1、论保障性住房项目的建设管理与成本控制摘要：保障性住房项目因其重要性，要遵守建设管理原则，加强建设管理与成本预算。 关键词：保障性住房；就近安置动迁商品房；建设管理; 成本预算 中图分类号：DF417 文献标识码： A 文章编号： 前言 保障性住房是指根据国家政策及法律法规，由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金，具有社会保障性质的住房。上海的保障性住房则为“四位一体”保障体系，其中包括就近安置动迁商品房、廉租住房、经济适用住房（共有产权房） 、公共租赁房等。而根据杨浦旧改“十二五计划” ， “十二五期”间杨浦需征收 3 万户居民，涉及建筑面积 90 万平方
2、米，故对于杨浦区来说，与旧改适配的就近安置动迁商品房就成为了保障性住房中最为关键的一部分。一、就近安置动迁商品房项目的建设管理原则 合理性原则，从基地所在区域的实际情况出发，合理规划和布局。经济性原则，注重实际可操作性，寻求社会效益和经济效益的平衡。生态性原则，注重基地与周边环境的生态可持续性，积极保护和利用现状的自然生态要素，体现“绿色和环保” 。人性化原则，深入考虑居民的生活特点和实际需求，满足安全性、耐久性、健康性要求。 “四高”原则，高起点规划、高水平设计、高质量施工及高标准管理。高标准管理更要具有超前性、示范性和创新性。 二、就近安置动迁商品房建设管理存在的问题 1、房源稀少短缺 目
3、前杨浦区保障性住房工作，尤其是就近安置动迁房工作已成为区委、区地方政府的重中之重，同时根据杨浦区保障性住房“十二五”计划，杨浦每年会新开工 20 万平方米的就近安置动迁商品房。但房屋建设本身存在施工周期长、投资总额大、涉及面广等特点，导致短期内难以大规模提供就近安置动迁商品房房源。因此，目前整个就近安置动迁商品房供应总量严重不足，难以满足我区快速开展的旧区改造的实际需求。很多征收基地由于房源问题只能暂时搁置。 2、整体结构性失衡 在保障性住房建设实践中，政府或急于求成，未能认真调查当地实际情况、推算各类型房源合理比例就盲目发展;或限于财力，仅重点发展政府财政投入小、可引入商业资本的经济适用住房
4、等，结果是廉租住房、经济适用住房和公共租赁房等比例失调，整个保障性住房市场在总量不足的情况下又出现结构性失衡，与当地实际需求脱节，甚至出现部分户型合理、价格适中的房源严重紧缺、部分大户型房源因总价过高、超出实际需求而无人问津的现象。故而上海由于经济适用房、公租房产出过多，已开始了一轮经适房转就近安置动迁商品房或公租房转就近安置动迁商品房的举措。该举虽然一部分的满足了就近安置动迁商品房不足的问题，但由于经适房、公租房的设计标准与就近安置动迁商品房稍有区别，直接导致整体结构性失衡。 3、配套设施建设不足 作为重要的民生工程和政治任务，保障性住房小区，尤其是就近安置动迁商品房项目自身的建设得到区政府
5、的高度重视和大力支持，但杨浦区作为中心城区，同时能开发的住宅用地少之又少，新建项目基本均与老城区犬牙交错。由于老城区配套定位已成型，新增配套设施又难以建设。故新建就近安置动迁商品房小区周围的配套设施建设，包括交通、医院、学校、体育馆、绿化带等等无法配套到位。 同时，市属的就近安置动迁商品房通常地处城郊，地理位置不合理，结果造成入住居民工作、生活极为不便，影响了小区的入住率，甚至出现退房现象。投入大量人力物力财力的就近安置动迁商品房，却成为居民的“鸡肋” ，整体满意度大打折扣。 三、改进就近安置动迁商品房建设管理的对策 1、多渠道筹集资金和房源 我国保障性住房资金筹集渠道比较单一，以财政拨款为主
6、，房产商配建为辅。但面对相当一部分城镇中低收入家庭住房困难这一严峻现实，快速推进保障性住房发展、增加住房保障产品的市场供应已势在必行。为此，中央政府应当加大对保障性住房建设的支持力度，增加对财政困难地区的转移支付，对现有的住房金融制度进行改革，先选择个别城市试点，在保障性住房建设中引入商业资本、民间资本等。地方政府要切实增加财政投入，不得挪用挤占保障性住房建设资金，落实土地供应、资金投入、税费优惠等相关政策，引导房地产开发企业积极主动参与保障性住房建设，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房资金和房源。 而杨浦区的就近安置动迁商品房则大力鼓励区属、市属、央企的大型房产公司参
7、与，政府给予支持与服务，提供绿色通道，配合开发企业完成项目前期开发手续，尽快启动项目建设。而项目所得土地出让金循环用于杨浦区区内的旧区改造。 2、规范管理，完善工作机制 虽然住房建设的主体为开发企业，其工作的各个环节，从项目立项、方案设计、项目招标、项目实施、旧区居民认购到项目、居民入住。政府即全程参与、配合、协调。同时做到透明公开，避免滋生腐败、违规操作等不正常现象。同时还要建立动态管理机制，搭建多部门信息共享平台，增加对违规单位或个人的惩罚力度。 3、科学规划保障性住房结构比例 在就近安置动迁商品房方面，区政府不能急于求成，盲目立项，将就近安置动迁商品房建设作为面子工程、政绩工程，而应当认
