1、房地产中介企业员工激励机制浅析摘要：随着我国城镇化进程的逐步开展，我国房地产中介的规模日趋庞大，竞争也日益激烈。作为高附加值的服务行业，其员工的全方位服务水平成为企业提升竞争力的关键因素。本文通过对现有房产中介机构的激励机制现状分析，对如何构建有利于企业长远发展的激励机制作了初步探讨。 关键词：房地产 中介 激励机制 中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号： 一、研究背景及理论综述 （一）研究背景 随着“国五条”的出台，其针对二手房交易差额征税 20%的规定，令房产中介交易量剧减，房产中介行业面临巨大转型压力，行业进入门槛将大幅度提高，其员工全方位服务质量成为其提高竞争力的关键
2、环节。另一方面，大多数房产中介企业并没有建立良好的激励机制，从而导致房地产行业从业人员不稳定、衍生出社会各界对房地产中介管理不规范等方面的多种质疑。 面对房地产中介行业竞争日趋激烈的现状，需指出现代企业的竞争归根到底是人才的竞争，一个企业如果流失了核心的员工也就失去了灵魂和实质，所以，企业激励机制的合理与否，直接影响人力资源的投入与产出效果，进而影响到企业的长久发展。 （二）激励理论基础 所谓激励， “就是组织通过设计适当的外部奖酬形式和工作环境，以一定的行为规范和惩罚性措施，借助信息沟通，来激发、引导、保持和归化组织成员的行为、以有效的实现组织及其成员个人目标的系统活动” 。秦增梅：浅谈激励
3、方法在企业管理中的应用，中小企业管理与科技，2011（5）. 激励机制是通过一套理性化的制度来反映激励主体与激励客体相互作用的方式。其目的是为了极大的调动企业员工的积极性和创造力；制度设计的核心是建立使组织运行更有效率的分配制度和行为规范；其最佳效果是使员工利益与企业利益实现趋同。 二、我国房产中介企业员工激励机制的现状及问题 房产中介企业比较特殊，它不需要有自己的楼盘和物业，它的客户和房源依赖于中介机构自己去挖掘，在这个过程中，房产经纪人是这个企业发展的主要借助工具，企业效率的提升依赖于每位经纪人的专业素质，企业为了提高竞争力，必须通过合理的制度激励员工，提升员工素质。我国房产中介企业的激励
4、机制主要从以下几个方面设计： （一）薪酬制度 薪酬的构成是房地产中介员工关心的焦点问题。经纪人的基本工资=底薪出勤率。可变薪酬是工资里与绩效直接挂钩的部分，主要包括提成、奖金等。以二十一世纪不动产为例，在房屋租赁业务中，提成比例为佣金的 25%左右；在二手房买卖中，佣金提成=业务佣金提成比率，提成比率按员工职位的不同从 15%到 35%不等。奖金也是薪酬构成的一个主要部分，是对员工所作出的额外贡献的报酬。在很多房产中介企业，奖金一般是和员工的个人业绩和团队的整体业绩相挂钩的，公司一般到每个月月底都会对每个店面的整体和个人业绩进行扎帐，对佣金完成最高的员工给予每人一定金额的现金奖励。当然，为了对
5、员工的个人行为进行了约束，在员工不能顺利到公司进行上班或是违反公司的纪律时，会对员工进行纪律处罚。 综上，房地产中介企业员工薪酬=基本工资+提成+奖金-处罚，这样的薪酬设计无疑是过于简单的，体现出了重即时激励轻长期培养、重物质报酬轻精神报酬、重考核轻沟通的缺陷。 （二）职位晋降级制度 马斯洛的需求层次理论认为，人的需求主要分为生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求、自我实现的需求等五个层次，而且是随着不同时段逐渐上升的。一般来说，一个房产中介门店的员工等级主要有：试用期人员、经纪人、高级经纪人、资深经纪人、店长。不同职位的收入和权限各不相同。升值或降职条件主要和业绩挂钩。 可以发现作为一个典型
