1、 1 吉安市城区基准地价更新成果宗地地价其他因素修正系数 一、 商业用地宗地地价其他因素修正 1.估价期日修正 格指数基准地价的评估期日价 指数待评估宗地的期日价格时间 修正T2.容积率修正 基准地价是代表设定容积率（铺面容积率为 1.4）水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。商业用地容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。 商业用地容积率修正系数表 容积率 0.40 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 修正系数 0.6375 0.6826 0.7582 0.
2、8387 0.9213 1.0000 1.1035 1.2112 容积率 2.0 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 修正系数 1.2987 1.4031 1.5098 1.6125 1.7037 1.7677 1.8146 1.8628 容积率 3.6 3.8 4.0 4.2 4.4 修正系数 1.9133 1.9526 1.9892 2.0042 2.2019 注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。 容积率修正公式： P=Pi0 Ks 式中， P：待估宗地地价， Pi0：某级别基准地价， Ks容积率修正系数。
3、3.使用年期修正 法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格，商业用地法定最高出让年期为 40 年。使用年期修正系数计算公式为： Y= nR)1 1(1/ mR)1 1(1式中： R 土地 还原利率 2 m 土地使用权法定最高出让年限 n 剩余出让年期 Y 使用年期修正系数 年期修正系数表 年期 1 2 3 4 5 6 7 8 修正系数 0.0664 0.1287 0.1872 0.2422 0.2938 0.3422 0.3877 0.4304 年期 9 10 11 12 13 14 15 16 修正系数 0.4705 0.5082 0.5436 0.5768 0.6079 0.6372
4、 0.6647 0.6905 年期 17 18 19 20 21 22 23 24 修正系数 0.7148 0.7375 0.7589 0.7789 0.7978 0.8155 0.8321 0.8477 年期 25 26 27 28 29 30 31 32 修正系数 0.8623 0.8761 0.8890 0.9011 0.9125 0.9232 0.9332 0.9426 年期 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系数 0.9515 0.9598 0.9676 0.9749 0.9818 0.9882 0.9943 1.0000 注：除表中列出的年期修正系数外，其他年期修
5、正 通过表中相临年期对应修正系数线性内插法计算得出。 4.开发程度修正 将待估宗地开发程度与基准地价评估设定的开发程度相比较，如果待估宗地开发程度高于基准地价评估设定的 “ 六 通一平 ” 则作加价修正，如果待估宗地开发程度低于基准地价评估设定的 “ 六 通一平 ” 则作减价修正。 3 二、 住宅用地宗地地价其他因素修正 1.估价期日修正 格指数基准地价的评估期日价 指数待评估宗地的期日价格时间 修正T2.容积率修正 在各区段中，抽查不同容积率水平下的地价平均值，得出住宅用地容积率修正系数。住宅用地容积率修正系数的 计算过程详见住宅用地样点容积率修正。 住宅用地容积率修正系数表 容积率 0.8
6、0 1 1.2 1.4 1.6 1.8 修正系数 0.7152 0.7342 0.7537 0.7972 0.8535 0.9263 容积率 2 2.2 2.4 2.6 2.8 3 修正系数 1.0000 1.1278 1.1493 1.2031 1.2512 1.3526 容积率 3.2 3.4 3.6 3.8 4 4.2 修正系数 1.4478 1.5355 1.6106 1.6933 1.7501 1.8221 注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出 。 容积率修正公式： P=Pi0 Ks 式中， P：待估宗地地价， Pi0：某级
7、别基准地价， Ks容积率修正系数。 3.使用年期修正 法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，住宅用地法定最高出让年期为 70年。住宅用地使用年期修正系数计算公式为： Y= nR)1 1(1/ mR)1 1(1式中： R 土地还原利率 m 土地使用权法定最高出让年限 n 剩余出让年期 Y 使用年期修正系数 4 年期修正系数表 年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 0.0576 0.1119 0.1631 0.2115 0.2571 0.3001 0.3407 0.3790 0.4151 0.4492 年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修
8、正系数 0.4814 0.5117 0.5403 0.5673 0.5928 0.6168 0.6395 0.6608 0.6810 0.7000 年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系数 0.7180 0.7349 0.7509 0.7660 0.7802 0.7936 0.8063 0.8182 0.8295 0.8401 年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系数 0.8501 0.8596 0.8685 0.8769 0.8849 0.8924 0.8994 0.9061 0.9124 0.9183 年期 41 42 4
9、3 44 45 46 47 48 49 50 修正 系数 0.9239 0.9292 0.9342 0.9389 0.9433 0.9475 0.9514 0.9552 0.9587 0.9620 年期 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 修正系数 0.9651 0.9681 0.9709 0.9735 0.9760 0.9783 0.9805 0.9826 0.9845 0.9864 年期 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 修正系数 0.9881 0.9898 0.9913 0.9928 0.9942 0.9955 0.9967 0.9979
10、 0.9990 1.0000 注：除表中列出的年期修正系数外，其他年期修正通过表中相临年期对应修正系数线性内插法计算得出。 4.开发程度修正 将待估宗地开发程度与基准地价评估设定的开发程度相比较，如果待估宗地开发程度高于基准地价评估设定的 “ 六 通一平 ” 则作加价修正，如果待估宗地开发程度低于基准地价评估设定的 “ 六 通一平 ” 则作减价修正。 5 三、 工业用地宗地地价其他因素修正 1. 估价期日修正 格指数基准地价的评估期日价 指数待评估宗地的期日价格时间 修正T2.使用年期修正 法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格，工业用地法定最高出让年期为 50 年。使用年期修正系数计
11、算公式为： Y= nR)1 1(1/ mR)1 1(1式中： R 土地还原利率 m 土地使用权法定最高出让年限 n 剩余出让年期 Y 使用年期修正系数 年期修正系数表 年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 0.0599 0.1163 0.1696 0.2198 0.2673 0.3120 0.3542 0.3940 0.4315 0.4670 年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 0.5004 0.5319 0.5617 0.5897 0.6162 0.6412 0.6647 0.6869 0.7079 0.7277 年期 21 22
12、23 24 25 26 27 28 29 30 修正系数 0.7464 0.7640 0.7806 0.7962 0.8110 0.8250 0.8381 0.8505 0.8623 0.8733 年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系数 0.8837 0.8936 0.9028 0.9116 0.9198 0.9276 0.9350 0.9419 0.9484 0.9546 年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系数 0.9604 0.9659 0.9711 0.9760 0.9806 0.9849 0.9890 0.9929 0.9966 1.0000 注：除表中列出的年期修正系数外，其他年期修正通过表中相临年期对应修正 系数线性内插法计算得出。 3.开发程度修正 将待估宗地开发程度与基准地价评估设定的开发程度相比较，如果待估宗地开发程度高于基准地价评估设定的“六通一平”则作加价修正，如果待估宗地开发程度低于基准地价评估设定的“六通一平”则作减价修正。
