1、 - 1 - 龙里县 2018 年县城区城市棚户区改造项目 东城片区房屋征收与补偿方案 龙里县东城片区棚户区位于县城东侧 , 规划面积约 1.2 平方公里 ,含冠山街道龙坪社区东关坡、羊角井和大冲社区黑山、大冲自然村寨，常驻居民 800 余户 6000余人。多年来，由于缺乏合理规划，居民房屋布局散乱、低矮破旧，供排水、供电、通信、道路等配套基础设施落后，环境脏、乱、差现象突出，治安、消防等安全隐患较大，严重制约城市经济的协调发展。为完善城市基础设施建设，改善人居环境，推进同步小康，提升城镇品位，优化发展环境，经县人民政府研究，决定通过实 施城市棚户区改造项目建设，对东城区棚户区道路交通、供水供
2、电、网络通讯、绿化亮化等城市配套基础设施进行全面提质改造，将该区域建设成为东城新区，并对项目建设规划红线范围内的房屋依法予以征收。为规范房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国城市房地产管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院 590 号令）、贵州省国有土地上房屋征收与补偿指导意见、龙里县国有土地上房屋征收与 补偿实施细则、龙里县国有土地上房屋征收与补偿工作指导意见等法律法规、规范性文件和国家关于棚户区改造的相关政策规定，结合本地实际，制定本方案。 一、征收范围 - 2
3、- 龙里县 2018年县城区城市棚户区改造项目东城片区房屋征收范围为：东以龙里消防大队往北延东关坡临山道路至卧龙山庄为界，南以 210 国道为界，西以县城体育路（北环线）、贵新高速公路和苗氏医药项目、鸿康药业项目、黑山安臵区项目、黑山公租房项目、天佳房开项目用地红线为界，北以柏强制药项目用地红线为界。具体范围详见龙里县 2018年县城区城市棚户区改造项目东城 片区房屋征收范围红线图 。 二 、 征收主体 龙里县人民政府。 三、征收部门 龙里县房屋产业征收局。 四、征收实施单位 龙里县城市棚户区改造建设协调指挥部。 五、征收补偿原则 （一）以人为本、实事求是、让利于民的原则。房屋征收和安臵工作要
4、充分维护被征收人的合法权益，确保被征收人安臵后原有生活水平不降低。 （二）公开公平、同地同价、同物同价原则。本项目房屋征收区域内，对相同质量、相同类别的建筑物、构筑物和附属设施等按同一标准进行补偿，并及时公开公示。 （三）奖励原则。对在规定时间内先签订房屋征收与补偿协议并按时搬 空移交被征收房屋的被征收人，给予优先签约及搬迁奖励。 六、搬迁期限、奖励期限及奖励对象 - 3 - 搬迁期限为自县人民政府 作 出房屋征收决定后被征收人收到房屋征收告知书之日起 90日内；奖励期限为自县人民政府作出房屋征收决定后被征收人收到房屋征收告知书之日起 60日内；奖励对象为在奖励期限内与房屋征收实施单位签订房屋
5、征收与补偿协议并搬空移交被征收房屋的被征收人。 七、补偿方式 房屋征收补偿方式为政府组织购买商品房安臵（房屋产权调换）和货币补偿两种方式，由被征收人自愿选择其中一种方式进行补偿；被征收人也可选择政府组 织购买商品房安臵（房屋产权调换）与货币补偿相结合的方式进行补偿。 （一）政府组织购买商品房安臵，包含以下六项内容。 1.组织购买商品房安臵（房屋产权调换）。按照“征一还一”的原则，由房屋征收实施单位组织被征收人在该片区棚户区改造项目集中安臵区内修建的商品房或项目开发业主单位在县城中心城区购买的商品房中自主选购商品房与被征收房屋进行产权调换。 （ 1）产权调换房屋选购。被征收人按其产权调换房屋建筑
