1、浅析房地产市场财税调控政策【摘 要】我国的房地产市场从 1998 年住房改革以来，发展十分迅速，逐渐成为了国民经济的支柱产业，为我国经济的快速增长做出了重大贡献，随着我国经济的转型，房地产市场也出现了一系列的问题，一度出现投资过热的现象，泡沫风险逐步加大，亟需国家加强财税政策的调控力度。本文首先通过分析房地产财税政策的内涵和作用机制，然后分析我国房地产市场的发展现状及存在的问题，最后提出相关的财税政策建议。 【关键词】房地产市场；财税政策；现状与问题 一、房地产市场财税政策的内涵 房地产市场财税政策，指的是政府为了实现房地产市场的健康持续发展，通过调整财政收支的方向、规模、结构以及税种的设置、
2、税率的高低，进而影响房地产市场的供给和需求，把房地产价格维持在一个可控的、合理的范围内。财税政策是国家宏观调控的重要措施，具有直接、见效快的特点，在房地产市场调控中具有重要作用。房地产市场财税政策主要包含两个方面：一是政府的税收政策；二是政府的财政支出政策。（1）税收政策 税收政策，就是通过税率的调整和税种的变动，来调控市场的总需求与总供给。税收政策对于房地产市场的调控作用分别体现在以下两个方面。 第一，税收对于房地产市场消费需求的调节作用。通过增加房地产市场的税种、提高相关的税率，可以提高消费者购买、投资房地产的成本，进而减小房地产市场的需求力量；反之则鼓励消费，增加需求。 第二，税收对于房
3、地产市场供给的调控作用。对房地产开发商开征新的税种、调高税率，使得房地产企业预期投资收益减少，降低房地产开发的投资增长率，从而减少商品房的供给；反之，则实施税收优惠政策，减少税种、降低税率，提高房地产企业的预期收益率，鼓励房地产开发投资，增加商品房的供应量。 （2）财政支出政策 财政支出政策对于调节国民收入的分配和再分配，调节生产，调节社会的供给和需求，调整产业的结构等方面都有很大的作用。对于房地产市场的调控，通过加大保障性住房的财政支出规模，会对房地产市场产生直接效应，政府逐步增加保障性住房的建设规模，有力的增加了住房的供应量，起到抑制房价的过快增长的作用。此外，在房地产开发过程中，变动财政
4、支出的结构，改变房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例，一方面增加普通住宅的供应量，另一方面减少高档豪华住宅、商业以及办公建设，使得房地产市场供应结构的合理化，最终实现房地产业的健康发展。 二、我国房地产市场的现状与问题 （1）发展现状 我国房地产市场从 1998 年住房改革以来快速发展，房地产投资开发过快增长，房地产市场过热，土地价格和房价快速上涨，市场的供给结构不合理，房价成为大众关注的焦点，2003 年以来更为显著。2005 年到2007 年，房地产市场投资依旧持续增长，但速度显著放慢，但房价仍然快速上涨，北京、上海、深圳等大城市，房价问题尤为突出，国家以房价调控为
5、目标的政策密集出台，房价增速有所减慢，但仍然在高位运行。2008 年金融危机的发生，使我国房地产市场再次面临触底的困境。2009年国家为了促进经济复苏，对房地产市场出台了一系列刺激政策，房地产市场迅速走出了萧条，房地产开发投资迅猛增长，房价持续攀升，年底国家取消了房地产刺激政策，转向抑制房地产投机、稳定房价的调控政策。2010 年房价上升的势头没有得到控制，部分地区呈现泡沫化趋势，房地产价格调控到了关键时刻，4 月 27 日，国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （简称“国十条” ） ，被称为“史上最严厉的调控政策” 。2011 年房价仍保持上涨态势，但增幅有所减缓，房地产
6、泡沫不断积累。2013 年国家再次加强房地产市场调控力度，出台了“新国五条”政策，房价依然稳中有升，房地产市场泡沫化趋势急需抑制。 （2）存在的问题 第一，从 1998 年取消福利分房，实行住房货币化开始，随着人们可支配收入的增加，居民对于住房改善性需求的上升，房价收入比的逐渐上升是合理的；但从 2003 年起，房价收入比快速上升，到 2007 年上升至 8.44 的峰值，说明房价的上涨速度大大超过居民可支配收入的增长，2008 年由于全球金融危机的爆发，导致了我国房地产市场进入萧条阶段，房价收入比大幅下降到 7.37。2009 年国家为了刺激经济复苏，对房地产市场实行了宽松的货币和利率政策，
