1、南京城市轴线地区高密混合街区的分布规律摘要 高密混合普遍成为各个城市轴线地区的发展趋势。其中，南京城市轴线的高密混合发展是比较成功的。文章以界定的高密混合为研究基础，以街区为研究对象，从分布规律的角度分析南京城市轴线地区高密混合街区的发展特征。 关键词 高密度；功能混合；城市轴线；街区 Abstract High density mixed generally become development trend of each axis of the city area. Among them, high density mixed development in Nanjing city axi
2、s is successful. High density is mixed with the defined as the research foundation. The district as research object, it analyzes the development characteristics of Nanjing city axis area high density mixed block from the distribution point of view. keyword high density; function of mixed city axis;
3、block; 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 一、背景 随着我国市场经济快速发展，城市化水平迅速提高，城市的发展与建设速度越来越快。在这个过程中，城市轴线的辐射作用对地区乃至整个城市的发展越来越重要。同时，出于对政治、经济、形象等因素的考虑，各大城市对城市轴线的建设投入力度不断加大，导致在轴线地区内，城市空间的高密度发展愈演愈烈，建筑高度不断刷新，地块容积率也不断突破原有界限。但在这个过程中，由于受到传统的功能分区观念的束缚，再加上开发的急功近利、重视效率，土地使用的单一功能现象严重。随之而来的交通拥堵、环境污染、 “钟摆城” 、 “卧城” 以及城市活力的丧失等城市问题，使人们意识到
4、单一功能的高密度存在较大的弊端。因此，近些年来，很多城市在建设轴线地区时不仅仅是追求高密度，而更向功能混合的方向发展。其中，南京城市轴线的高密混合发展是比较成功的。高密混合项目多以街区的尺度建设，在带动城市轴线地区发展的同时，更促进了周边更广泛地区的社会与经济双重效益的发展。 二、高密混合的概念界定 “高密混合”就是“高密度”与“功能混合” 。本文将从这两个方面解析“高密混合” 。 1.高密度的概念界定 1.1 密度与开发强度 在研究高密度之前，首先要解析两个名词：密度与开发强度。在城市规划与城市设计的研究中， “密度”可以理解为“人口密度”与“建筑密度” 。其中， “建筑密度” 是指单位面积
5、的土地上容纳的建筑数量。本文是对城市物质空间的研究，因此对“密度”的理解从“建筑密度”这个角度入手。 “密度”具有相对性。不同的地区由于历史、经济、观念、文化、自然环境等因素的差异，对于密度的判断标准是不同的。 文中的“开发强度”是指土地开发强度，即城市的一定区域在开发建设过程中对土地的使用程度，主要表现在土地上的建筑开发容量和建筑覆盖密度，一般用容积率、建筑高度、建筑密度这三个指标来表示开发强度的高低，其中最主要指标为容积率。 1.2“高密度”的界定 本文偏重于从“建筑密度”的角度理解“高密度” ，将其界定为城市一定区域内单位用地面积所承载的建筑面积多，即开发强度高，表现为容积率、建筑高度和
6、建筑密度的高。 这是对“高密度”总体的概述，但并不是说高密度，容积率、建筑高度和建筑密度这三个指标就一定都高。 “高密度”可有两种类型：第一，容积率较高，建筑高度较高，但建筑密度并不是很大；第二，容积率较高，建筑密度大，但建筑高度不高。由于密度具有相对性，所以高密度也就是相对的，自然以上两类情况也是相对而言的。本文所指的 “高密度”主要属于第一种类型，即容积率较高，建筑高度较高，但建筑密度适当。 2.混合的概念界定 2.1 混合 “混合”的基本含义为把两种或两种以上相互间不发生化学反应的物质掺和在一起 1。可以看出， “混合”需要两种或两种以上的事物，状态是掺杂在一起的，并不是泾渭分明的放在一
