1、 第 七 章 建设工程 施工 合同 管理 教学目的与要求 了解 施工合同管理的特点，施工合同管理组织的建立 ； 熟悉 施工合同管理的工作内容，工程招标投标阶段合同管理的基本任务，能对招标文件进行分析，预防风险的发生 ； 掌握 施工合同履行过程中合同分析的内容和方法，合同实施过程中的管理内容、管理程序、管理方法，合同变更管理的程序和内容 。 教学重点与难点 重点： 合同管理的工作内容、管理程序、管理方法 。 难点： 教学方法 讲授 教学时数 2 个学时 考试或考查方式 考试 教学内容 建设工程 施工合同管理的特点、管理工作的内容、管理 的组织、 ； 工程招标投标阶段的合同管理 ； 合同分析； 合
2、同实施控制 。 7.1 概述 建设工程施工合同管理是 指各级工商行政管理机关、建设行政主管机关以及建设单位、监理单位、承包单位依据法律法规，采取法律的、行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠纷，防止和制裁违法行为， 保证施工合同贯彻实施的一系列活动。 7.1.1 施工合同管理的特点 1.施工合同管理周期长 2.施工合同管理与效益、风险密切相关 3.施工合同管理的变量多 4.施工合同管理是综合性的、全面 的、高层次的管理工作。 目前，我国建设工程合同管理的现状如下： 1.合同意识薄弱、工程管理水平较低、难以适应现代工程建设的需要。 2.
3、合同管理人才非常缺乏。 3.法制不很健全，有法不依，市场不规范，合同约束力不强。 这些严重影响了我国工程项目管理水平的提高，更对工程经济效益和工程质量产生了严重的损害。 7.1.2 施工合同管理的工作内容 一、建设行政主管部门在施工合同管理中的主要工作 各级建设行政主管部门主要从市场管理的角度对施工合同进行宏观管理。 二、业主及监理工程师在施工合同管理中的主要工作 1.业主的主 要工作 业主的主要工作是对合同进行总体策划和总体控制，对授标及合同的签订进行决策，为承包商的合同实施提供必要的条件，委托监理工程师监督承包商履行合同。 2.监理工程师的主要工作 可以涉及包括招标投标阶段和施工实施 、结
4、算的进度管理、质量管理、投资管理和组织协调的全部或部分，具体包括： （ 1） 协助业主招标阶段的工作 （ 2） 对投标人的投标资格进行预审 （ 3） 组织现场踏勘和答疑 （ 4） 组织开标会议参加评标 （ 5） 合同谈判 （ 6） 起草合同文件和各种相关文件 （ 7） 解释合同，监督合同执行，协调关系 （ 8） 对工程项目进行 进度控制、质量控制、投资控制 三、承包商在施工合同管理中的主要工作 1.确定工程项目合同管理组织 包括项目的组织形式、人员分工和职责 2管理合同文件、资料 及时填写并保存经有关方面签证的文件和单据，主要包括以下内容： （ 1）招标文件、投标文件、合同文本、设计文件、规范
5、、标准以及经设计单位和建设单位签证的设计变更、通知等 （ 2）建设单位负责供应的设备、材料进场时间以及材料规格、数量和质量情况的备忘录 （ 3）承包商负责的主要建筑材料、成品、半成品、构配件及设备 （ 4）材料代用议定书 （ 5）主控项目和一般项目的 质量抽样检验报告、施工操作质量检查记录、检验批质量验收记录等 （ 6）质量事故鉴定书及采取的处理措施 （ 7）合理化建议内容及节约分成协议书 （ 8）赶工协议及提前竣工收益分享协议 （ 9）与工程质量、预算、结算和工期等有关的资料和数据 （ 10）与业主代表定期会议的记录，书面指令、来往信函、照片、进度报表等 3.建立合同管理系统 由五个部分组成
