1、基于时变参数和 VAR 模型的土地政策和货币政策对房价影响作用机制研究摘要： 笔者通过考察地价和利率对房价波动的动态影响关系，探讨土地政策和货币政策对房价的作用机制。通过构建状态空间模型，利用卡尔曼滤波进行参数估计，探讨地价和利率对房价影响的变化规律；运用 VAR模型中的脉冲响应函数和方差分解，考察地价、利率、房价三者之间的相互作用情况。实证结果表明地价对房价始终有较大的正向影响，而利率对房价的影响作用不明显，房价对地价的冲击当期就会显示出来，而地价对房价的冲击滞后一期才会产生影响。 关键词：土地政策；货币政策；房价 基金项目：国家自然科学基金项目（70973072） ；教育部人文社会科学基金
2、项目（12YJCZH098） ；山西省社科联重点项目（SSLKZDKT2012104） ；山西大学商务学院基金项目（2012049） 。 作者简介：范新英（1980- ） ，男，河北石家庄人，山西财经大学统计学院博士研究生、山西大学商务学院讲师，主要从事计量经济模型与房地产评估研究；张所地（1955- ） ，男，山西太原人，山西财经大学管理与科学工程学院，教授，博士生导师，主要从事房地产评估与统计决策研究。 中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1006-1096（2013）04-0088 -06 收稿日期：2012-06-25 一、问题的提出及文献综述 自 1998 年实行住房货币化
3、改革以来，房地产业的发展引起了人们的普遍关注。一方面，房地产市场发展非常迅速，对我国经济的持续增长起到了重要作用；另一方面，房价问题一直是学者以及老百姓关注的热点话题。经历了自 2009 年以来新一轮的房价上涨之后，政府干预政策相继出台，房地产调控的行政性色彩持续加重。2011 年是房地产政策调控程度最为严厉的一年，也是中央政府调控力度和决心最大的一年。在中央政府的高度重视和督促下，各级地方政府的限购、限贷、限价等政策逐步被细化升级。 发达国家的实践已经表明，即便是在成熟市场条件下，房地产市场也要靠市场与政府调控相结合的方式才能稳定发展。在房地产市场发展和完善过程中，我国实施的房地产宏观调控政
4、策虽然对促进房地产的健康发展起到了一定作用，但相当一部分问题依然存在，比如房价持续攀升、供给不足需求过旺、供需结构不协调、一些城市房地产投机未得到有效控制等。同时也存在短期措施频繁，缺乏长期制度建设等问题。可见，在对房地产市场进行调控时，明确宏观调控政策与房价之间的联动关系，对于政府出台政策、合理控制房价过快上涨、使房价波动与经济发展各方面相互协调有着重要作用。而对房地产市场进行调控以保持其持续健康发展，就需要对房价形成机制以及宏观政策对房价波动的影响进行考察，明确宏观调控政策对房价的传导机制及影响效果。由于房地产税在我国刚刚进入试点探索阶段，我国对房地产市场的调控更多地依靠土地政策和货币政策
5、。土地政策的效果最终反映到地价变化上，而货币政策主要靠调节利率变动来进行。深入研究地价和利率对房价的影响关系，明确地价和利率的变化对房价影响的作用机理，对政府制定相关政策调控房价就能起到一定的指导作用。 国内外相关研究已经表明，土地价格和利率是影响房价变化的重要指标。Goodhart 等（2008）对 17 个工业化国家 1970 年2006 年的季度数据进行分析，利用固定效应面板数据向量自回归模型进行参数估计，结果表明房价和利率、货币供应量、经济发展水平等有着显著关联，并且在房价上涨期间这种关联作用会更加明显。Jacobsen 等（2005）对挪威的房价波动进行实证研究，得出收入、失业率和利
