1、关于城市综合体项目产品定位分析摘要：近几年来，我国的城市化进程越来越快，城市如何进行定位开发的思考探索也日益重要。在城市呈现都市化的发展过程中，城市规模有所增加，城市的结构布局也有所改变，其中心区由传统的唯一性向着多个中心区组成发展，在这一变化过程中，城市综合体项目产品发挥着主要价值，使得每一个中心区功能都呈现出相应的差异性。本文立足现实背景浅析关于城市综合体项目产品的定位，从理论到实践来详细地进行分析，给出笔者自己的思考。 关键词：城市综合体；项目产品；市场定位；定位分析 中图分类号：TU984 文献标识码：A 随着时代的进步与发展，我国经济呈现出了高速发展的态势，促进着我国的城市发生相应的
2、变化，使得城市化的进程加快。这一变化不仅仅使得我国的城市数量有所增加，同时也使我国的城市规模有所扩大，在这一个过程中，城市综合体成为我们研究和探讨的热点。根据外国城市发展的经验可知，城市在数量增加，规模扩大，向着都市化进程发展的过程中，城市中心区也再具有唯一性，而是呈现多个中心区并存的情况发展。城市综合体项目在这一个过程中很好地发挥着助推器的作用，同时也是其中的重要组成部分。 1、城市综合体的概述 对城市综合体的分析需要我们从其概念入手，只有对其概念有了很好的了解，由表及里才能够更加准确的分析城市综合体。城市综合体在不同的文献中有着不同的定义。在中国大百科全书中，城市综合体指的是多个功能不同的
3、空间组合而成的建筑。而在美国建筑百科全书中主要是指在一个位置上具有单个和多个功能的一组建筑。结合城市的相关概念，我们不难看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈现出多样化的发展趋势，它不再是单一的一个中心，而是多个中心的和谐组合。在现实的发展应用过程中，65的建筑综合体的功能主要是酒店、办公、公寓和商业，这也显示了建筑功能区呈现出组合的特点。而在总的形式，如文娱、交通、展览、餐饮等多个方面也发挥着相应的价值，在关注社会发展的同时，也把握着人文的需求，各个功能区相互依存，相互联系，呈现出多功能、高效率的特点，这主要是为了适应现代人快节奏的生活方式，需要拥有一个方便、快捷、经济、多种功能结合的综合体
4、来满足人们生活的需求，而城市作为一个载体，在这样的一个背景下城市综合体应用而生。然而，城市综合体的每一种功能运行在现实中有着特定的运行时间范围，将不同的功能在时间上结合起来，每一个部分进行有序的组合，使每一个部分相互之间实现优化补充，时间和功能都能够和谐统一，同时呈现出 24 小时全天候的繁荣，提高了城市综合的运行的效率，也增加了其效益。但是，城市综合体在功能选择和城市的规模上还是会存在一定的问题，我们只有通过在实践中不断地完善，通过慢慢的积累才能使城市的功能和城市的规模和谐的匹配。 2、城市综合体项目 城市综合体项目的构建主要是为了与城市综合体的功能相互匹配，尽管每一个城市在综合体项目构建上
5、的比重有所差异，但是在选择的项目中主要面向的项目大致相同： 2.1 商务项目 现代城市的主要功能是商务。随着城市化的不断推进，第一产业的劳动人口不断向着二、三产业转移，第三产业的劳动人口是现代城市发展过程中主要的劳动人群。同时，资金也越来越多的集中在商务发展的领域，商务操纵着城市大部分的资金和物流流通方向，在城市的发展中发挥着非常重要的作用。一个城市是否能够提供完善的、充分的、便捷的商务空间也逐渐成为城市发展空间和发展潜力的判断因素。因此，在定位分析城市综合体项目的过程中，一定要分析它能否满足这一个城市商务发展的需求，分析其能否满足不同的商务需求。 2.2 商业项目 商业零售与大众的日常生活尤
6、为密切，在城市范围内形成一定规模的市场并且支持其他的功能，需要通过商业项目引进来发挥其相应的价值。一个城市的发展，商业项目也是必不可少的。判断一个商业价值对于一个城市的价值，不仅仅需要从其功能性上来进行把握，还需要从其是否能与其他的项目相匹配来进行考虑。总的来说，商业项目需要呈现出生活性、愉快性、丰富性，能够满足大众日益多样化的消费需求，满足不同消费群体差异化的消费需求。 2.3 居住项目 城市的发展离不开生活在城市中的人们。作为一个客观的存在体，满足人的居住需求也是必不可少的，所以居住是城市开发的基本成分。在现今的发展过程中，人们对于房子的要求存在一定的差异性。比如，为了增加上班的便捷程度，