6、：合同分析、合同数据档案库、合同网络系统、合同监督系统、索赔管理系统 7.1.3 施工合同管理的组织 施工合同管理的组织，是指为实现有序的合同管理而进行的组织系统的设计、建立、运行和调整，包括以下内容： 1.机构及职责的确定 2.人员及权利的确定 3.工作的划分 4.工作程序的确定 5.合同的分析 6.目标的确定 7.检查及反馈 8.组织的运用等 两级合同管理组织：公司、项目经理部 ，根据工程项目情况，设立合同管理小组、合同管理员、分解下达个职能人员、聘请合同管理专家、委托咨询公司。 施工企业的合同管理部门一般分为质量管理、进度计划、成本控制和技术方案等四个职能，合同管理部门和管理人员的主要工
7、作包括以下内容： 1.参与投标工作，对招标文件、合同条件进行评审。 2.收集市场和工程信息 ，对工程合同进行总体策划。 3.参与合同谈判与合同的签订，为合同谈判和签订提出意见、建议甚至警告 4.向工程项目派遣合同管理人员 5.对工程项目的合同履行情况进行汇总、分析，对合同实施进行总的指导、分析和诊断，协调项目各个合同的实施。 6.处理与业主及其他方重大的合同关系，具体的组织重大的索赔。 7.2 工程招标投标阶段的合同管理 招标投标阶段是工程承包合同的形成过程，在这一阶段合同管理的主要内容包括：合同的总体策划、招标文件分析、合同文本分析、合同风险分析、合同条件审查及合同谈判。 7.2.1 招标投
8、标阶段 合同的总体策划 一、业主的合同总体策划 1.确定与业主签约的承包商的数量。 2.招标方式的确定。 3.合同种类的选择。 4.合同条件的选择。 5.重要合同条款的确定。 6.其他战略问题。 二、承包商的合同总体策划 1.投标决策 2.投标策略与技巧 3.合同谈判策略的确定 7.2.2 招标文件的分析 承包商取得招标文件后的主要工作如下： 1.招标文件的总体检查，重点是招标文件的完备性。 2.招标条件分析，主要对象是投标人须知。 3.对招标工作时间安排的分析。 4.工程技术文件分析。 7.2.3 合同文本 分析 一、 施工承包合同的合法性分析 承包合同必须在合同的法律基础的范围内签订和实施
9、，否则会导致承包合同全部或部分无效。承包合同的合法性分析通常包括以下内容： 1.发包人和承包人的资格审查是否合格。 2.工程项目是否已具备招标投标、签订和实施合同的一切条件。 3.工程承包合同的条款和所指的行为是否符合合同法和其他各种法律的要求。 4.合同是否需要公证或由有关部门批准才能生效。 二、施工承包合同的完备性分析 施工 承包 合同 的完备性分析包括相关的合同文件的完备性分析和合同条款的完整性分析。 三、合同双方责权利分析 合同应合理 的分配双方的责任和权益，使它们达到总体平衡。 四、后果性分析 7.2.4 施工合同风险 分析 及对策 风险是指在从事某项特定活动中应不确定性而产生的经济
10、损失、自然破坏或损伤的可能性。风险具有客观性、不确定性和可预测性。 风险管理是衡量承包商管理水平的主要标志之一，其主要任务有以下几点： 1.在合同签订前对工程实施中可能出现的风险的类型、规律、影响等进行预测分析。 2.对风险采取有效的对策进行预防。 3.在合同实施中对可能发生的或已经发生的风险进行有效地控制。 一、承包工程中的风险分析 承包工程中常见的风险有以下几 类： 1.工程的技术、经济、法律等方面的风险 2.来自业主的风险 3.外界环境变化、不可抗力的风险 4.合同条款的风险 5.合同类型本身存在的风险 二、风险分配的原则 1.合理分配风险 （ 1）谁能最有效的房子额和控制风险，或能将风
11、险转移给其他方面，则应由他承担相应的风险责任。 （ 2）由承担者控制相关风险是经济的、有效地、方便的、可行的。 （ 3）通过风险分配加强责任，能更好的计划、发挥双方法管理和技术革新的积极性等。 2.公平合理、责权利平衡 （ 1）风险责任与权利相平衡。 （ 2）风险责任与机会对等。 （ 3）风 险承担者应具备承担的可能性和合理性。 （ 4）符合工程惯例。 三、合同风险的对策 1.回避风险 2.完善合同条款 3.转移分散风险 4.利用风险 5.加强索赔管理 四、合同风险对策的选择 防范风险的措施优先次序： 技术经济和组织措施 转移分散风险 提高报价中不可预见风险费 铜鼓购合同谈判，选择有利的合同类
