1、房屋面积测绘中预测和实测问题及措施探究摘 要：近年来，随着我国房地产的迅速发展，人们对于房屋的关注度越来越高，其中，房产测绘中房屋面积预测和实测之间的差异关乎重大。文章通过笔者从事房屋建筑测绘工作经验，主要阐述了房地产测绘中预测面积与实测面积的概念，分析了房屋测绘面积预测与实测存在差异的原因，从中提出了相应的解决措施。 关键词：房屋测绘；预测面积；实测面积；差异；措施 中图分类号：P218 文献标识码：A 文章编号： 前言： 房产测绘是房产管理的基础数据来源，是为房产管理部门服务的，房产管理所需的房屋分幅平面图、房屋的坐落、建筑面积等都是由此测量而来。房产测绘是测绘的一个特殊分支，它测定的范围
2、是房屋以及与房屋相关的信息。也就是说，房产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。本文主要就房屋面积测绘中预测和实测差异问题及解决措施进行论述。 一、房屋建筑面积预测与实测的概念 房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据房产测量规范 ，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。 房屋实测面积是指房屋竣工验收后，
3、由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据房产测量规范和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。 二、房屋建筑面积预测与实测存在差异的原因 总的来说，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳为以下几个方面：（1）是开发企业在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更，如户室大小、 阳台范围和共有共用面积作了调整；（2）商品房预售面积测算单位在测算面积时掌握房产测量规范技术不到位，测算面积发生差错；（3）房屋竣工后，实测单位在丈量尺寸、 测算面
4、积时发生差错；（4）局部建筑轴线施工放线偏差或开发公司私自更改规划设计，当此类变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时，会对房屋的总面积或分户面积产生影响；房屋使用功能的变化直接影响到房屋公用建筑面积的分摊，最终导致分户面积变化。 由于上述的原因，导致购房人签订商品房买卖合同上的面积和领取到房屋权证上记载的面积相差较大。 三、解决房屋面积测绘预测与实测差异的措施 针对上述房屋建筑面积预测与实测存在差异的问题，在具体工作中应对措施如下： 1、提供的图纸资料准确。规划报建图纸是建筑面积预测的首要资料，其图纸是否准确直接影响到预测的建筑面积，用于面积预测使用的整套图纸应盖有规划部门审核的图章，有些单位提供
5、的图纸是没有经规划部门核准的初步方案图，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。一套完整的规划报建施工图，应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯详图及墙体大样图等，若图纸附有建筑设计 CAD 光盘更好，当利用图纸数据光盘中建施图进行面积计算时，一定要核对清楚电子版施工图是否和纸质版的规划报建图纸一致。一套完整、正确的规划报建图纸是保证预测面积正确合法的前提。 2、确保面积测算方式有据可循。面对现代建筑设计者和房地产开发者求新、求异心理，现代的新型建筑物在外形和内部结构方面复杂多变，房产测量规范中针对面积计算的规定已经很难满足现有建筑格局不断变化的需要。为了确保房产测算成果的准
6、确、可靠，尽量避免面积测算中的人为错误，要求房产测绘的从业人员一定要有谨慎、严谨的工作态度，对每一个房产测绘案例中涉及面积计算和分摊的规则，都要严格遵守国家房产测量规范的相关规定，对规范不明确的地方，一定要根据上级主管部门的意见来处理，不能盲目进行，确保建筑物每一个部位的面积计算方式都有据可循。 3、房产面积实测时，要有计划、有序的完成。计算面积所需的所有数据均应进行实地采集，观测读数时，应独立量取两次数据，读数至0.001 米；两次数据较差满足精度要求时方可记录，记录至 0.01 米，数据取位按“四舍五入”的原则。成套住宅对每种户型都应随机均匀抽样进行实际观测；非住宅应对每个产权单元尺寸进行
7、观测。如观测数据与图纸标示数据的误差在允许范围以内，可采用图纸数据进行制图和面积测算；如误差超出限差允许范围，应采用实际观测数据进行制图和面积测算，面积计算以平方米为单位，计算过程精确至 0.0001 平方米,最后结果四舍五入至小数后两位。实际数据的采集，不论采用何种方法，都应严格按照“走到、看到、量到”的原则施测，尤其对地下室、底层和屋面，必须坚决做到“三到” 。采集实测数据时，对套型或墙体厚度不同的房屋均应入户观测。数据采集完后，应在测量现场检查、验算，确认观察数据无误后，方可收工撤离现场。 4、局部的变更问题。常见的局部变更问题包括两类：一是局部建筑轴线施工放线偏差造成，此类小的偏差问题
8、在建筑施工中是允许的，所以我们测绘公司在面积测绘中，应按照实际的尺寸进行面积测算；另一类是开发企业私自更改原规划设计造成，当此类变更直接影响到房屋的尺寸大小或局部使用功能的变化时，会直接对房屋的分户面积和总面积产生影响，这一类型的变更，一定要嘱托开发公司补全规划变更手续后再进行面积测算；对涉及面积变化的变更，若开发公司不想补全规划变更手续的，综合原规划报建图纸和建筑现状：原规划图纸不计算面积的，现状虽然符合计算面积的条件，都按照原规划执行；原规划图纸计算面积的，当现状不符合计算面积的条件时，按照现状执行。 5、成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验
9、收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。这里检查，主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘部门设置的质量检查机构或专职检查人员。重点检查：预测算的分户界线，房屋使用性质，与共有面积相关的建筑是否与图上一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理；房屋边长数据的采集，有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定；幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。此外最好在预测成果报告中说明中此面积仅供商品房预售使用，不能作为办理产权证依据，房屋竣工时，凭竣工图纸及规划等相关手续即时办理竣工实测等内容。 总的来讲
10、，鉴于预测面积和实测面积的不同， 直接导致房款的补和退。在具体工作中，即使按照商品房销售管理办法和商品房销售合同中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷。希望房管部门加大宣传力度，让老百姓在购房时了解预测和实测会有差异，并可在合同备注栏中做出详细规定；同时也要监督房地产测绘机构不断提高专业技术水平，健全完善的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习，同时更要加大复合型人才的培养力度，提高房地产测绘行业从业人员的综合素质，从技术上加以保障。 四、结束语 总之，房屋面积的纠纷一直是房屋纠纷的主要问题之一，预测问题往往是解决纠纷的关键。虽然预测面积与实测面积的误差是允许存在的，但是必须加大宣传力度，加强立法，按照相关规定实施正确性预测，减少与实测之间的误差是房屋测绘之本。 参考文献 1万丽斌.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析J.中国建设信息，2009（10）. 2曹莉莉.房产测量实践中的若干问题与解决方法J.黑龙江科技信息，2011（20）.