7、很多人会选择居住在市中心，所以对于市中心居住项目的开发有着一定的现实需求，这样一来可以缓解上下班途中的交通拥堵情况，还可以节省一定的能源。但是，也会有些人需要更加健康绿色的居住环境，会有意识地避开市中心的房子，而选择城市与郊区结合部的房子，这些地方的房子功能正在逐步完善，其居住环境也将更加优越，能够满足一些人的居住要求。因此，居住项目在开发的过程中要充分把握不同人群的居住要求，有效的利用城市综合体的优势，开发出满足不同消费人群的居住项目。 2.4 酒店项目 酒店是城市综合体项目中最为盈利的项目，因此为了增加城市的综合效益，对于酒店项目的开发也是我们在进行城市综合体项目开发中的一大重要选择。酒店
8、为流动的“人口”提供了居住的场所，并提供相应的娱乐设施、餐饮服务、夜间设施，以 24 小时的服务使城市保持活力，随着地区之间经济交流程度的增加，酒店的重要性也日益凸显。但是，我们在选择城市综合体的酒店项目过程中，需要结合时代发展的眼光，改变单一的、传统的开发模式，来进一步有所创新。不过，在当前实际的发展过程当中我们可以看出，酒店开发的过程中对于功能的把握有所创新，比如交通联系各个主体，其重要性也日益凸显；又如休闲资源整合，在人文需求日益重要的今天也发挥出相应的价值。 3、城市综合体产品市场定位 城市综合体产品是否具有价值，需要从市场的角度来进行分析。通过对市场的定位来能进一步了解产品本身的定位
9、，如何提高市场的接受度和市场的满意度是我们真正需要思考的问题。 市场定位是指企业依据自我企业所面向的竞争者，结合本身产品的特点和优势，以及顾客对于本身产品特点的敏感程度，为产品设计出特定的形象和个性，最后利用营销策略将该产品特定的形象和特色以生动鲜明的方式传递给消费者，并且找到自我相对应的产品定位。任何的产品、项目都需要找到属于自己产品的市场定位，这样才能更加有效地占领市场，因此城市综合体产品也需要进行合理有效的市场定位。 城市的选择项目的过程中首先需要进行一定的规划，主观的想法需要结合客观的实际，这样想法才能拥有在实际中运行的可行性。同时，城市在选择项目时需要满足一定的原则，要符合城市发展的
10、战略要求，不能立足眼前，要立足长远。从资源利用价值和效率的角度和个人本需求而言，一个项目在促进一个城市长远的发展中非常重要；另外，一个城市就像一个企业，企业需要通过盈利来实现自身的发展，而一个城市也需要通过一定的经济活动来实现经济性，来满足城市发展的需求。但是，从发展的实际情况来看，现在的发展需要的是可持续发展，我们要以更加绿色的方式来获得利益和价值；同时，城市在选择选择时要注意适应性，这就需要我们综合多个方面来进行理解。城市综合体项目需要适应城市发展的节奏和城市发展的规模，同时城市综合体项目需要适应生活、工作在城市中的人的需要，把握多样性和差异性。最后，城市综合体项目需要适应其他不同项目和相
11、似项目，应该要形成一个和谐的统一体，而不是分散体；最后的原则应该要立足于可行性，这一点也是最为切合实际的，可行性也需要不同的城市立足自身发展的实际来进行一定的分析把握，从整体优化的角度来进行考虑。 总结 综上所述，城市综合体项目产品在进行市场分析的过程中需要更好地分析优缺点，优劣势，使每一个项目都是有价值的。城市的发展需要理论的分析，更需要从实际出发，来进行经验总结，千万不能纸上谈兵。定位城市综合体项目产品，从其功能出发，也需要从选择的原则出发。城市的规划、发展都是关系着存在于城市中主体的切实利益，我们要让合理有效的城市综合体项目为城市的发展发挥价值，让我们生活的城市更加精彩。 参考文献： 【1】龙固新大型城市综合体开发与实践【M】南京东南大学出版社，2005，68-70； 【2】陈正柏中小城市建筑综合体的开发模式和营销策略【D】北京交通大学2006； 【3】韩冬青、冯金龙城市建筑一体化设计 【M】南京东南大学出版社1999，25-28； 【4】龙固新大型城市综合体开发与实践【M】南京东南大学出版社，2005，124-128