7、起。本文“混合”是指“功能混合” ，即物质空间的功能混合。 2.2“功能混合”的界定 本文将“功能混合”界定为城市一定区域或时间内，两种或两种以上的城市主要功能以及一种或更多的辅助功能组合在一起的状态。这一界定包括三个方面的内容：两种或两种以上的主要功能；至少一种的辅助功能；不同功能是组合在一起，可以是空间的，也可以是时间的。其中，主要功能是指能够带动项目或地区发展的城市功能。项目内承载功能的建筑面积占项目总建筑面积的比例相对较大。辅助功能是指随着项目的发展衍生出的其他城市功能。承载辅助功能的建筑面积较小。2.3 功能的分类 本文对功能的分类以调查研究的实际情况为基础，根据研究的需要，将功能混
8、合研究中所涉及的功能划分为：办公、居住、商业服务、金融保险、宾馆、文化娱乐和其他。 3. 高密混合的作用 从城市发展的情况及其他学者的研究成果可以看出，高密混合的发展对城市的发展具有比较显著的积极作用： 提高城市土地利用效率，遏制城市无序蔓延。 改善人们出行环境与结构，减少能源消耗与环境污染。 增加多样性，提高活力，促进和谐发展。 有助于城市公共设施的建设、利用与维护。 节省城市建设成本，增加地方财政收益。 保证投资效益、促进城市的更新与建设。 三、南京城市轴线的解析 本文对城市轴线的理解借鉴了王建国教授的观点。他认为城市轴线通常是指一种在城市中起空间结构驾驭作用的线形空间要素 2。 南京的城
9、市轴线随着朝代的更替与城市的发展在不断的变化中。六朝时期，南京的城市轴线是都城前的御道，南唐时期城市轴线为中华路，明朝初期，城市轴线变为御道街。到了民国时期，国民政府对南京进行了规划，中山北路中山路中山东路成为了那时的城市轴线。此后，南京的轴线一直以民国轴线为基础发展变化。如今，考虑到城市的发展过程、城市职能分布、交通流量以及公共设施等因素，本文将南京的城市轴线界定为“Y”字型线性空间，即从中山南路至中山路，在鼓楼分别沿中央路向至中央门，沿中山北路向西北至挹江门。 四、南京城市轴线上高密混合街区的分布规律 1.高密混合街区的选取标准 1.1 位于南京城市轴线地区内 笔者选取的高密混合街区均位于
10、南京城市轴线地区内，即中山南路中山路中央路中山北路一线向两侧辐射的地区。以南京老城街区尺度及人均步行距离为参照，笔者将轴线骨架道路两侧大约 400 米的距离界定为城市轴线地区。 1.2 符合街区的界定原则 本文将街区界定为城市中四周由一定的边界条件围合而成的地块。笔者经过调查研究后，确定了以下三个边界条件： 通行机动车的城市道路。只要是可以通过动车的城市道路，并可满足城市中其它地区的人到达街区即可。满足条件的道路并不限定等级，但服务地块内部的非城市道路不作为街区的边界条件。 能够承载较大规模活动的步行道路。在作为边界条件的步行道路内，除了基本的步行活动，还需存在交流、休息、观光、销售等活动。另
11、外，作为边界条件的步行道路应该具有一定的宽度，以满足紧急时刻消防、救护等车辆的通过。 分隔地块的自然水体。南京的自然山水资源比较丰富，笔者调研时发现，有些河流将地块分为几部分，各部分的功能有差异且相对独立，人的活动都在各自的空间内产生，在空间上没有联系。河流水体将地块分隔的同时，也将地块内的功能与活动分开，本文将这样的自然水体作为街区的边界条件。 1.3 具有高密度与功能混合特征的街区 在本文中，作为研究对象的街区要同时具有高密度与功能混合的特征，符合笔者对高密混合的理解。 高密度 笔者从高密度的基本理解出发，在筛选街区时，将容积率与建筑高度作为依据。 容积率不低于 3.0。新街口小四环地区，
12、是南京城市中心的核心地区，其高密度特征最为明显。地区的用地面积，约 50 公顷，总建筑面积约 180 万平方米，毛容积率为 3.6。但将 3.6 作为街区选取的容积率标准偏高考，原因如下：其一，小四环地区的开发程度与南京其它地区相比相对较高；其二，在南京城市轴线地区中，居住是重要功能之一，小四环地区的居住功能较少。居住区的容积率一般都低于城市中心。因此，笔者将 3.0 定为街区选取的容积率标准。 高层建筑层数在 10 层以上。笔者在调研时发现，具有功能混合特征的高层建筑，一般都在 10 层以上，不同的功能才会有足够多的发展空间。因此，笔者将 10 层定为街区选取的建筑高度标准。 功能混合 作为
13、研究对象的街区，要符合本文对功能混合的理解，即具有以上两种或更多的主要功能，同时还需要有一种或更少多的辅助功能。 2.高密混合街区的选取 经过实地的调查研究，笔者按照研究对象的选取标准共选出了 37 个高密混合街区，并且分别对街区位置、街区面积、最高建筑层数、建筑面积、容积率以及街区功能进行了统计，统计结果见表 1，街区位置见图1。 表中街区面积、最高建筑层数、建筑面积和容积率的数据是笔者通过计算得出的，计算的依据为实地调查的结果和南京主城区地形图。一些在建项目的建筑面积以施工现场对外公示的数据及网络的相关资料为准。街区功能是笔者按照主要功能和辅助功能的界定标准，实地观察得出的。 表 1 南京