8、真调研区域内的实际情况，制定科学的方案，统筹当地可利用资源，合理规划住房结构比例，把这项关系社会稳定和谐的民生工程真正落实到位。一方面，根据各个项目的基地情况、周边日照影响合理规划整体方案，整体均衡几个项目的整体房屋结构比例;另一方面，也要考虑单个项目的房屋结构配比，确保每个就近安置动迁商品房项目中各种户型(一室户、两室户、三室户等)的结构比例适当，避免出现部分户型紧缺、部分户型无人问津的现象。比如杨浦区旧区征收中，每产每户一本产证中家庭人员结构较为复杂，多为父母和子女共住，故对两室户型的需求较大，这是在杨浦区就近安置动迁商品房建设规划中就应当考虑到的。 四、 成本控制管理 建筑工程成本预算管
9、理是建筑工程管理的重要组成部分，必须采用科学管理方法，合理确定造价和有效控制造价，以最大限度控制最终房价，为建筑施工企业提高经营效益。 1、项目招标前的成本预算管理 项目招标前，杨浦区政府先期将土地收储或土地征收的成本计算完成，同时聘请专业单位，根据政府先期拟定的项目设计方案，编制一套项目成本概算。作为项目开发企业项目立项的初始成本概算。 2、投标过程中的成本预算管理 由于杨浦区的就近安置动迁房是定向招标。开发企业与区政府签订建设框架协议、与区房管局签订建设意向书后即可进行项目投标。 杨浦区的就近安置放项目均以“建设成本”加“建设微利”的原则进行开发。待项目四证齐全后，开发企业根据已审判完成的
10、施工图、已签订的施工、设计等合同等内容，编制项目投资概算报区房管局住房保障中心。由区房管局住房保障中心牵头杨浦区有关职能部门和第三方工程咨询机构一起进行评议会审，结果报杨浦区房源平衡领导小组审核，以区房源平衡领导小组审核后的价格作为开发企业的投资结算依据，来最终确定项目的“建设成本” 。同时，区房管局住房保障中心会提请杨浦区旧改指挥部，根据区内旧区改造进度，搭桥供应开发企业建设的征收安置房源。 3、施工过程成本预算管理 项目进场前开发企业会同施工、设计、勘察、监理等单位要结合施工图纸和现场实际情况、施工经验、管理水平和技术规范验收标准，制定科学的、切实可行的施工方案，以便合理组织施工，节约成本
11、，向管理要成本效益。在施工现场，要增强合同意识和索赔意识，熟悉费用索赔、工期索赔内容和索赔程序，作好索赔记录，同时也要严守施工合同。作为政府监管，杨浦区的就近安置动迁房以加“建设微利”的原则进行开发。在确定了“建设成本”的情况下，杨浦区制定保障性住房建设项目管理考核实施意见 ，由项目的成本控制、质量控制、进度控制、管理控制、安全控制，这个五大控制 30 条细化内容来对开发企业及其开发的项目进行综合评议，并根据考核小组评议和最终审计身价意见，拨付给予建设单位项目建设微利。 4、细化预算 资金预算与成本预算互相关联,我区根据成本预算对资金预算内容进行了科学分类,细化了付款标准。在实际操作中,我们对
12、经营性支出按照费用要素进行划分,并确定具体的付款时间和付款标准;对资本性支出按照地下工程、地面工程、科研项目、工程物资、设计费、监理费、质检费等项目和一定的投资额度划定界限进行划分,明确规定工程预付款、工程进度款、工程结算款、质保金的支付时间、范围和标准。同时,在预算编制过程中,以成本预算为基础,经过严格审核形成当月资金预算。还重点推行了资金“月预算、周滚动预算”的管理办法。根据审价单位审批的月度资金预算和各单位实际资金需求程度,在保证生产经营正常运行的前提下,将项目各分包单位每月资金需求总额再分解到每周,实行周滚动预算日拨款制度。这样,对资金预算做到了最大程度的细化,提高了资金预算的准确性和
13、透明度。 4、引入绩效考核机制，建立多方位监督体系 在就近安置动迁商品房中引入绩效考核机制并付诸实施有助于提高政府绩效。绩效考核中的绩效指标为政府制定保障房建设的具体工作计划提供依据，并指导其合理配置资源，严格、客观的考核体系的存在促使政府必须按考核的标准而不是自己的意愿开展工作。 杨浦区的就近安置放项目“建设成本”加“建设微利”的开发原则中，政府就引入。在“建设成本”中经过程序确定的项目概算政府采用包干制，故开发企业只要项目管理的合理，在保质保量的前提下，科学的缩短工期，就能对减少建设成本，产生效益。在“建设微利”中政府实行保障性住房建设项目管理考核实施意见对开发企业开发的项目进行成本控制、
14、质量控制、进度控制、管理控制、安全控制，通过该绩效考核机制来确定最终开发企业的建设微利。 结束语 保障性住房项目，尤其是区属的就近安置动迁商品房的建设管理和成本预算关系到人民人身安全、居住质量，关系到杨浦区旧改改造的进度。该项工作需要继续一如既往的加强管理、不断努力。 参考文献 1 上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的上海市动迁安置房管理办法的通知 2 杨浦区保障性住房建设项目管理考核实施意见（修改稿） 3 杨浦区区房管局“十二五”规划 4 魏显良 我国保障性住房建设中的问题与对策J 中共青岛市委党校青岛行政学院学报，2011(1):82 85 5 陈慧颖，白清春 浅谈“保障性住房”建设J 辽宁建材，2010(5):57 60 6 郑功成 社会保障学理念、制度、实践与思辨M 北京:商务印书馆，2002:68
