1、关于控制房地产项目成本的几点思考摘要：房地产项目的开发成本一般由土地成本、前期配套成本、建筑安装成本等多项成本构成。本文重点从控制财务成本、工程建设成本和营销成本三方面阐述如何进行成本控制 关键词：房地产 成本控制 中图分类号：F293 文献标识码： A 文章编号：随着房地产市场的日趋成熟，房地产行业竞争逐渐加剧。为了在激烈的市场竞争中求得生存，房地产开发商纷纷把降低成本，提高企业利润率作为生存的关键。如何有效降低工程成本成为了当前所有房地产开发企业的当务之急。成本控制是一项系统的、全过程的、全方位的管理活动，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。成
2、本控制决不仅仅是审查、核算这么简单，它已经上升到经营的高度。房地产企业必须站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，这是实现成本控制的唯一途径。以下本人从财务成本、工程建设成本和营销成本三方面阐述如何进行项目成本控制。 一、财务成本控制财务成本（约占项目总成本的 6-8%左右） ，主要为资金成本和税务成本。 1.1 降低税务成本。财务部需协同各部门提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。 1.2 降低资金成本。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项。财务部需依据项目可行性研究报告 、 项目发展计划 、年度现金流量预算 ，合理安排资金计划，发
3、挥集团资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。二、工程建设成本控制 1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据，设计费一般只占建设项目总投资的 1%以下，但设计工作对工程造价的影响程度达 75%以上，由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。1.1 将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到
4、预定的成本控制目标。1.2 推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各
5、方人员设法降低工程成本。工程设计管理 2、在施工过程中的成本控制 2.1 设计变更、现场签证的管理包括办理和审查两个阶段。 设计变更、现场签证根据工程实际情况，由施工、监理及工程管理人员会审，提出可行方案，报设计部门后，出设计变更方可实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些不合理或保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，降低工程造价。 加强对设计变更工程量及内容的审核监督对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容准确性。 2.2 做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计包含工程施工过程中的质量控制、成本控制、进度控制、
6、安全管理以及技术管理等多方面内容，它可以说是施工活动中的纲领性的技术性和经济性文件。因此，通过对施工组织设计工作的审查，优化施工组织设计便显得十分重要了。在审查的过程中，应当能够正确处理好质量、投资与工程进度之间的关系。在保证工程质量与工程进度的基础上，尽量的降低工程造价。2.3 材料、设备的成本控制 在工程成本中，材料设备等费用约占整个工程成本的 70%左右，因此做好材料的采购对于保证工程质量和降低工程成本都有着十分关键的作用。加强材料、设备的成本控制，应当首先抓紧材料的采购关。在材料的购买过程中，投资方应当通过建立完善和灵活的信息网络对建筑材料的货源、价格都有动态而准确的把握，对于差价比较
7、大或者投资比较高的大宗产品，应当应尽可能通过集中招标采购的方式进行，或者由施工单位购买，业主参与材料的招标工作，真正选择到质量优良、价格合理的材料、设备，合理控制工程造价。2.4 做好工程竣工结算工作。 结算资料审查 。工程竣工后进行结算工作前各相关部门应首先对施工单位报送的图纸、变更单、签证单、结算书等资料的真实性、完整性，进行联合会审，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应要求责任部门落实补齐。 结算造价审核。若公司项目不多，就可以由公司预算部专业工程师进行全面审核。若公司项目较多，专业工程师有限，为了合理控制工程造价，可以采用三级审查方式。即首先由造价咨询公司（或监理公司）初步审核，扣
8、除结算书中不合理之处，再由公司预算部专业工程师作好复审工作，最后再由集团公司审计部进行终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。 三、营销成本控制 营销成本（约占项目总成本的 5-8%左右） ，主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。3.1 建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。随着公司项目增加，营销中的广告及推广手法增多，广告随机性加强，广告费用的不可测因素也随之增多，建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度，是必不可少的。上述制度的要点在于计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性，一方面确保在宏观上实现控制项目的广告及市场推广费用，
9、另一方面紧紧抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措施。3.2 完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。3.3 降低媒体发布的折扣点，媒体发布尤其是报纸广告的投放，占整个广告费用的很林比重，进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数，可直接降低广告费用，对于营销成本的控制也是有效的举措。 。 综上所述，房地产项目的成本控制是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，贯穿于项目开发全过程，是一项系统性的工作，需要公司各个部门参与，并相互配合。房地产开发企业应做好每一阶段、每一环节的成本控制工作，减少或避免资金的流失，最大限度地提高企业资金的投资效益，促进企业健康、持续地发展。
