1、差别化个人住房贷款政策对房价影响的实证分析摘要：近年来，宏观调控部门为抑制房价过快上涨，采取了一系列调控措施。其中，针对个人住房贷款的信贷调控政策主要体现在差别化管理上。本文以泉州市为例，选取受政策直接影响的利率浮动比率和住房面积结构两组数据与房价指标，运用协整检验与 Granger 因果关系检验方法进行实证分析，研究差别化住房信贷政策对房价走势的影响，并提出相应的政策建议。 关键词：差别化房贷政策；房价；实证分析 一、差别化房贷政策的内容 当前，我国对个人住房信贷主要实行差别化管理。差别化个人住房贷款政策（以下简称“差别化房贷政策” ）的核心在于“差别”为实现调控房价的目的，根据个人住房贷款
2、申请人及其所要购买的住房的不同特点进行区分，执行不同的信贷政策。政策实质是使不同人群贷款购房的成本差别化对须扶持的群体予以降低，对须抑制的群体予以提高。这样做的目的是把房地产的投机需求与消费需求区分开来，遏制投机需求，使房地产市场的需求方以消费需求为主导，从而遏制房价过快上涨。 现行的房贷政策的差别化主要体现在以下三方面：一是套数，即区分“首套（首次贷款购房） ”与“第二套（非首次贷款购房） ”；二是户型，即区分“普通（面积小于 90）住房”与“非普通（面积大于 90）住房” ；三是贷款主体，即区分“本地人”与“外地人” 。 二、差别化房贷政策对泉州市房价的影响 （一）泉州市房价运行情况 近年
3、来房价上涨已成为全国性趋势，泉州也不例外。2008 年至今泉州房屋均价总体保持震荡上行趋势，累计涨幅将近一倍（见图 1） 。 （二）差别化房贷政策效应 回顾历年政策内容，差别化房贷政策主要调控的是个人住房贷款的首付比例和利率，此外，对一部分人限贷（如第三套房停贷、外地居民停贷等）以及贷款成本的提高，将抑制部分潜在的贷款需求。因此，该政策将直接影响个人住房贷款利率，间接影响个人住房贷款结构和规模。1、个人住房贷款利率 2008 年以来，货币政策经历了“从紧宽松稳健”的演变，基准利率数度调整，个人住房贷款利率也随之起伏变动。为剔除基准利率变动因素，更好反映差别化房贷政策对利率的影响，本文引入利率浮
4、动比率这一变量，即利率浮动比率=泉州地区个人住房贷款加权平均利率/贷款基准利率。 将图表中数据的变动结合这一时期差别化房贷政策的演变，可看出房贷利率浮动比率受政策变动的影响明显，该指标可以表现差别化房贷政策对房贷利率的影响情况。 （1）2008.1-2008.10 房贷利率上升，相应政策：2007 年第四季度提高二套房贷款浮动水平等措施（银发2007359 号） 。 （2）2008.11-2009.12 下降，相应政策：2008 年 10 月，扩大商业性个人住房贷款利率的下限，调低首付比例等优惠措施（银发2008302号） 。 （3）2010.1-2011.4 上升，相应政策：2010 年 1
5、 月以来日趋严厉的房贷调控政策（国办发20104 号、国发201010 号、银发2010275 号、国办发20111 号等） 。 2、个人住房贷款规模和结构 差别化房贷政策的效应还体现在个人住房贷款规模方面。提高二套房贷款成本的目的在于遏制投资需求，但需求难以估算，因此，本文研究方向着眼于结构寻找在信贷结构中能够体现“差别”内涵的变量。差别化房贷政策着重对“二套房贷”进行了约束和限制，但二套房标准随着政策演变经历了几次变动，统计数字难以取得。因此，本文选取了个人住房贷款所购住宅面积情况。由于差别化房贷政策对个人自住普通型住宅予以首付比例和利率方面的优惠，对非普通型住宅予以限制。因此，如果政策产
6、生效应，那么贷款购房的面积结构也会受到影响。 如图 3，从长期趋势看，购买面积小于或等于 90住宅的贷款占比有所扩大，购买面积大于 144住宅的贷款占比则明显减少。体现差别化房贷政策执行以来，对普通住房的购买有一定的鼓励作用，对非普通住宅的购买有一定的压制作用。 三、差别化房贷政策对房价影响的实证分析 初步分析了差别化房贷政策对个人住房贷款利率和贷款购房消费结构的影响后，是否可以得出该政策实现了遏制投机性需求并调控房价的目的呢？本文拟采用前文分析的两个变量与泉州市房价进行实证分析，从而证明差别化房贷政策对房价的影响。 本文量化分析的数据取自泉州地区 2008 年 1 月至 2011 年 4 月