6、面积，在该片区棚改项目集中安臵区内修建的商品房中自主选购商品房与被征收房屋进行产权调换，并凭所签订的房屋征收与补偿 协议与房地产开发企业签订商品房买卖合同。 （ 2）相互补差。被征收人选购的商品房建筑面积与其选择产权调换的被征收房屋建筑面积相等的部分，被征收人与房屋征收实施单位互不补差。被征收人选购的商品住房建筑面积大于其选择产权调换的被征收住房建筑面积 20 以内（含 20 ）的部- 4 - 分，被征收人按 2000 元 向房屋征收实施单位补差；超过 20 不足 30 （含 30 ）的部分，被征收人按 2600 元 / 向房屋征收实施单位补差；超过 30 以上的部分，被征收人按市场价向房屋征
7、收实施单位补差。被征收人选购的经营性商业用房（门面）建筑 面积大于其选择产权调换的被征收经营性用房建筑面积10 以内（含 10 ）的部分，被征收人按 8000 元 向房屋征收实施单位补差；超过 10 不足 20 （含 20 ）的部分，被征收人按 12000 元 向房屋征收实施单位补差；超过 20 以上的部分，被征收人按市场价向房屋征收实施单位补差。被征收人选购的经营性商业用房（门面）建筑面积原则上不超过其选择产权调换的被征收经营性用房建筑面积 20 。被征收人选购的商品住房（或经营性商业用房）建筑面积小于其选择产权调换的被征收住房（或经营性商业用房）建筑面积的，剩余部分由房屋征 收实施单位按本
8、方案中货币补偿标准（私人住房 2600 元 / ，经营性用房 8000 元 / ）向被征收人补差。本条款关于被征收人向房屋征收实施单位补差的市场价为被征收人选购的商品房具备交付条件时的房地产市场评估价。 （ 3）优先选房条件。按照签约优先和就近优先原则，根据被征收人与房屋征收实施单位签订房屋征收与补偿协议时的先后顺序，先签订协议的，具有优先选房权。选购商品住房的，优先选择楼栋、楼层和户型。选购经营性商业用房（门面）的，优先在集中安臵区内临街地段选购；临街地段经营性商业用房面积不足选购的，按 1 比 1.2 比例 优先在非临街地段选购。 2.附属设施征收补偿。对被征收房屋附属设施的征收补偿，-
9、5 - 由房屋征收实施单位与被征收人协商选定并委托具有相应资质的评估机构对被征收房屋附属设施价值进行评估，按评估确定的市场价值进行补偿；被征收人也可自愿选择按照龙里县城市建设房屋征收附属设施补偿标准（龙府发 2017 1 号）进行补偿。 3.被征收房屋合法所占土地和合法使用空地征收补偿。参照龙里县人民政府公布执行的对应级别现行土地基准地价标准进行补偿，其中： 被征收房屋合法所占土地征收补偿 =（被征收房屋合法所占土地份额面积产权调换商品 房所占土地份额面积）土地基准地价。 合法使用空地征收补偿 =合法使用空地面积土地基准地价。 4.因征收房屋造成的搬迁补偿。以被征收房屋建筑面积计算（不含附属房
10、屋），住房按 8元 / 、经营性用房按 18元 / 标准给予两次补偿。 5.因征收房屋造成的临时过渡安臵补偿。以被征收房屋建筑面积计算（不含附属房屋），住房按 8 元 / /月、经营性用房按18 元 / /月标准给予补偿。临时过渡期限暂定 2 年，首期支付 1年的补偿，以后每 6 个月支付一次，直至房屋征收实施单位将被征收人选购的商品房交付给被征收人之日后 2 个月止。 6.因征收 房屋造成的停产停业损失补偿及职工失业补助。 （ 1）停产停业损失补偿。被征收房屋被认定为经营性用房，被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额的，按照上- 6 - 一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失，逐月计
