1、房地产项目投资风险管理研究摘要：房地产项目具有投资额大、建设周期长和不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产在各个阶段都存在大量的不确定性因素。因此，对房地产项目投资的风险管理具有重要的现实意义。文章论述了房地产项目投资的风险特性，分析了房地产项目投资的主要风险，最后提出了一些对策。 关键词：房地产 投资风险 管理 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号： 前言 随着社会经济的发展和人们生活状况的不断改善，房地产业的社会需求将日趋旺盛。尤其在中国，经济社会转型带来的人们收入水平的不断提高和城镇化进程的逐步深化，使房地产业已经成为备受消费者、投资者和政府关注的朝阳产业。 一、房地产项
2、目投资风险概述 1 风险的含义与特征 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。国内外学者在涉及风险问题的研究中，将风险的定义大致分为两类：第一类定义强调风险的不确定性，可称为广义风险；第二类定义强调风险损失的不确定性，可称为狭义风险。广义的风险定义暗示着伴随风险而来的既可能是某种机会，也可能是威胁，而狭义的风险则强调风险带来的不利后果。 2 房地产项目投资风险的含义与特征 概括说来，房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。房地产项目投资具有投资周期长、投入资金量大、资金变现能力弱、影响因素复杂等特性，房地产项目投资风险是一种客观存在的
3、现象，具有以下特征： （1）风险综合性。房地产项目投资受企业内部各个方面 和企业外部环境中各种因素的影响，是企业财务活动、技术活动、安全活动、商业活动等经营管理活动中各种矛盾的综合反映，面临的风险是综合的、多元的。 （2）风险不确定性。同其他投资活动一样，房地产项目投资风险事件的发生和导致的后果往往具有不确定性。但由于房地产项目投资具有较强的一次性，项目各组成部分之间的关系复杂，项目的变化性较强，项目不同阶段面临的风险不同，其投资风险的不确定性要比其他经济活动大，可预测性差，很难预料项目风险发生的时间、地点和程度。 （3）风险可测性。尽管房地产项目投资风险复杂而又不确定，但其风险是可测的不确定
4、性，即人们可以根据以往相似事件的统计资料，通过分析，对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度做出主观上的判断，对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的可测性为风险的识别和控制提供了依据，人们可以根据对风险的认识和估测，采取不同手段对风险进行控制。 二、房地产项目投资特点与投资风险的关系 房地产项目的投资过程是一种预测将来需求而进行产品生产的过程，决定了房地产业是一种典型的风险投资行业，不确定性伴随其始终，并对房地产投资的成败起着决定性作用。研究房地产投资特点与投资风险可以发现两者之间有以下的联系。 1 房地产项目投资的不可移动性与风险 房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理
5、位置、环境条件极为重要。首先，它在一定程度限制了开发商选择开发的地段或区域。其次，房地产商品价格与项目地块所处的社会经济及地理环境条件的优劣紧密关联，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定因素在起作用。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。 2 房地产项目投资周期的长久性与风险 房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。在这一较长的开发期内，房地产市场变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。各种社会经济环境条
6、件变化的可能性就越大，风险也就越大。 3 房地产项目投资的资本需求性与风险 房地产开发项目的投资过程是巨额资金投入的过程。从购买土地、工程建设到推出需要注入大量资金。而作为房地产投资者，不可能完全用自有资金来完成一个开发项目，一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售楼盘等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，房地产投资者面临较大的融资风险，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。 三、房地产项目投资风险管理的对策 1 风险预测 由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从
7、中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。 2 风险规避 在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法，能够将风险概率保持为零。这种策略的一个不良后果是，得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降纯粹是市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有相伴而生的风险，投资者将很快涌入市场，使预期收益降低。 3 风险控制 风险控制是通过减少风险损失发生的机会或通过降低所发生风险损失的严重性，来处理那些投资者不愿回避或转移的风险。风险损失控制的目的在于积极改善风
8、险本身的特征，应采取主动，以预防为主，防控结合。在进行损失和危险分析时不能只考虑看得见的直接成本和间接成本，还要充分考虑隐藏成本。 4 风险自留 风险自留是指房地产项目参与方自己承担风险带来的损失，并做好相应的准备工作。在实践中，风险自留有主动与被动之分。主动自留是通过风险的分析，明确风险的性质及其预期变现损失，对多种预计方式之优劣明了之后，投资者主动选择风险自留措施，同时做好财务准备；被动自留风险恰好相反，它是在风险变动带来损失之后，被迫采取自身承担损失的风险的方法，这往往造成严重的财务后果。在房地产的开发建设中，可以在工程概预算时设置不可预见费用，在资产运营过程中，可建立意外损失基金。这将
9、在一定程度上转移风险圈。 5 风险转移 风险转移是指房地产企业将自己面临的风险转移给别人承担的风险管理方式。转移风险包括保险转移和非保险转移两种方式。非保险转移是将项目的风险转移给别人或者共同承担，如通过保证担保、工程分包等方式达到转移风险的目的。非保险转移风险难免要付出一定的代价，转移的本身并不能消除风险，只是将风险管理的责任和可能从该风险管理中获得的利益转移给了他人。保险转移是指向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担，一旦风险发生，由保险公司负责补偿损失。 6 风险分散 不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益
10、，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。另外，房地产商通常采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。 结束语 房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险。因此，房地产投资风险与房地产投资风险管理的理论探索与实践应用已成为一个重点问题而引起国内外有关专家和房地产投资者的重视，对房地产投资风险的分析和定量评估已显得十分必要。 参考文献 1 许珍,赵伟卓.论房地产投资的风险与防范J. 科技经济市场. 2008(12) 2 彭晓炎,邹媚.房地产投资风险识别J. 资源与人居环境. 2007(20) 3 徐学军.房地产投资风险分析与防范研究J. 商业文化(学术版).2010(01) 4 林惠玲.浅析房地产投资风险及风险防范策略J. 科技情报开发与经济. 2006(16)