12、型、修改合同条件 通过索赔弥补风险损失 7.3 合同分析 7.3.1 合同分析的必要性 1.合同分析可以正确指导日常管理工作 。 2.合同分析可以理顺合同各条款之间的内在联系 。 3.合同风险可以风情合同各 方的责任 。 4.合同分析可以确定各工程小组、项目管理人员的具体职责范围。 5.合同风险可以进一步发现合同风险。 6.合同风险可以为合同自行作出详细的计划和步骤。 7.合同风险可以为可能出现的合同争执、索赔与反索赔做准备。 按合同分析的性质、对象和内容，合同分析包括合同总体分析和合同详细分析。 7.3.2 合同总体分析 一、合同总体分析的适用范围 合同总体分析的主要对象是合同协议书和合同条
13、件等。 二、合同总体分析的内容 1.合同签订和实施的法律背景分析 2.合同类型分析 3.承包商的主要任务分析 4.业主的权利 和责任分析 5.合同价格分析 6.施工工期分析 7.违约责任分析 8.验收、移交和保修分析 9.违约的责任和争执的解决 7.3.3 合同详细分析 一、合同事件 施工合同的实施由许多具体的工程活动和合同双方的其他经济活动构成。这些活动都是为了实现合同目的，履行合同责任，必须守合同的制约和控制。这些工程活动所确定的状态常常称为合同事件。 二、合同事件表 为了使工程有计划有秩序的按合同实施，必须将会同目标要求和合同双方的在权利关系分解落实到具体的工程活动上，这就是合同详细分析
14、。 合同详细分析的对象是合同协议书、合同 条件、规范、图纸、工作量表。 合同详细分析的最重要的结果就是合同事件表。 7.4 合同实施控制 7.4.1 合同管理的主要工作 合同管理人员在这一阶段的主要工作有如下几个方面： 1.监理合同实施的保证体系 2.对合同执行情况进行监督 3.对合同实施进行跟踪 4.进行合同变更管理 5.索赔管理和反索赔 7.4.2 合同实施的保证体系 根据现代工程的特点，工程承包合同实施的保证体系主要有以下内容： 一、合同交底 1.项目组织内的合同交底 组织项目管理人员和各工程队（小组）负责人学习合同和合同总体分析结果，对合同的 主要内容做出正确合理的解释和说明。 2.合
15、同管理责任的分解和落实 将各种合同管理的责任分解落实到个工程小组或分包商。 3.合同实施的协调与管理 在合同实施前积极与业主、监理、承包商沟通，召开协调会议，落实各种安排。 4.制定合同实施的保证措施 可以通过经济（激励）措施来保证合同责任的完成。 二、监理合同管理工作程序 1.定期和不定期的协商会议制度 在工程施工过程中，业主、监理和各承包商之间，以及承包商的项目管理职能人员和各工程队（小组）负责人之间都应有定期的协商会。 2.经常性的工作程序 经常性的工作程序包 括：工程变更程序、分包商的索赔程序、分包商的账单审查程序、材料半成品成品构配件设备等进场检查（抽检）验收程序、检验批、分部分项工
16、程可隐蔽工程检查验收程序、安全（质量）事故处理程序、工程进度付款账单的审查批准程序、工程问题的请示报告程序等。 3.非经常性的工作程序 三、建立文档管理系统 四、建立施工过程中严格的检查与验收制度 五、建立报告和行文制度 报告和行文制度包括如下两方面内容： 1.工程中所有设计承包商、业主（监理工程师）的工程活动及各种记录 2.工程实施过程中发生的特殊情况 7.4.3 合同实施控制 一 、合同实施控制程序 二、工程实施控制的主要内容 项目 控制内容 控制目的 控制依据 成本控制 保证按计划成本完成工程，防止成本超支和费用增加 计划成本 各分项过程、分部工程、总工程的计划成本，人力材料、资金计划，
