1、浅析国内地铁综合物业开发摘要：本文作者阐述了国内地铁综合物业开发的形成背景、开发模式与功能定位，阐述了在地铁站区域内发展综合物业的意义和地铁综合物业开发的优劣性。介绍了地铁综合物业的规划设计及建筑设计，指出了地铁综合物业建设中需要注意的问题，供大家参考。 关键词：地铁上盖；综合物业；开发 中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 在城市发展区域扩展的进程中，随着地下轨道交通网络建设规模的快速增长，城市可利用土地资源的有限性使得大力发展地铁综合物业的趋势在城市建设中越来越明显。地铁综合物业包含地铁与地下空间及上盖物业三者密切结合形成的一个综合体，在地铁综合物业的设计过程中，需要吸收借鉴
2、成功经验，在实践中不断提高设计能力，完善地铁综合物业设计。 1 地铁综合物业的形成背景 目前国内大城市中心属于快速增长阶段，城市中心区的快速增长带来了一系列的城市问题：地价不断上涨、交通拥挤、环境恶化这些都是我们生活在城市中切身体会到的问题。人们已经从发展高层建筑，向高空要空间逐步开始过渡到发展地下空间，由此增强城市功能，改善城市环境，满足现代人对城市的种种需求。现代城市需要立体化开发，地铁这种地下交通方式应运而生，地铁方便了城市人的交通出行，为地下空间带来客流，也为地下商业的发展带来无限商机，如何处理地铁与上盖物业及地下空间的关系，成为目前城市建设的关键问题。总体来看，地铁综合物业开发有着特
3、殊的优势。 据了解，我国目前几座大都市修建地铁，投资几乎全部采取国家独资，部分由地方政府从银行贷款，靠发行债券融资。但是，从地铁运营经济收益情况来看，全部是靠政府给予政策财政补贴亏损运营。靠售票收回的资金，连支付银行的贷款利息都不够，甚至都不够给员工开工资的。这不仅是我国，世界上绝大部分地铁也都是亏损运营。 如何解决这个问题，是摆在地铁建设者面前一个现实问题。而发展地铁综合物业，将地铁带来的“人流”转化为商业的“客流” ，刚好可以从某种程度上解决上述地铁运营的资金问题，因此，如何协调好地铁与地铁商业的关系，成为当今发展地铁商业的一个关键问题。而在这个问题上，香港地铁无疑给大家提交了一个很好的答
4、案，那就是大力发展地铁沿线的物业，在享受地铁运营后带来物业增值的同时，通过整合各种资源实现 “借鸡下蛋” ，产生良性循环机制，形成长期盈利。 2 地铁综合物业的开发模式与功能定位 地铁综合物业就建筑分类来说应该属于典型的城市综合体，而这种建筑类型由于具有与地铁无缝连接的特性，在城市综合体中备受关注。地铁的发展促使城市向近郊或远郊扩展，无形中把人们衣、食、住、行四大要素中的住与行连在一起，也就是将地铁跟物业联合起来。于是，在融合了所有需求的组合因素之后，地铁物业不可避免地造就了新的商业中心。像地处香港九龙东的九龙湾区，短短十多年，由人口稀疏的工厂区变成商住活动频繁的动感小区。地铁综合物业目前采用
5、的开发模式是首先向政府取得发展车站上层及地下空间的权利，之后寻求合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。出售物业所得利润，则由地铁公司与发展商共享。地铁公司历年出售物业所获得的利润，全部用于地铁建设。由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线地产不断增值。地铁建设方充分利用这一优势，在地铁建设中把沿线地产开发“捆绑”在一起。将地下车站大厅与地下空间和上层物业无缝衔接，同时发展。 由于地处地铁站 (特别是换乘站) 的周边区域，地铁综合物业应当充分利用地铁的便捷性和聚集效应，带动人流和人气。在功能定位和业态上应以商业为核心，同时兼顾写字楼、
6、公寓、酒店。其中商业物业所占比例宜为 50左右，其余为公寓及写字楼 (酒店)。在经营策略上应借鉴香港地铁 “只租不售”的理念，同时在管理上应提供商户以优质的服务，对商户采取优胜劣汰，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。当然，地铁综合物业首先应协调好其与城市发展的关系，顺势而为，充分利用所在区位对于不同物业的需求，定位出合适的经营业态，这样才能充分发挥地铁带来的价值。 地铁综合物业是地铁建设的产物，更是城市化进程的产物。随着物质生活与工作节奏的提高，高效便捷成为了人们对生活与学习的基本要求。人们不仅要享受现代交通带来的快捷，同时，还需要在生活与工作上得到更多的便捷，以节省有限的时间。所以说，地
