1、房地产企业项目设计阶段的风险管理摘要：随着我国房地产业的不断发展壮大，部分地区出现了对房产投资过热以及房价增长过快等问题，从而导致房地产开发项目的风险日趋增大。本文通过对房地产企业项目设计阶段风险的识别以及分析，提出了相应的应对措施。 关键字：房地产企业；项目设计；风险管理；措施 中图分类号： C29 文献标识码： A 文章编号： 引言 房地产企业项目具有开发周期长、涉及合作方多、投入资金大等特点，尤其是在现今复杂的经济社会中，难免会受到各种有利和不利因素的影响，但是如果对这些因素缺乏全面的了解和足够的重视，往往会因为一些不可控的事件，给企业造成无法弥补的经济损失。现今我国对房地产开发的形势非
2、常火热，但是我们发现有很多的开发商在抢进度的时候却忽略了对施工工程前期的设计工作，最后导致工程的后期对设计进行频繁的变更，设计方案也不够经济，浪费现象很严重。鉴于此，为了避免各种不必要的损失，房地产企业必须能够识别设计阶段的各个风险，并且对其进行有效的控制，通过高效的管理措施减少风险的发生，将风险所能造成的损失降至最低，取得更好的经济收益。 一、设计阶段风险的识别与分析 1、设计定位的风险 设计定位会给房产企业带来风险，主要是因为其在进行设计的过程中，相关的项目设计要求和建议是经由房地产企业提出的并且经过规划等职能部门的审批，这成为了设计工作的主要指导依据。比如某些房产企业在建设前期为了获取较
3、高的容积率而将住宅项目变更为商办项目，同时对设计院提出相应的商办项目的设计要求，但是，经过一定时间的推移，房地产市场可能由于发生某些变化或是政府进行了相关的调控，从而导致商办的销售价格大大低于了住宅的价格，这就给企业造成了巨大的经济损失。 2、设计单位的因素 作为设计活动最主要的执行者，设计单位会在设计过程中遇到很多问题，但是，每一个设计的不确定因素所带来的风险都会直接或是间接的通过设计表现出来。在这其中由于设计单位本身原因而造成的风险有以下几方面: (1)设计人员的专业素质 首先,当前有不少的设计人员由于缺乏实际的工程施工经验，对施工作业不够了解。从而导致做出来的设计方案有时并不符合实际的施
4、工作业的操作。另外，还有设计人员对建筑的结构标准不够熟悉而致使设计出现错误，这些类型的错误对工程项目的损害都非常的巨大。其次,对工程项目进行规划设计是一个庞大而综合的工作，它不仅包括了建筑，水电，市政，暖通，结构，安装等各个专业部门的相关内容，并且由于每一部分的内容都非常专业，因此各个专业间的相互衔接是很容易出现问题的。有些时候会发生诸如各方面的专业图纸相互冲突的现象，严重的时候甚至会发生设计返工的现象。鉴于此，各个专业的设计人员不仅应当提高自己的技术水平，并且还要注意同其他相关专业人员进行协同工作，要多了解一些相关的专业知识。最后,对于某些设计人员来说，职业操守远没有经济利益更吸引他，不少设
5、计人员会为了追求高效率，赚取更多的经济利益，在短时间内就完成大量的设计工作，人为的对正常的设计周期进行了压缩。这导致有些设计方案设计不够合理，不符合实际的施工情况，为企业带来不必要的经济损失。 (2) 设计进度不合理 设计院一手设计完成的设计方案，而设计是需要一个合理的进度周期的。房产企业应当依据科学合理的设计周期对相关的设计单位提出要求。但是有些房地产企业也会出于经济利益，对进度的盲目追求，提出一些根本不合理的要求，干扰了设计单位的工作，从而影响了设计工作的质量。其次，设计单位对项目周期的乐观估计也会带来一定的风险。设计单位应当依据施工项目的实际情况和相关的技术特点，与业主方进行充分的沟通和
6、交流，确定合理的设计周期，而不能仅仅为拿到项目，而盲目的压缩时间，这会给项目带来许多的风险。这不仅是对自身工作的不负责任，也是对顾客不负责。最后，由于一些市场管理还存在很多不规范的地方，导致有些业主在没有得到规定的审批文件时，就要求设计单位立刻开展工作。这也会存在一定的风险。 （3）审核把关问题 设计单位在出图前通常会找一个专业知识比较全面且经验较为丰富的高级技术总工来进行图纸的审查工作。把好这最后一关可以大大提高图纸的质量，降低出现设计差错的可能性。但是在实际的工作中，某些项目由于会有很多的影响因素(比如赶进度赶工期等)，在进行审核图纸的阶段就会做的非常的草率，甚至有可能只是走个形式，随便盖