6、率是房价上涨的主要解释因素的结论。Potepan（1996）研究表明，土地价格的上升，将导致房价的均衡价格上升，土地价格是影响房价的因素之一。Zhang（2008）利用中国部分省份的面板数据研究表明，中国政府频繁使用的土地政策对中国房价有很显著的影响作用，土地供给、土地价格都是影响房价的重要因素。国内学者也采用不同方法探讨地价、利率与房价的关系。张娟锋等（2010）建立中国城市住宅市场与土地市场的联立方程模型，通过估计城市住宅价格与土地价格方程，实证结果表明住宅价格与土地价格之间存在联立性。余华义等（2009a）探讨了房价的形成机制，认为利率变化会同时对房屋供给和需求产生影响，土地政策通过影响
7、地价也会对房价产生影响。况伟大（2010）在对中国 35 个大中城市1996 年2007 年数据实证分析的基础上，得出经济基本面对房价波动的影响大于预期和投机、利率变动对房价波动影响最大的结论，表明央行的利率政策加剧了房价波动。梁云芳等（2006）从影响住宅价格的供给因素、需求因素、资本因素 3 个角度进行实证分析，结果表明供给因素中土地交易价格的变动对住宅价格变动有较大的同向影响，资本因素中利率的变动对住宅价格影响较大。邓长荣等（2010）通过构建多层面住宅价格理论模型，得出住宅价格受宏观因素、住宅市场因素、土地市场等多层面因素的影响。张清勇（2006）应用城市经济学的基本模型，推导出住宅价
8、格与地价因果关系的模型，发现房价是地价的成因，地价由房价内生决定。 已有研究在探讨房价形成机制时从不同角度探讨了地价和利率的影响作用，虽然大多数结论都表明地价和利率对房价有一定的影响作用，但在利率调控房价的作用效果及影响时滞方面、在房价和地价之间相互作用关系方面都没有达成一致的结论。除了我国房地产市场发展时期较短、结构变动多等因素外，余华义等（2009b）从数据的选取和处理角度进行分析，指出许多研究直接使用同比价格指数或者定基转换时存在缺陷造成结果的不一致。李勇等（2011）指出使用计量经济模型技术细节上的粗略会影响到结果的不一致。此外，由于一般的计量模型假定在所研究的样本区间内经济变量之间的
9、数量关系是既定的，模型参数仅能反映经济变量之间的平均影响。事实上，由于我国经济改革进程的加快以及房地产政策出台频繁，固定结构模型可能无法完全体现参数的变化过程，因此采用变参数模型更加合适。 二、利率、地价影响房价机理分析 利率作为资金使用的成本同时作用于房地产的需求和供给两个方面。从需求角度看，无论是自住需求还是投资需求，提高利率都意味着资金使用的成本上升。从供给角度看，利率变化直接影响到房地产开发商的融资难易程度，例如在 2011 年全国房地产开发投资的 61740 亿元中直接的国内贷款为 12564 亿，占到了五分之一，利率提高会使得企业融资成本大大增加。利率高低直接决定开发企业使用的银行
10、贷款的利息，从而决定开发企业的财务成本并进而影响到企业的投资收益率。因此利率的变动对房地产的市场供给具有重要影响。 土地作为房地产市场中重要的投入要素之一，地价对房价也有着重要的影响作用。一方面，由于土地费用可以看作是开发商建造房屋成本中的重要组成部分，房屋售价首先需要能够弥补购买土地的成本，因此地价的上涨必然带动房价的上涨。另一方面，按照马克思提出的地价理论，土地价格是土地收益的资本化。而根据西方经济学中的资产定价理论，土地价格等于未来收益现金流的贴现。因为土地的收益大多都来自于建在其上的建筑物的收益，因此，房价上涨使得开发商收益上升，利润的增加更加激发他们拿地的热情，房价带动下的地价也呈现
11、快速上涨趋势。2004 年2011 年全国商品住宅价格年平均上涨幅度为 25.1%，而同期土地价格年平均上涨幅度为 30.7 %，说明快速上涨的房价同时带动了土地价格的迅速上扬。我国的土地供给是受政府控制的，土地价格的变化会引起房地产价格的波动，因此政府可以利用土地政策来调节地价，进而控制房价的波动。 三、模型介绍 状态空间模型是一种动态时域模型，以隐含着的时间为自变量。它由两部分组成：一是量测方程，将系统在某时刻的系统状态和输出及输入变量联系在一起；二是状态方程，反映动态系统在输入变量作用下在某时刻所处状态。动态系统的状态空间表示形式主要有两个优点：其一，能够将不可观测的变量加入模型，并与可