7、中国楼市快速复苏，从萧条进入繁荣时期，房价收入比到达一个新的顶点 8.53，房价问题成为社会关注的焦点，中央政府不得不把刺激政策转向以稳定房价为主的调控政策，房价收入比开始逐步下降，2011 年为 8.03，仍然超出了合理范围，房价收入比偏高。 第二，我国房地产市场在近十几年间完全处于快速发展的繁荣时期。1998-2011 年城镇房地产开发投资额增长率高于同期的名义 GDP 增长率，两者比值的平均值为 1.84，房地产市场开发投资的快速增长是推动我国国民经济迅速发展的重要力量，我国是典型的投资拉动型经济，房地产业是我国名副其实的支柱产业。但是房地产开发投资的增长显著高于国民经济的增长，表明我国
8、房地产市场投资过热，大量的资金流入，导致了房地产价格的过快上涨，进一步增加房地产市场泡沫化的风险。 第三，由于房地产市场的开放，我国房地产业进入了快速发展的阶段，住宅房屋新开工面积从 1998 年的 16638 万平方米，到 2010 年的129359 万平方米，扩大了 7.78 倍，年均增长率为 18.98%，商品房的供应快速增加，而经济适用房的新开工面积则由 1998 年的 3466 万平方米，到 2010 年的 4910 万平方米，年均增长率只有 4.18%，占住宅房屋新开工面积的比重则从 1998 年的 20.83%下降到 2010 年的 3.80%，经济适用房的相对规模呈不断下降的趋
9、势。别墅、高档公寓的建设规模也在不断上升，从 1998 年的 639 万平方米，到 2010 年的 5080 万平方米，增加了7.95 倍，年均增长率为 22.64%，快于整体住宅房屋建设规模的增长，在目前我国大多数居民收入水平不高、贫富差距过大的情况下，经济适用房的供应不足，别墅、高档公寓供应增长较快，必定造成房价的进一步上涨，房地产市场供给结构的不合理将更加突显。 三、财税政策建议 （1）从完善保障性住房资金来源的角度出发，首先需要合理划分中央和地方的事权和财权，建立中央对地方保障性住房的转移支付制度，坚持以“财政为主，多渠道融资”的原则，通过财税专项资金、国债及福利彩票等多种方式为保障性
10、住房建设筹资，同时加大财政支持力度，建立科学有效的住房补贴方式，适时开征物业税，发挥税收政策筹集资金的作用，为保障性住房建设提供资金，并完善资金的监管体制，增加保障性住房的供应量，从而改善房地产市场的供应结构。 保障性住房具有准公共产品的性质，政府需要设立保障性住房的财政专项资金，并通过财政体制改革，从法律和制度上保证资金的到位。同时，利用税收优惠政策吸引开发商参与保障性住房建设，根据不同收入阶层所需要的保障性住房，实施不同的融资方式，廉租房应以政府财政融资为主，市场融资为辅；公共租赁房和经济适用房应以市场融资为主，以财政融资为辅。 （2）现行的房地产税收制度税种比较多，偏重于房地产开发流转环
11、节税收，持有环节税收较少，即开发流转环节税负较重，持有环节税负较轻，所以削弱了房地产税对房地产市场的调控作用。因此，需要完善现行的房地产税收体系，逐步减少开发流转环节的税收，增加持有环节的税收，逐步转变为保有型的房地产税收体系，最终实现开征统一的财产税（物业税） ，并使其成为地方财政收入的主要来源，摆脱对于土地财政的依赖。 在目前的情况下，应该逐步扩大房产税的征收范围，增加房地产投机、投资成本，抑制投资性需求。建立健全财产登记制度，完善房产价值评估机制，利用现代化信息技术，建立各部门共享的房产信息系统，提高房产税征收管理效率，降低征收成本，防止偷税漏税。同时，需要清理不合理的收费，减少房地产开
12、发成本费用，抑制房价过快上涨的势头。 （3）房地产财政政策和税收政策要相互配合，由于我国房地产市场的发展程度具有区域特征，所以各地必须因地制宜地制定财税政策，不能一刀切，实行差别财税政策；同时，需要结合金融政策，严格管理房地产信贷的投放，抑制房地产投资的过快增长和不良住房贷款，防止投资过热，减轻泡沫风险；控制货币的投放量，抑制通货膨胀，保持物价的稳定，促进我国房地产市场的健康可持续发展。 财税政策是调控房地产市场的重要经济杠杆，为了避免房地产泡沫破裂可能给我国经济造成的严重打击，在我国目前房地产市场供求结构严重失衡的情况下，只有通过财税政策、金融政策等对供需加强调控力度，引导房地产潜在需求与投资需求回归理性，发挥市场的基础性作用，从而使得房地产市场的供求结构与我国的经济社会发展水平相适应，才是房地产市场调控的根本方法。 参考文献： 1曹明星，石坚.高房价视角下的房地产税制改革J.税务研究，2010（4）：41-42. 2徐影.浅谈住房保障和财税政策J.黑龙江金融，2012（4）：44-46. 3程伟，席卫群.优化我国住房保障体系的财税政策探讨J.当代财经，2013（3）：44-51. 4王保安.促进房地产市场健康发展的财税政策J.中国财政，2011（9）：12-14. 作者简介： 郭坤锟，云南财经大学财政与经济学院硕士研究生。 李妍，云南财经大学财政与经济学院研究生导师。