11、发经营性损失补偿；被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照县人民政府确定的 30元 / /月综合指导标准，逐月计发经营性损失补偿。首期支付 1 年的补偿，以后每 6 个月支付一次，直至房屋征收实施单位将被征收人选购的经营性商业用房（门面）交付给被征收人之日后 2 个月止。 （ 2）职工失业补助。在县人民政府作出房屋 征收决定前，被征收房屋连续 6 个月以上用于从事企业（含微小企业）生产经营活动且生产经营手续合法有效的，被征收人能够提供该企业向社会保险经办机构缴纳职工社会保险费凭证的，按照上一年度该企业职工月均工资标准计算，一次性给予 6 个月职工失业补助。 （二）货币补偿，包括以
12、下六项内容。 1.被征收房屋价值补偿。对被征收房屋价值的补偿，由房屋征收实施单位按照国有土地上房屋征收评估办法和贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行）的规定与被征收人协商选定并委托具有资质的房地产评估机构对被征收房屋价值进行评估，评估 确定被征收房屋价值后在房屋征收范围内公示，公示无异议后，按评估确定的被征收房屋价值予以补偿。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可依法申请复核评估；对复核结果有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。被征收人也可直接选择由县人民政府参照被征收房屋类似房地产的市场价格确定的综合指导价（私人住房 2600 元 / ，经营性用房 8000 元 / ）进
13、行补偿。如被征收人选择按照评估方式进行价值评估补偿的，须在收到房屋征收告知书后 7 日内向房屋征- 7 - 收实施单位提出申请，与房屋征收实施单位共同协商选定并委托具有资质的房地产评 估机构对被征收房屋价值进行评估，按评估确定的被征收房屋价值进行补偿。 2.附属设施征收补偿。对被征收房屋附属设施的征收补偿，可以由房屋征收实施单位与被征收人协商选定并委托具有相应资质的评估机构对被征收房屋附属设施价值进行评估，按评估确定的市场价值进行补偿；被征收人也可自愿选择按照龙里县城市建设房屋征收附属设施补偿标准（龙府发 2017 1 号）进行补偿。 3. 合法使用空地征收补偿。参照龙里县人民政府公布执行的对
14、应级别现行土地基准地价标准进行补偿。合法使用空地征收补偿 =合法使用空地面积土地基准地价。 4.因征收房屋造成的搬迁补偿。以被征收房屋建筑面积计算（不含附属房屋），住房按 8元 / 、经营性用房按 18元 / 标准给予一次性补偿。 5.因征收房屋造成的临时过渡安臵补偿。以被征收房屋建筑面积计算（不含附属房屋），住房按 8 元 / 、经营性用房按 18元 / 标准给予一次性补偿。 6.因征收房屋造成的停产停业损失补偿及职工失业补助。 （ 1）停产停业损失补偿。被征收房屋被认定为经营性用房，被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失，一次性给予
15、3个月的补偿；被征收人不能提 供税务部门出具的应纳税所得额证- 8 - 明的，按照县人民政府确定的 30元 / /月综合指导标准，一次性给予 3 个月的补偿。 （ 2）职工失业补助。在县人民政府作出房屋征收决定前，被征收房屋连续 6 个月以上用于从事企业（含微小企业）生产经营活动且生产经营手续合法有效的，被征收人能够提供该企业向社会保险经办机构缴纳职工社会保险费凭证的，按照上一年度该企业职工月均工资计算，一次性给予 3 个月的职工失业补助。 八、奖励补助 （一）被征收房屋产权属私人所有，被征收人在收到房屋征收告知书后 60日以内与房屋征收实施单位签订房屋征收与补 偿协议并搬空移交被征收房屋的，