12、观测变量一起得到估计结果，解决了不可观测变量的参数估计问题；其二，该模型借助具有强大迭代算法的卡尔曼滤波来实现参数的估计问题。 四、实证分析 1.数据说明及平稳性检验 房价数据和地价数据分别使用国家统计局发布在中国经济景气月报上的全国商品房销售价格指数和土地交易价格指数来表示， 样本区间选取 1998 年第 1 季度至 2010 年第 4 季度。由于中国经济景气月报所报告的全国商品销售价格指数和土地交易价格指数皆为与上年同期相比的同比增长指数，无法较好地刻画价格的长期变动趋势，因此需要得到它们的定基指数。借鉴余华义（2009a）的做法，根据这两项指标的部分环比序列推算出房价和地价的定基指数，以
13、 2004 年第 1 季度为 100，得到的两个定基指数序列分别用 HP 和 LP 来表示，如图 1 所示。由于这两个序列具有明显的季节趋势，采用 X12 方法对它们进行季节调整。为了避免变量可能存在的异方差，将去除季节趋势后的序列取自然对数，分别记作 LHP 和 LLP。 利率按照每一季度中执行的实际利率天数为权重进行加权平均，计算得到每一季度的平均利率。结合房地产建设周期情况，这里选用了35 年贷款利率，数据来源于中国人民银行网站。由于这时得到的是名义利率，而名义利率的变化不能完全反映出资金借贷的真实成本，因此从中扣除通货膨胀的影响，减去相对应季度的消费者物价指数，得到最终的实际利率，用
14、R 来表示。 在建立房价的状态空间模型时，模型中的变量应该是平稳的。因此在对数据进行回归分析之前，需要对各个变量的平稳性进行考察。笔者分别使用了 ADF 检验和 PP 检验两种检验方法，结果均显示 LHP 和 LLP 为非平稳序列，而它们的一阶差分及利率 R 均为平稳序列。因此，下面主要对 LHP 和 LLP 的一阶差分序列 DHP 和 DLP 以及 R 序列进行建模研究。 2.房价、地价、利率的时变参数模型 地价、利率的时变弹性系数结果如图 2 所示。SV1F 是房价的地价弹性，表明地价对房价有明显的正向作用，特别在 1998 年下半年房地产市场改革时作用程度达到最大，之后逐渐趋缓，但一直稳
15、定在 0.4 附近，如图 2（a）所示，可以看出地价的上涨是推动房价上涨的重要因素。SV2F 是房价的利率弹性，图 2（b）显示出利率对房价的影作用效果远没有地价影响大，而且方向并不固定。房地产市场发展之初利率对房价影响呈负作用，之后逐渐变小并慢慢转负为正。 我国从 1998 年发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ，开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，标志着房地产业全面市场化。从图 2 可知，自 1998 年下半年住房制度实施伊始，房地产市场立刻做出了反映，地价对房价的正影响和利率对房价的负影响作用很快显现出来，并于 1998 年下半年分别达到了最大值。之后随
16、着市场的完善逐步趋于平缓，地价对房价的影响逐渐稳定在一个较大的正值，而利率对房价的影响逐渐减小为零并进而变为正值。2003年是房价的利率弹性由负转正的转折点，从当时的宏观背景来看，2002年下半年部分地区出现了房地产过热的倾向，积累了大量的金融风险和市场风险。为了促进房地产市场的持续健康发展，国土资源部、中国人民银行等六大部委联合发布了关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见 ，随后，中央银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知来提高房贷的门槛，国家的调控政策从扩张转到适度紧缩（梁鸿 等，2012） 。但是在 2004 年以后的加息过程中，我国房价不但没有下降，反而快