14、城市轴线地区内高密混合街区基本情况统计表 图 1 南京城市轴线地区内高密混合街区分布图 3.高密混合街区的发展特征分析 笔者以实地调研的资料为依据，绘制了南京城市轴线地区内高密混合街区的分布图，并以此为基础探讨高密混合街区在城市轴线系统下表现出的整体分布规律。 3.1 多数高密混合街区分布于城市中心地区的范围内 城市中心地区的界定 本文所指的城市中心地区主要是在一种或更多的功能上表现出集聚现象，形成特色的产业，并对城市的经济与社会的发展起到促进作用的地区。笔者界定的城市中心地区概念更侧重于功能，是对城市中心体系中各种功能区的总体概括，它包括了零售商业中心、传统商业中心、行政办公中心、商务办公中
15、心、体育文化中心等。 20 世纪 80 年代中期，东南大学建筑系城市规划教研组对南京市商业中心体系进行了全面地调查和研究，并按照一定的标准将全市的 29 个商业中心分为了三级。其中，新街口为一级商业中心。二级中心有八个，为夫子庙、大行宫、三山街、山西路、热河路、鼓楼、太平路、中央门。三级商业中心二十个，为火车西站、水西门、朝天宫、虹桥、中华门、迈皋桥、小市、燕子矶、火车站、兰园、瑞金新村、浮桥、大中桥、大桥南路、宁海路、桥西街、光华门、三叉河、南昌巷、汉中门 3。2008年再次对南京中心城区 25 个商业中心进行调查，结果表明，与 1984 年的情况相比，二级中心从原来的 8 个减少为 4 个
16、，即湖南路、珠江路、夫子庙与中央门，原来的大行宫、鼓楼、热河路、三山街与火车西站的二级中心的功能地位下降，珠江路的中心地位提高 4。 参考以上商业中心的研究成果，结合实地的调查情况，并考虑到其他功能的因素，笔者将南京老城区内的城市中心地区确定为新街口、夫子庙-三山街、山西路-湖南路、鼓楼、大行宫、珠江路、丹凤街、太平南路、瑞金路。 分布规律解析 将南京城市轴线地区的高密混合街区与城市中心地区叠合起来，笔者发现在这 37 个街区中，有 33 个都在城市中心地区的范围内（见图 2） 。这 33 个街区的分布情况如下：山西路-湖南路 4 个，02 号至 05 号街区；鼓楼 4 个，06 号至 09
17、号街区；珠江路 3 个，10 号至 12 号街区；新街口20 个，13 号至 32 号街区；夫子庙-三山街 2 个，36 号和 37 号街区。 笔者分析，南京城市轴线发展的比较成功之处在于将多个城市中心区连接起来，使其相互促进、共同发展，进而带动整个城市的发展。这种城市中心地区发展的模式优势能够促进高密混合街区的发展，并使得高密混合街区在城市中心地区内聚集。原因主要为以下几点： 城市中心地区能够为高密混合街区的发展提供足够的物质空间。 高密混合街区的发展需要大规模的建筑空间的支撑。受到政策、法规、规划控制条件等因素的影响，城市的中心地区内的地块往往具有较高的容积率与建筑高度，可进行大规模的开发
18、建设。这些基础条件满足了发展高密混合的需求。 城市中心地区能够促进街区功能混合的发展。 由于职业、背景、收入、身份的不同，人们的需求也是不同的。这种人群的差异化必然产生人群的多样化，而多样化的人群会产生混合的活动。人们活动的混合能够促进物质空间的功能混合。因此，城市中心地区聚集的大量人群够促进街区功能混合的发展。 通过城市中心地区的轴线联动，高密混合街区可获得大量的信息、人力、资金等资源。 一般城市轴线的骨架多为城市最主要的交通干道，南京亦如此，“Y”字型的轴线骨架路贯穿了城市的南北。便利的交通及广阔的辐射范围使得南京的城市轴线每天都承载着大量的客流与物流，同时，大量的信息、人力、资金等资源会向轴线辐射的各个中心地区积聚。而这些资源是高密混合街区生存与发展的必不可少的条件。 图 2 与中心地区的关系 3.2 高密混合街区多分布于不同城市功能带的交汇地区 城市功能带的界定 这里提出的城市功能带主要是指城市中以某一种或多种功能为主的，以某条城市道路为核心，较大范围的带状区域。城市功能带内的功能并不是纯粹与决定的，只是以某种功能为主，可以有其他功能，但这些其他功能无论是建筑面积还是用地面积都不占主要地位。 笔者通过实地调查确定了与本问密切相关的几个重要的城市功能带：中山路中山南路商务办公功能带。大致的范围为北起新模范马路南至长乐路。在中山路与中山南路两侧一个街区的范围内已建或在