16、按被征收房屋建筑面积计算，由房屋征收实施单位按住房 300 元 / 、经营性用房 600 元 / 标准 ，一次性给予优先签约及搬迁奖励补助。 （二）被征收人在收到房屋征收告知书后 60日内未与房屋征收实施单位签订房屋征收与补偿协议的，不给予奖励补助。 九、结算 被征收人与房屋征收实施单位签订房屋征收与补偿协议并将被征收房屋搬空移交后，凭房屋征收与补偿协议和被征收房屋移交确认书于 15个工作日内到房屋征收实施单位办理补偿款兑现结算手续。被征收人选购的商品住房（或经营性商业用房 ）具备交付条件后，被征收人凭房屋征收与补偿协议、商品房买卖合同和商品房交付确认书与房屋征收实施单位办理相互补差及临时过渡
17、安臵补偿、停产停业损失补偿等结算- 9 - 手续。 十、其他相关问题的处理 （一）被征收房屋属国有资产（含省州驻县企事业单位）或集体、民营企业资产的，由房屋征收实施单位参照中华人民共和国住房和城乡建设部公布的国有土地上房屋征收评估办法和贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行）与被征收人协商选定评估机构对被征收房屋及附属物价值进行评估，按评估确定的价值进行货币补偿。被征收人也 可与房屋征收实施单位协商，参照本方案规定的货币补偿方式进行补偿。 （二）保障政策。被征收房屋为住宅，且被征收人符合住房保障条件的，按照贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法（暂行）予以保障。 为保障被征收人的生产
18、生计，被征收人为国家政策性移民搬迁户或本地原住户（即在本项目规划区域内具有第二轮土地承包经营权证书的住户及其自然分户以及本地农转非的原住居民），选择由政府组织购买商品房安臵（房屋产权调换）方式且被征收房屋均为住宅的，被征收人可按被征收房屋合法所占土地面积的20%选购二楼以上（含二楼）保障性商业 用房进行房屋产权调换安臵，所选购的保障性商业用房建筑面积抵扣其住房安臵面积，该保障性商业用房权属为共有产权，按份共有，由被征收人联户经营管理和使用；并根据签约优先的原则，先签订房屋征收与补偿协议的，优先选择二楼保障性商业用房，在二楼保障性商业用房不足选购时，依次在三楼、四楼选购。被征收人为国家政策性移民
19、搬迁户及本地原住户，选择由政府组织购买商品房安臵- 10 - （房屋产权调换）方式但被征收房屋中有经营性用房的，先按选择产权调换的被征收房屋合法所占土地面积的 20%计算其应得保障性商业用房安臵面积，如应得保障性商业用房 安臵面积大于其选择产权调换的被征收经营性用房建筑面积的，以应得保障性商业用房建筑面积作为被征收经营性用房产权调换安臵面积，但搬迁补偿、临时过渡安臵补偿、停产停业损失补偿、优先签约及搬迁奖励补助等仍以被征收经营性用房原面积计算；如应得保障性商业用房安臵面积小于产权调换的被征收经营性用房建筑面积的，以原有被征收经营性用房建筑面积作为经营性商业用房安臵面积。被征收人按照上述被征收房
20、屋合法所占土地面积的 20%计算的应得经营性商业用房安臵面积与实际获得安臵的面积不一致时，按本方案第七条第（一）款第 1项第（ 2）小点的规 定进行相互补差。 （三）被征收人为烈属、孤老、孤儿、孤残人员，且在房屋征收决定公告发布之日已享受城市低保或农村低保的，按房地产价值评估机构确定的被征收房屋价值或县人民政府确定的综合指导价的基础上上浮 10%予以补偿；被征收人因经济困难或其家庭主要成员身体疾病等不能自行搬迁的，由房屋征收实施单位组织对该户落实搬迁并承担相关费用。 （四）经营性用房的核定。 被征收房屋产权性质为住宅，实际用途为商住综合，符合下列情形之一的，由龙里县经营性用房调查认定工作组参照龙里县经营性用房调查认定暂行规定（龙府办发 2011 183 号）的相关规定对经营性用房面积进行现场调查核定。