6、的销售行业，流动非常之大，晋升空间显得很有限。很多时候原来的老员工不得不很长时间才能呆在同一个岗位上，等待有合适的人代替这一岗位时，他才会有合适的发展空间，如果是升迁，也需要有空置的岗位或是先前的员工调职以后才会得到这样的机会，这是一个相对长久而且需要有合适的机遇的阶段。 （三）福利方案设计 福利是指在支付工资、奖金之外的，企业为员工提供的一种保障和便利，一般分为法定福利和补充福利，法定福利是指按照国家法律、法规和政策规定必须发放的福利项目，如五险一金等，补充福利是指在国家法定的基本福利之外，企业为了留住内部员工自定的福利。如住房补贴，节假日补贴等。在很多房产中介公司，都只会按照按照国家法定标
7、准来给每个员工办理五险一金，除了这些按照国家法定规定的福利制度外，其他福利形式较少。 福利回报是软性的，有很大的精神鼓舞作用。房地产企业缺乏更高层次的福利激励，如培训机会、轮岗机会、带薪旅游等。这样缺乏对员工未来发展的投资，不利于员工提高当期职业水平。 三、我国房产中介企业员工激励机制的构建 （一）构建多角度的薪酬体系 房地产中介企业要建立长期激励与即时激励相结合、团队激励与个人激励相结合、物质激励与精神激励相结合的薪酬体系。针对岗位评估，确定岗位定级，根据每个人不同的知识、技能、经验、素质，将得到一个人与岗位要求的胜任程度，从而确定他的个人定级。每年年终，盘点每位员工的绩效考核成绩，视情况调
8、整其明年的个人定级，这样不仅能全面地反映员工在岗位上所表现出的能力和取得的业绩，而且还能促进公司岗位管理、任职资格体系、绩效管理系统的不断优化。建立这样一种“人” 、 “表现力” 、 “岗位”三者相结合的薪酬体系。 （二）建立全方位的绩效管理体系 绩效管理体系的建立对激励机制具有重要的作用，应从物质激励和企业文化全方位考虑。在物质考核方面，房地产中介企业应根据公司经营责任状况以及工作目标，根据不同人员的职责量化具体的考核指标。同时，也要兼顾非量化指标，如领导和同事的成果评价以及在德能勤绩方面的表现，从某些意义上讲，这些指标能完成员工从优秀到卓越的跨越。另一方面，企业文化也是不可或缺的激励因素，
9、它能从忽视人到尊重人、重视人的价值，发挥广大职工的积极作用。因此，应建立倡导奖优罚劣的企业文化绩效管理体系，以榜样示范作用，指引员工发展方向，树立统一的价值观，为企业长期发展储备力量。 （三）设计人性化的福利制度 一项好的福利制度，要从员工自身出发，通过人性化的设计，来发挥激励作用。弹性福利则不失为一种好的模式，它有别于传统的固定福利，允许员工根据需要，自由组合自己专属的福利。这种自助式的福利也可以分成两种类型，一种是基本保障型，人人必须拥有，如一些法律规定的福利，必须执行；另一种是各取所需型“弹性福利制度” ，强调员工参与的过程，从个体角度了解需要，会极大地激发员工的自主性与积极性。所以，企
10、业应该从满足员工需求的角度出发，实行针对性更强的弹性福利制度。 除此之外，还有一些局部的激励形式也是企业不容忽视的。如红利计划，该计划针对于房地产中介公司高级执行人员，其核心是允许经理人持股，将个人业绩与公司业绩挂钩，这样能让参与计划的员工能够一直在工作中尽最大努力；荣誉激励，即对有突出表现或贡献的员工，对长期以来一直在为公司奉献的员工授予一些头衔、名号，可以换来员工的认同感，从而激励起员工的干劲；负激励，即通过采取措施抑制或改变某种动机，使人们从想做某种事转变为不想做某种事。在企业建立激励机制时，应灵活运用不同方案。 参考文献 1 文新跃房地产业销售队伍规范性管理分析J企业经济，2004,(9):103-104 2 曹荣，孙宗虎薪资管理J北京：世界知识出版社，2002.12-13,150-155