7、铁综合物业这种交通优势无可替代，而又融合了商业、办公、酒店、公寓于一身的综合业态,其发展前景相当乐观。 3 地铁综合物业的规划设计 地铁综合物业的规划设计应在符合城市总体规划前提下，以人为本，满足其功能多样性对空间的不同需求，实现城市空间尺度的变化和统一，将环境绿化与建筑景观相互穿插与融合，做到与周边环境有机结合，塑造和谐统一的城市空间形象。在对地铁车站站点为载体进行的上盖及周边的物业规划设计时，应把握好以下原则: 3.1 地铁站点 100 m 的核心范围内尽量布置商业设施及高密度的商住综合楼; 3.2 地铁站点 100 m 300 m 范围内可适当提高住宅用地及办公用地的比重; 3.3 地铁
8、站点周边 300 m 500 m 的用地范围内以住宅开发为主，并有良好的配套服务，使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、商业、办公、娱乐等功能的城市综合体; 4 地铁综合物业的建筑设计 由于涉及地铁跟上盖建筑与地下空间三者互相联系，密不可分，因此，地铁建设在工期、技术、安全、质量和管理等方面都存在特殊性，在地铁综合物业的建筑设计中，应充分考虑以下因素: 4.1 充分考虑环境因素，突出环境优势，妥善处理地下空间、地平面和建筑物的关系，体现地铁综合物业独特的建筑魅力； 4.2 注重居住区的私密性和商业商务区的开放性充分考虑环境因素，突出处理好不同分区间的衔接过渡； 4.3 强调功能分区的动静分离，功
9、能空间的布置应错落有致、变化丰富、和谐统一； 4.4 与地铁站厅直接连通的区域，可通过共享空间将地下商业与地上商业相连通，形成一个大的商业综合体； 4.5 站厅层与地下空间尽量平层相接，使客流从站厅到地下商业共享空间减少空间分割的感觉，形成一个整体； 4.6 由于一般情况下，都是地铁先期进行施工，而上盖物业和地下空间滞后进行，在地铁设计阶段要求建筑设计前期介入，配合完成地铁与地下空间和上盖物业的结构预留和基础设计。 4.7 在地铁综合物业工程技术限制的范围内，选择科学合理的结构形式，实现建筑体型的变化和统一； 4.8 坚持低碳性，积极引入低碳理念，将地铁综合体打造成节能环保的低碳建筑、绿色建筑
10、。 5 地铁上盖物业建设中需要注意的问题 当然，我们还应看到，虽然地铁上盖物业有着其独特的一面，但是，与单体建筑、商业地产及大规模的区域建筑都有着不同的开发、经营模式和开发理念。因此，有必要对其进行单独的分析和研究，为新的地铁物业开发建设者提供一些借鉴。地铁上盖物业关键归根结底在于项目功能整体定位上，在这个问题上必须解决好四个问题: 首先，不能把地铁综合物业看作是一个“独立体” ，而应充分考虑与城市规划、城市环境、城市经济发展的关系，只有这样才能更高效地利用城市土地、提升城市功能。其次，由于项目规模大、功能复合性强，在开发和经营、管理的运作过程中，需要雄厚的资金并整合各种资源，因此资本运作和资
11、源整合的效果关系到项目的成败。第三，要充分挖掘项目的社会价值，获得政府与省会各界的广泛支持。最后，还需要科学的综合管理能力。无论是项目前期的定位、设计、空间考虑，以及经济指标的制定还是后期的运营管理，都需要科学的运筹安排。 6 结束语 随着我国城市化进程的推进，一座拥有几百万甚至上千万人口的大都市，交通拥挤是最令人头痛的事。到过北京的人都会感到，尽管交通发达，但由于人口密度过大，交通紧张状况仍然不尽人意。不管你办事有多着急，也经常遇到因交通堵塞而耽搁许多宝贵时间。有时即便坐在出租车里，其速度比自行车也快不了多少。这一情况，如果不是地铁每天疏散 150 万左右人口，北京城市交通拥挤状况更是难以预料。地铁，是一座城市融入国际大都市现代化交通的显著标志。它不仅是一个国家的国力和科技水平的实力展现，而且是解决大都市交通紧张状况最理想的交通方式。 参考文献： 1 王帧栋当代城市建筑综合体研究D 中国建筑工业出版社，2010 2 龙固新大型都市综合体开发研究与实践D 东南大学出版社，2010