17、速上扬，说明单纯依靠利率政策对房价的调控作用并不显著。 3.地价、利率、房价的 VAR 模型 利用时变参数模型能够捕捉到房地产发展过程中地价和利率变化对房价作用的变动情况，对人们了解房价形成机制以及政府调控都有一定的参考价值。但是，该模型事先确定内生和外生变量，无法得到这些变量之间的更多相互作用情况。因此，为了更深入地掌握地价和利率与房价之间的影响机理，将地价、利率、房价 3 个变量建立 VAR 模型，并运用脉冲响应函数和方差分解研究它们之间的动态影响关系。VAR 模型将这3 个变量都看作是内生变量，脉冲响应函数描述的是 VAR 模型中的一个内生变量冲击带给其他内生变量的影响。图 3 显示了脉
18、冲响应函数的结果，从图中可以看出，房价一个新息冲击对自身以及对地价都是显著为正并且在当期即达到最大值，之后逐渐变小，大约持续 5、6 期后消失。而地价对房价的冲击在当期没有影响，在第二期才开始显现，作用力度也没有房价对地价的作用力度大，之后到第 4 期就变为 0。利率对房价和地价的冲击都是明显的负值并且是在第 2 期开始出现，第 3 期达到最大，6 期以后逐渐消失。 为了分析各个结构性冲击对内生变量的变化的贡献度，对地价、利率、房价的变化进行了方差分解。方差分解通过分析每一个结构冲击对内生变量变化的方差贡献度，进而评价不同结构冲击的重要性，这些重要性通过内生变量的方差度量。因此，方差分解可以给
19、出对 VAR 模型中的变量产生影响的每个随机扰动相对重要性的信息。 从图 4 可以看出，图 4（a）显示出对于房价的变化，其自身冲击的贡献度由最初的 100%下降并稳定在 80%附近，地价和利率对房价的冲击都在 10%左右。图 4（b）显示的自身冲击对地价变化的贡献度较低，从第一期的 80%下降到 50%左右，房价的冲击对地价的影响较大，达到了 40%以上。图 4（c）表明自身冲击对利率变化的贡献度最高，始终在 80%以上，而房价和地价对利率的冲击都不大。房价、地价和利率自身的冲击对其变化具有较大的贡献，说明了市场预期对房价和地价自身的影响较大，即房价和地价自身累积效应明显。 通过以上的实证研
20、究，可以得出以下主要结论：（1）地价对房价的影响作用较大且始终为正向，而利率对房价的影响远没有地价明显，且作用方向并不固定。相比货币政策，土地因素对房地产价格的影响更大。（2）房价对地价的冲击当期就会显示出来，而地价对房价的冲击滞后一期才会产生影响。 （3）自身的冲击对房价和地价都产生了较大影响，市场预期受到房价和地价自身的变化影响，房价对地价的贡献度大于地价冲击对房价的贡献度。 五、结论和建议 1.从实证结果可以看出，土地价格变化一直对房价产生较大的正向影响土地作为一种重要的生产要素，其配置在我国很大程度上受到政府行为的制约。由于我国实行的财政分税改革使得地方政府财权小事权大，土地就成为弥补
21、财政赤字的重要手段，造成地方政府对土地收入产生了很大的依赖性。这样，在土地交易过程中地方政府管理部门通过一定管制人为地推动了获取和使用土地的成本，这些成本的上涨使得土地成本上升进而对房价上涨起到了推波助澜的作用。因此，应切实改变地方政府对土地财政的依赖，合理划分中央和地方事权，研究建立健全与事权相匹配的财税体制。同时采取更多方式，使土地收益不过分集中在一次出让。另外，应完善土地储备和招拍挂制度，改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，逐步推动集体建设用地流转制度改革，逐步推进土地供给的市场化。 2.与预期结论不同的是，利率的调整对我国房价的影响作用不大且方向并不固定原因可能在于得到政府和银行支持的大开发商不太担心资金来源，而且我国整体利率水平偏低使得利率的上调对他们影响不大，许多中小开发商因为从银行贷款一直比较困难，所以多通过民间借贷来获得资金，民间融资的利率一般远大于现行的银行利率，所以利率小幅上调对他们也没有太大的影响。再加上开发商通过各种手段抬高房价将成本转嫁给了购房者，近几年出现了利率上调和房价快速上涨同时发生
