1、企业建设项目前期策划研究摘 要 本文运用建设项目前期策划的理论与方法，将项目建设前期策划的理论方法在实践中予以运用。在分析该企业的特点、项目需求现状及存在问题基础上，对该项目的建设规模、建设模式、主要功能进行策划，进行多方案比选。论文为解决企业建设项目需求提出了切实可行的解决方案，为项目决策的科学依据，并用于指导项目立项实施。 关键词 企业建设项目 前期策划 建设模式 项目功能 经济评价 中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号： 1 引言 近年大中型企业不断扩大发展，造成企业基础设施使用紧张，需要进行厂房、办公楼、配套设施等的新建、扩建、改建、迁建。鉴于现有的投资体制改革以及尚未完全完善
2、的投资决策体系，企业进行固定资产投资时面临相当大的风险，投资风险的规避有赖于准确细致的前期策划、科学理性的决策判断。 2 建设项目策划的相关理论 2.1 策划的基本方法 策划的基本方法有以下几种：1）系统分析法；2）综合分析法；3）逻辑分析法 4）列表策划法（项目） 。 2.2 建设项目前期策划的原则 建设项目前期策划应遵循以下原则：1）可行性原则；2）创新性原则；3）无定势原则；4）价值性原则；5）信息性原则 2.3 建设项目前期策划的过程及主要内容 建设项目前期策划的过程及主要内容见图 2-2。 图 2-2 项目前期策划过程 3 企业建设项目前期策划实例 3.1 建设项目背景 广州某公司
3、2005 年启动琶洲通信枢纽楼项目以解决广州分公司总部办公楼及枢纽机楼问题。该项目是企业近年重点投资项目，并纳入广州市基本建设项目和固定资产投资计划，项目总投资预算约在 6.8 亿元，计划在 2009 年底竣工投产。但项目办理琶洲地块建设用地批准书与取得合同约定合法权益中遇到了极大的困难，虽经相关主管部门积极协调，但最终没有得到理顺解决，导致项目进程全面受阻，最终公司被迫放弃该项目并另行寻找解决总部办公楼的解决方法。 3.2 项目建设规模的策划与确定 广州公司本部目前共有员工 1083 人。预计 2017 年人数将增至 1345人。此外外协常驻广州公司办公场地的人员约为 280 人，预计 20
4、17 年合作方派驻人数将分别增加至 460 人。根据集团文件中各级综合办公楼人均面积指标：编制定员每人平均建筑面积 2630 m2，使用面积为 1619 m2。根据预测 2017 年常驻人员总数约 1805 人，估计需要新建的办公楼总面积约 3400042000 m2。 3.3 项目建设模式的策划与比选 3.3.1 项目建设模式 目前，广州分公司总部办公楼的建设模式大致有三种方式可选择： （1）重新征地自建总部办公场地； （2）购买现房改造装修为总部办公场地； （3）继续租赁现有的办公场地及改租其他办公场地。 3.3.2 项目建设模式比选 办公楼建设三种模式：自建模式；购买模式；租赁模式。对于
5、这几个模式，主要优点和缺点如表 4-1。 表 4-1 建设模式优缺点对比 根据广州分公司现状，并分析各方面因素，三种模式优劣排序为：购建模式、自建模式、租赁模式。比选分析后建议采用购置已建成的（或在建并接近竣工的）写字楼，改造装修后作为总部大楼是相对合适的选择。 3.4 项目建设方案比选 项目在广州范围调研了几十栋在建或已建的办公大楼，共收集调查了在建、已建、二手、烂尾等各种办公写字楼约 30 余栋，经遴选，其中天誉大厦、天伦置业大厦、保利国际大厦、金海大厦等 4 个物业进行深度调查和价格谈判。确认上述项目法律手续基本齐备，无重大法律瑕疵。拟购置楼宇方案的基本情况和地理区位见表 4-2、图 4