17、计划成本曲线 质量控制 保证按合同对定的质量弯长弓出，使工程顺利通过验收，交付使用，达到预定的功能要求 合同规定的质量标准 工程说明、规范、图纸、工作量表 进度控制 按预定进度计划进行施工，按期交付工程，防止承担工期拖延责任 合同规定的工期 合同规定的总工期计划，业 主批准的详细的施工进度计划，网络图、横道图等 合同控制 按合同全面完成承包商的责任，防止违约 合同规定的各项责任 合同范围内的各种文件，合同分析资料 三、实施有效的合同监督 合同监督的主要工作如下： 1.落实合同实施计划 落实合同实施计划为各工程队（小组）、分包商的工作提供必要的保证。 2.协调各方的工作关系 合同监督 合同跟踪
18、合同诊断 调整与纠偏 （ 1）对各工程队（小组）、分包商进行工作指导，作经常性的合同解释，使各过程小组都有全局观念。 （ 2）在合同责任范围内协调承包商与业主、与业主有关的其他承包商、与材料和设备供应商、与分包商之间，以及 承包商的分包商之间，工程队与分包商之间的工作关系，解决合同实施中出现的问题。 （ 3）经常性的会同项目管理的有关职能人员检查、监督各工程队和分包商的合同实施情况。 3.严格合同管理程序 严格合同管理程序主要包括以下内容： （ 1）合同的任何变更，都应由合同管理人员负责提出。 （ 2）对向分包商的任何指令，向业主的任何文字答复、请示，都须经合同管理人员审查，并记录在案。 （
19、3）由合同管理人员会同估算师对向业主提出的工程款账单和分包商提交的收款账单进行审查和确认。 （ 4） 争议的协商和解决都必须有合同管理人员的参与。 （ 5） 工程实施中的各种文件由合同管理人员进行检查。 4.文件资料及原始记录的审查和控制 四、合同的跟踪 （一）合同跟踪的依据 合同和合同监督的结果 （二）合同跟踪的对象 1.对具体的合同事件的跟踪 2.对项目组织内的合同实施情况的日常工作进行检查分析 3.与业主（监理工程师）沟通 4.对工程项目的实施状况进行跟踪 （ 1）对工程整体施工环境进行跟踪 （ 2）对已完工程没通过验收或验收不合格等进行跟踪 （ 3）对计划和实际的进度、成本进行描述 五
20、、合同的诊断 在合同跟踪的基础上对合同进行诊断。合同诊断是对合同执行情 况的评价、判断和对、趋向的分析、预测。它包括如下内容： 1.对合同执行差异的原因进行对比分析 2.对合同执行的差异责任进行分辨 3.对合同实施的趋向进行预测 六、合同纠偏 合同纠偏通常采取以下措施： 1.技术措施 2.组织和管理措施 3.经济措施 4.合同措施 七、合同实施后评价 7.4.4 合同变更管理 合同变更是指合同成立以后履行之前，或者在合同履行开始后尚未履行完之前，合同当事人不变而合同的内容、客体发生变化的情形。 一、合同变更产生的原因 1.业主的原因：如业主新的要求，指令错误、资金短缺、倒闭、合同 转让。 2.
21、勘察设计的原因：如工程条件不准确、设计错误。 3.承包商的原因：如合同执行错误、质量缺陷、工期延误。 4.合同的原因：如合同文件问题必须调整合同目标、或修改合同条款。 5.监理工程师的原因：如指令错误。 6.其他方面的原因：如工程环境的变化，环境保护要求、城市规划变动。 二、合同变更的影响 1.导致工程变更 2.导致工程参与各方合同责任的变化 3.引起已完工程的返工 ， 现场工程施工的停滞、施工秩序打乱，已购材料的损失及工期的延误。 三、合同变更的处理要求 1.迅速、及时的做出变更要求， 变更程序应简 单、快捷 2.迅速、全面、系统的落实变更指令 3.对合同变更的英仙座进一步分析 四、合同变更范围和程序 1.合同变更范围 合同变更范围很广，一般在合同签订后所有工程范围、进度、质量要求、合同条款内容、合同双方责权利关系的变化等都可以被看做为合同变更。 最常见的合同变更有以下两种： （ 1）涉及合同条款的变更， 即 合同条件和合同协议书所定义的双方责权利关系或一些重大问题的变更。
