1、根据控制性详细规划的经济可预见性进行合理投资摘要：控制性详细规划作为联系总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次，在城市规划实施与管理中的重要性与日俱增。然而由于我国控制性详细规划还不够成熟，诸多问题仍然会使控规控制指标经常变更，其法定地位屡屡受到挑战，造成一定的投资风险。本文从控制性详细规划的经济视角，对控制性详细规划孕育的投资机会进行研究，从而为合理有效投资提出了新思路。 关键词：控制性详细规划；投资机会；经济；项目投资 Abstract：Regulatory detailed planning as the preceding of key levels prepare bet
2、ween the overall planning and the detailed planning. It become more and more important in urban planning Implementation and managemen. But because Chinas regulatory detailed planning is not fully mature, many problems still can make regulatory control indexes often changes, its legal status often be
3、en challenged, cause certain investment risk. This paper, from the perspective of the regulatory detailed planning economy, the regulatory detailed planning of pregnant investment opportunity study, so as to put forward reasonable effective investment new ideas. Key words: regulatory detailed planni
4、ng; investment opportunity; economy; project investment 中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013） 1 控制性详细规划孕育的投资机会研究 控制性详细规划影响城市经济结构，孕育了投资机会。举例“北京路中央大道”项目说明控制性详细规划对项目投资有可预见性。 2 荆州市沙市区“北京路中央大道”投资机会研究 荆州市沙市区控制性详细规划中，北京路编制为一条商业街。下面以“北京路中央大道”为例来分析控制性详细规划孕育的投资机会。 一座城市只有一个核心商业中心。从北京王府井到上海南京路，荆门中天街到襄樊解放路，每一
5、座城市都只有一个代表这座城市的核心商业中心。 城市的核心商业中心是独一无二的，不可复制。第一，地段具有唯一性，最稀缺。一座城市的核心商业中心往往是一座城市起源与商业的发源地，它往往占据了一座城市的核心地段。第二，商圈具有唯一性，不可复制。它往往积聚了几十年，甚至上百年的浓郁商脉。即使随着城市的扩张和发展，形成多个商圈的格局，但是城市的核心商圈龙头核心地位，仍然是无法超越和替代的。第三，核心商圈浓郁的商业气氛，无可复制。城市的核心商圈，云集了购物中心、百货、超市、家电等主力店，同时聚集了国际、国内知名品牌服装与餐饮、休闲、娱乐等连锁商家和各种主题商业，是一座城市市民购物的首选之地，日均人流量达十
6、五万。 以上分析，无论是开发商进行“北京路中央大道”的开发投资，还是客户购租商铺投资，都是机会难得。由此看出控制性详细规划可以预见经济发展形势，把握先机，往往能够投资成功。 3 我国控制性详细规划的不足对项目投资的影响 在城市发展过程中，如何对城市土地这一资源进行有效的利用和分配，是我国城市建设、开发和管理面临的挑战。引进新的控制手段和方法，来解决城市建设面临的新问题显得尤为迫切。因此在我国实行改革开放、计划经济体制向市场经济体制转变的大背景下，控制性详细规划应运而生，但是由于政策法律的不够完善，我国控制性详细规划还存在诸多不足，难免对项目投资决策有所影响。 我国控制性详细规划的存在的不足：
7、认识上，忽视规划对经济利益调控的地位 内容上，缺乏城市土地经济规律的研究 技术上，缺乏对具体指标的定量经济分析 方式上，对城市土地的控制刚性有余弹性不足 4 控制性详细规划的变更增加投资风险 在美国、日本等发达国家， 法定规划是作为开发控制的唯一依据规划管理人员在审理开发申请个案时几乎不享有自由裁量权，只要开发活动符合这些规定就一定能获得规划许可。而我国的开发控制基本上属于判例式，任何开发项目都需要申请许可, 规划审批的主要依据是控制性详细规划但同时会考虑诸多相关因素, 从而使不按控规执行是多方协调的“结果” 。 此外我国控制性详细规划最初是在土地招标拍卖的背景下产生的，直接运用于规划管理工作
8、尚存在着一定的差距。实践表明, 控制性详细规划在新区的开发建设上作用会明显一些但由于受到投资主体的明确市场分析的不到位等因素的影响，仍然会使控规控制指标经常变更其法定地位屡屡受到挑战。 5 控制性详细规划孕育的投资项目财务经济分析 对于新区开发或某些特定意图区，尤其需要对规划方案进行财务经济分析。在计算总投资和开发效益的基础上，采用经济学相关指标进行开发项目的财务经济分析，具体指标如下： 一是经济内部收益率（EIRR） 。经济内部收益率是指项目在计算期内各年经济净现金流量的现值累计等于零时的折现率。其表达式为： 式中：BTi,CTi发生在第 i 年的总效益和总费用； n计算期； r社会贴现率。
9、 当经济内部收益率等于或大于社会折现率时，说明项目占用投资对国民经济的净贡献达到或超过了要求的水平，这时项目可以接受；反之，则项目在经济上不合理。 二是经济效益净现值（ENPV） 。经济效益净现值是指用社会折现率将项目计算期内各年的净现金流量折算到开工前一年年末的现金之和。 其计算公式为： 式中：BTi,CTi发生在第 i 年的总效益和总费用； n计算期； r社会贴现率。 项目的经济净现值等于或大于零，表示社会经济为拟建项目付出代价后，可以得到符合或超过社会折现率所要求的以现值表示的社会盈余。表示项目的经济盈利性达到或超过了社会折现率的基本要求，项目可以被接受。经济净现值是反映项目对社会经济净
10、贡献的绝对量指标。经济净现值越大，表明项目所带来的以绝对数值表示的经济效益越大。 三是经济投资回收期（n） 。指当年净现金流量折算值之和为零时该年距项目评价期初的年数。 四是风险分析。风险分析主要是通过测定各个不确定因素发生变化所导致的经济评价指标的变化幅度，考察规划项目的风险适应能力。运用盈亏平衡分析、概率分析等方法，使城市开发者了解经济效益分析的可靠程度。 6 根据控制性详细规划进行合理性投资 控制性详细规划及孕育了项目投资机会，但是我国控制性详细规划尚不成熟也带来的投资风险，进行合理投资是每一个城市投资者应该思考和分析的问题。 通常看到某地区控制性详细规划后，对该地区经济发展结构做出合理
11、的分析，进而分析项目的可行性并对项目进行合理评估，是降低投资风险的做法，也是在为投资寻找合理的机会。 7 结论 控制性详细规划是城市政策的载体，体现了城市设计的构想，在一定程度上构建了城市的经济结构，孕育了投资机会。虽然由于我国控制性详细规划还不够成熟，诸多问题仍然会使控规控制指标经常变更，其法定地位屡屡受到挑战，造成一定的投资风险。但是控制性详细规划作为联系总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次，在城市规划实施与管理中的重要性与日俱增，法律地位正在进一步提升，也越来越受到社会的重视。这些都为控制性详细规划作为项目投资决策的一个依据提供了支撑。 参考文献： 1 夏南凯，田宝江，王耀武.控制性详细规划 M 同济大学出版社，10 月第 2 版. 2 段兆广，跃华. 控制性详细规划中的经济分析框架研究C 生态文明视角下的城乡规划2008 中国城市规划年会论文集 3 夏维佳，王立国，王红岩.可行性研究与项目评估 M 东北财经大学出版社，2010 年 12 月第三版 4 李名扬，孙翔.对我国控制性详细规划工作的若干思考通过对美、德、日、中法定层面规划比较研究 J 建设论坛 5“北京路中央大道”投资可行性分析报告.开发商，美华置业.