6、-3。 表 4-2 拟购置楼宇方案 图 4-3 拟购置楼宇方案的地理区位图 方案一：天誉大厦（三期北塔） 位于广州市天河区林和中路。占地面积约 1 万 m2，总建筑面积约 14万 m2，项目高度约 170 m，绿地率约 32%。整个建筑包括 6 层地下室、6层裙楼及南北两幢塔楼，其中南塔为五星级酒店，层高为 40 层、建筑面积约为 5 万 m2；北塔为甲级写字楼，层高为 36 层、建筑面积约为 4 万m2；6 层裙楼建筑面积为 2 万 m2；6 层地下室建筑面积为 2.4 万 m2，配备有近 400 个标准停车位。按综合装修造价 2500 元/ m2 计算，总投资约8.2 亿。 方案二：天伦大
7、厦 天伦大厦位于广州市环市东路。项目地上共 25 层，层高 3.9m。开发商为天伦集团。该项目为独立建筑，总建筑面积约 41000 m2，地下车位少，仅有 100 个。项目购置费约 5.3 亿元。该项目由于天伦集团收购后重新推出的，产权比较复杂，风险较大。 方案三（保利大厦北塔） 位于广州市海珠区会展中心东面，项目总建筑面积 195000 m2，其中符合广州分公司分公司作为总部办公楼购买保利大厦（北塔）写字楼建筑面积约共 55000 m2，地下 2 层停车场共 800 个车位，建筑高度 165m，地上楼层共 33 层（写字楼） ，标准层层高 4.1m，建筑高度约 165m。按项目方现报价 15
8、000 元/ m2 计算，总投资估计 8.25 亿元。 方案四：金海大厦 位于广州市天河北路金海花园内，占地面积 4411 m2，总建筑面积35778.62 m2，总楼层数 30 层（其中地下 2 层；地上 28 层） 。五层裙楼，原设计为商业用途，层高 4.2m，其余标准层为写字楼，层高 3.4m，楼面为预应力扁梁结构。 大厦地下两层，为机电设备房及机械停车场，停车位约 200 个左右。裙楼为商业用途，其中预留一层为餐厅，3 层有 700 m2 挑高 8.4m 中空多功能厅，可改造为网管中心。本项目楼宇购置费 3.6484 亿元。 表 4-3 拟购建总部大楼物业比较 鉴于 4 个方案各有优缺
9、点，采用专家评分法确定合适的购建楼宇。参与评分的对象：项目决策层 1 人 A、项目中层使用者 1 人 B、基层使用者 1 人 C、财务经济方面专家 1 人 D、法律顾问 1 人 E、建设设计咨询顾问 1 人 F、工程技术方面顾问 1 人 G，共 7 人。分别对 4 个方案的地理位置、规模、售价及改造费用、建设周期、产权及合同风险 5 个方面按 5分制打分，表 4-4、表 4-5、表 4-6、表 4-7 是按 5 个方面各评委的打分表。 表 4-4 天誉大厦方案评分表 表 4-5 天伦大厦方案评分表 表 4-6 保利大厦北塔方案评分表 表 4-7 金海大厦方案评分表 将 4 个方案评分表中的打分
10、扣除一个最高分、一个最低分，剩余 5个取平均值作为方案得分，详见表 4-8。 表 4-8 各方案综合得分 项目方案 天誉大厦 天伦大厦 保利大厦 金海大厦 得分 2.52 2.90 2.49 3.50 4 个购置方案的得分排序为：金海大厦、天伦大厦、天誉大厦、保利大厦。由此将金海大厦作为广州公司拟购建的总部大楼比较合适。 4 结论与展望 通过本方案的实施效果来看 ，运用建设项目前期策划的理论和方法，可策划切实可行的操作方案，让决策层的决策有科学的决策依据，使项目实施人员在项目进程中有章可循，为企业内监督管理部门对项目实施执行情况的监督控制提供原则和依据，为企业以后的建设项目前期策划提供参考。 参考文献 国务院. 国务院关于投资体制改革的决定. 国发200420 号 美赫伯特西蒙. 管理决策新科学.李柱流译 . 北京: 中国社会科学出版社, 1982 石海兵. 投资项目策划与可行性研究实务(第一版). 北京: 中国财政经济出版社, 2002 岳兴录. 策划程序与策划组织中. 辽宁经济, 1998(10): 14-15