7、下章就匆匆拿去进行施工，对于这种忽视设计质量的做法，一些单位也会在一定程度上进行默许，尤其是在边设计边施工时，这种情况很容易会对审图环节掉以轻心。所以开发单位应当尽量避免边设计边施工的情况，这会使得风险系数变的很高，一旦出事，就会得不偿失。 3、沟通中存在的风险 项目进行设计时的沟通，主要包括设计单位与房地产企业的沟通，以及企业内部之间的沟通。目前在我国很少有设计是采用总承包设计的模式，即由一家设计单位完成所有房产项目的全部设计的，通常都是采取分包的模式，设计院通常只进行主体的结构、建筑、水电的设计，一些专业性的工程，比如钢结构、幕墙、铝合金、通信网络、智能系统集成、精装修等项目都会交由各个相
8、关专业的设计公司进行，设计中的很多基本要素，比如户型及门窗的类型、立面风格、保温、材质等通常会由建设的一方指定或确认。如果出现相互沟通不充分，彼此设计有了脱节，就很有可能会发生风险。比如，业主与设计方的沟通不畅，导致业主的意图被误解，或是参与设计的各方公司配合不到位等，就很有可能会造成设计的修改甚至是返工。 4、外部风险 外部风险主要包括自然与经营、意外、财务、政策、市场、社会与政治等方面的风险。房地产企业必须时刻关注国家对产业政策的态度以及变化情况、环保要求等。这些变化，通常都会给房地产企业的工作带来返工、停顿等工作，这就不可避免的给房地产企业造成了经济损失。比如：某一项目的供配电工程，按照
9、原先的规定是有总成本的，但是由于供电部门频繁的重复设计、审批等程序，考虑到紧迫的交房期，最终决定按照专项设计进行，结果导致建设成本大幅的增加。 二、设计阶段风险应对措施 应对风险的措施主要包括以下几个方面： 1、减轻风险 减轻的目标是能够将设计阶段风险降低至可能范围内的最小值，将不利因素造成的影响缩减至最小。能够对已知的风险进行最大程度地控制。比如可以进行设计方案竞赛或是设计招标等方式，选择优质的设计单位；也可以改变设计费的支付方式，施行设计质量的奖惩制度；并且要推行设计的监理制度；同时还要加强对合同的管理。 2、预防风险 预防策略一般会采用无形和有形的手段。有形的手段主要是以工程技术做为基础
10、，消除物质性风险的威胁。无形的手段主要是进行风险管理教育，增强风险意识，充分了解各个项目所面临的风险，并且对控制这些风险的方法有所了解和掌握。比如可以通过开展相关的系统培训，强化员工对企业进行风险管理的意识，提高员工的专业技术水平，从而提升整个企业抗风险能力。 3、转移风险 转移风险又叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借助合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目外的第三者身上。例如：联合投资；将专业性较高的设计转包给其它单位；通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担等。 4、回避风险 回避风险是指当设计项目风险潜在威胁发生
11、可能性太大，不利后果也太严重，又无其它策略可用时，主动放弃设计项目或改变设计项目与行动方案，从而规避风险的一种策略。它主要包括：客观上不需要的设计项目；仅仅为个人的功名、不顾客观上需不需要的项目；一旦造成损失，项目执行组织无法承担后果的项目。 5、自留风险 通过经济评估，在利益最大化的前提下，企业有时可以把风险事件的不利后果自愿的接受下来。例如：将有可能发生的损失摊入日常经营成本；建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段。 三、结束语 综上所述，房地产企业在进行投资开发时会遇到各种各样的风险，这些风险都必须要引起企业的足够重视。而在房地产企业的整个的项目投资中，虽然对项目进行设计的费用通常只占整个投资的 23，但是其设计是否具有科学合理性却对整个投资有着至关重要的影响，所以企业要采取多方措施控制设计阶段可能出现的各种风险，妥善的进行处理，增强企业抗风险的能力，并且提高企业的盈利能力，取得更大的经济收益。 参考文献： 1王刚理论与实例结合分析房地产开发项目设计与工程管理J企业研究，2011(8) 2唐燕房地产开发投资项目风险管理探究 EJ现代商贸工业，2010(1) 3吴向阳设计变更对房地产开发成本的影响及控制要点-J3建筑经济，2010(2)
