1、房地产企业发展的几个问题中图分类号：F293.33 文献标识码：A 房地产企业是我国企业的主体，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。 一我国房地产发展历史 1991 年 4 月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程” 。有力地推动了房地产业的飞速发展,中国房地产业已经出现走向商品经济的第一次高潮,而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的支柱地位、作用、意义突出地显现出来。2000 年后，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大
2、的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展,这意味着房地产业发展的第二次高潮已经到来。 二我国房地产企业发展现状 1 房地产企业数量多，规模小。 2 房地产企业开发能力低，规模经济差。 3 房地产企业资产负债率偏高，多在 70以上，经营风险大，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。 4 房地产企业信用差，不重视品牌的创立,直接影响着房地产企业自身的发展。 5 中国的房地产企业还存在着很多问题。如：企业的产权界定不清晰，企业没有充分的自主权等。 6 房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成败的关键。 7.2
3、008 年后，房地产企业随着经济危机的发生开始了兼并和重组现象。 宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个大方面。 三 我国房地产企业发展中面临的问题 1 企业的所有制性质问题 实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束，代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。 2 企业发展中的规模问题 目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹，从国际经验看，一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额。 3 房地产企业的效益问题 可以说，开发企业在消除竞争对手直面庞大
4、的住房需求市场，并且可以自主定价而不受任何约束的条件下，迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代” ，开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。 四 房地产企业发展趋势分析 1 企业应该逐步走向民营化 产权的明晰是下一阶段企业制度改革的重心，并且中高端房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性，高消费的特点也是政府退出该行业的一个重要理由，因为政府的职能是经营“公共物品” ，应该主要活跃于低中端住房的“社会保障房”领域。 2 努力实现正规化 未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业
5、的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。 科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。在项目投资决策前，做好充分的案前工作，比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案，为企业决策提供科学的依据。科学化的决策还需要程序化的过程，现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度，通过集体讨论和辩论来评估项目，决策投资。 3 在产品同质化趋势下争取服务的差别化 首先，追求设计的独特性。其次，注重功能的前瞻性。第三，销售策划要具有鲜明特色。 4 行业发展追求专业化和品牌化 未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面
6、不断努力，才能塑造出自己的品牌。 5 战略化是品牌化的进一步深化，未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家领导的团队战略眼光的竞争。 6 房地产企业趋向网络化信息化 房地产是区域市场，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，整合市场和企业内部的资源以求与时俱进。 7 房地产企业将日趋与金融业实现融合，在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过
7、向银行按揭贷款实现住宅的超前. 我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。 8 企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势，集团化经营有利于生产要素的合理组合，使资源得到优化配置和合理利用，从而形成企业的规模经济效益，增强企业的活力。 9 房地产企业的发展，更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。房地产企业在选好人才的同时，还应学会用好人才。 10 目前，国内房地产企业的组织架构，主要分为两种形式：一类是职能型的模式，企业设置
8、不同的专业职能部门，同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作，每个现场设项目经理，其特点是公司层面强，项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式，每个项目部或项目公司，配备较齐全的各类专业人员，独立运作，由项目总经理全权负责，其特点是公司层面弱，项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点，因此，有些大中型企业采用两种模式相结合的矩阵组织架构，但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。 11“入世”后，外资进军国内房地产市场，一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营，另一种是以投资者的身份，在华寻求合适的企业合作，参股或控股某些企业，进行房地产投资。 因此，房地产企业应重视企业法人治理
9、机构和现代企业制度的建设，投资决策层面与经营管理层面的分离，企业靠制度化、程序化运转，而不是靠一个人在运作，这样，才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。12 企业应学习国外先进的管理理念，逐步建立扁平化的组织结构，减少管理层次，增强企业内部沟通渠道的畅通，提高组织运作效率，增强各类决策的可靠性。比如，项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式，就是一种探索，使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通，交换意见，为决策的正确性、科学性提供了保障。 13 房地产企业为了提高效益，应该走专业化分工协作的道路。房地产专业分工越来越细，今后房地产企业应将更多的人力、财力，放在投资策划、管理等方面；将部分业务外包给专业公司打理，不仅能使其更加专业化操作，而且可以有效地降低成本，规避风险。例如，目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后，房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样，不仅使房地产企业的组织机构得以精简，管理效率大幅度提高，而且，各外包项目由专业公司承担，更加专业化，效率和效益皆会提高。 从总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。同时，还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
