复推敲出其再编制的招标文件，在日后的工程造价的控制方面非常的有利。其次就是应该始终坚持以遵循公平、公开、公正的原则，来大力的推行合理低价中标以及工程量清单计价从而作为房地产企业的首要选择。 2.4、项目施工阶段成本控制 项目的实施阶段资金投入大，持续的时间也比较长，也是其履行合约的重要阶段。所以说，针对质量、工期、合约以及成本等等方面的有效地控制是降低成本的关键。工程的具体实施受其项目施工组织所决定的，应该选择优秀的施工方案并及时的要求各个施工单位严格的按照经过建设单位审核认可的施工组织
7、来进行设计施工，来减少其额外的费用支出。 严格控制项目的变更就是施工阶段成本控制的关键，业主方或是开发商的工程造价人员要严格的审核工程的变更，进而计算各项的变更对总投资的影响，在不影响使用功能的情况之下，在最大限度上来减少变更造成的不必要的共层的费用支出，避免其投资失控。有条件的开发商就可以指派程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握控制工程造价的变化情况。 与此同时，在制度上必须的制定出一个严格的工程量四方签订制度，就要要求所有现场的签证务必要经过其房地产开发方、总监理工程师、施工单位、施工单位的项目经理、设计单位代表四方来共同签字才有效。2.5、项目竣工验收阶段成本控制 成本控制的最后阶段是项
8、目竣工的验收阶段，该阶段应该依据竣工资料、国家或地方的有关法规、合同以及预算及费用定额，认真的审核工程竣工的结算工作，所以审定工程造价的最终依据就是工程竣工的结算，同时也成为了控制工程成本的最后一关。 3、房地产开发项目成本控制体系 房地产公司的成本控制体系一般是包括了信息系统、考核体系以及组织系统等内容。 3.1、信息系统 主要是包括了成交合同信息、实际成本信息、目标成本信息、合同变更信息、成本偏差信息以及市场价格变化信息等等，对于房地产公司项目运作过程来说，其所涉及到的成本信息是非常的复杂多样，我们就得需要对其信息进行一个筛选、整理以及加工并且做一个适时的反馈出来，才可以确保其成本控制的有
9、效性。就得需要制定出成本报告，并且比较实际与预算的差异，进而分析出差异产生的原因以及责任的归属，其中更为重要的是分析成本改进的办法。 3.2、考核体系 3.2.1、考核体系必须包括一个必要的奖罚制度； 3.2.2、规定成本报告的内容以及详细程度等等； 3.2.3、规定其成本业绩考核标准的计量方法； 成本怎么分摊，怎么计算成本的偏差等都应该有一个明确的规定。比如，考核的成本费用控制的业绩指标为: 成本降低额=预算成本-实际成本 成本降低率=成本降低额/预算成本100% 3.2.4、规定其成本目标的一般尺度唯一的解释方法 作为其考核的标准，需要定义出一个唯一的解释方法，来有效地避免其执行过程之中出
10、现推诿的现象。其考核的指标有的时候不一定可以完全的反映出绩效的全貌，它需要的是一个逐渐完善的过程。 3.2.5、规定成本目标的一般尺度 例如对于工程部门，施工管理的缺陷所引起的成本增加不可以超过多少的额度；然而对于设计部门来说，由于设计的缺陷而引起的成本增加不可以超过多少的额度。 3.3、组织系统 为了可以有效地进行成本费用控制，房地产开发企业必须要实行分级分口管理的责任制，建立起以责任中心为基本单元的成本费用控制组织系统。并且在这一组织之中，将其企业内部的单位为具有一定管理权限的不同类型的责任中心。责任中心通常可以分为费用中心和成本中心，其费用中心指的是只对费用发生额负责的责任中心，而成本中
11、心是指仅对所发生成本负责的责任中心。 总之，房地产的开发是一个动态的过程，目前市场经济的变化多端，就会使得工程投资的管理、控制以及确定也就会变得更加的复杂，这就需要房地产开发商对工程造价进行一个全过程、全方位的造价管理，就可以提高投资方的经济效益，才能进而在激烈的房地产开发市场竞争之中稳定的发展。 参考文献 1杨东.房地产开发项目全过程成本控制J.建筑经济，2006，08:69-72. 2马灵，陈洁.房地产开发企业全过程成本控制J.当代经济(下半月)，2007，10:18-20. 3翁益郎.浅谈房地产项目成本控制与管理J.四川建材，2009，04:277-278. 4黄辉.论房地产开发项目全过程成本控制J.科技经济市场，2009，10:76-77. 5袁保平.浅议房地产项目全过程成本控制J.科技资讯，2010，20:155-156.