7、的月度数据，变量的选择及处理如下： 1、住房均价指数。为更好的反映住房价格变动情况，本文选定将2008 年 1 月的住房均价作为基期（100）构建泉州市住房均价指数，利用住房均价指数表示住房价格走势据进行分析。 2、利率浮动比率。为剔除基准利率变动因素，更好反映差别化房贷政策对利率的影响，本文引入利率浮动比率=泉州地区个人住房贷款加权平均利率/贷款基准利率。 3、小于等于 90 平方米住房贷款结构比率。为反映差别化房贷政策对住房贷款结构的影响，本文引入小于等于 90 平方米住房贷款结构比率=小于等于 90 平方米的住房贷款金额/住房贷款总金额。 在分析中以 P 表示住房价格指数，R 表示利率浮
8、动比率，L 表示小于等于 90 平方米住房贷款结构比率。由于本文采用月度数据，为消除季节性因素，本文对三个变量采用 X11 方法进行季节调整。为提高估计精度，对季节调整后的三个变量进行自然对数变换，分别用 LNP、LNR、LNL 表示自然对数的 P、R、L 值。 （一）平稳性检验 在对时间序列数据进行回归分析之前，需要对各变量的平稳性进行考察，具体检验结果如下表。 检验结果表明，三个变量的一阶差分序列在 1%的显著水平下都是平稳的，即三个变量均为一阶单整序列。 （二）协整检验 为进一步分析三个变量之间是否存在长期、稳定的均衡关系，本文采用 Johansen 协整检验方法进行协整检验。综合使用
9、AIC、SC 信息准则和 LR 统计量作为选择最优滞后阶数的判断标准，最终选定最优滞后期为4，协整检验结果如下（见表 2） 。 协整检验表明 3 个变量之间存在一个长期协整方程为： LNP=5.229875+0.359365LNL-0.457247LNR t： （27.53102） （3.950869） （4.768459） 由此可以看出，长期来看，利率浮动比率和小于等于 90 平方米住房贷款结构比率都是住房均价指数的影响因素，利率浮动比率每提高 1%，住房均价指数将减少 0.46%，小于等于 90 平方米住房贷款结构比率每提高 1%住房均价指数将增加 0.36%。 （三）Granger 因果
10、关系检验 上述协整结果表明三个变量之间存在长期均衡关系，但这种关系是否构成因果关系，还需要进一步验证，本文采取 Granger 因果关系检验法来检验变量之间的因果关系，具体结果见表 3。 在 5%的显著性水平下，表 3 的结果表明以下三组因果关系：1、LNR是 LNL 的原因，表明利率浮动比率的变动会影响到小于等于 90 平方米住房贷款的结构比率。2、LNR 是 LNP 的原因，表明利率浮动比率的变动会影响到住房均价指数。3、LNL 与 LNP 互为因果关系，表明小于等于 90 平方米住房贷款的结构比率变化会影响到住房均价指数，同时住房均价指数的变动又会影响小于等于 90 平方米住房贷款的结构
11、。 （四）结论 实证分析表明，住房均价指数、利率浮动比率、小于等于 90 平方米住房贷款结构比率三个变量之间存在长期、稳定的均衡关系。格兰杰因果关系显示，利率浮动比率是住房均价指数的原因。即差别化房贷政策将通过利率浮动比率、小于等于 90 平方米住房贷款结构比率这两个变量的变动影响住房均价指数，表明了差别化房贷政策是有效果的，但政策存在一定的时滞性。长期来看，利率浮动比率与住房均价指数呈负相关，利率浮动比率提高 1%，住房均价指数将减少 0.46%。小于等于 90 平方米住房贷款结构比率与住房均价指数呈正相关，小于等于 90 平方米住房贷款结构比率提高 1%，住房均价指数将增加 0.36%。
12、四、建议 评估政策效应时须考虑滞后因素。实证研究结果证明，差别化房贷政策有助于降房价，利率浮动比率每提高 1%，住房均价指数将减少 0.46%，但政策存在 4 个月的滞后期。因此，调控部门在评估政策效应时应当考虑滞后因素，选取相对长期的数据进行分析。 应在抑制投机性需求的同时注意保护自住型购房需求。抑制房价过快上涨的根本目的是构造健康的房地产市场，最大限度地满足人民群众正常的住房消费需求，实现“居者有其屋” 。同时，自住型购房需求中包含房地产市场大部分的真实需求，保护这部分需求有利于扩大内需，推动我国经济的发展。因此，在制定差别化房贷政策时，应在抑制投机性需求的同时，避免“伤及”自住型购房需求。 参考文献 1侯放.贷款利率的调控对沈阳市房地产业消费者的影响J.辽宁经济管理干部学院学报，2009， （4）：7-8。 2马智利，龚会生.利率变动对房地产投资影响的实证分析J.上海房地，2008， （12）：42-44。 3乜玉平.利率变动对我国房价影响的实证分析J.价格月刊，2008， （3）：50-51。 4赵善华.利率上调对房地产价格影响的均衡性分析J.华南理工大学学报（社会科学版） ，2008， （8）：48-51。 5郑立琴.住房贷款利率上调对房地产业的影响J.上海房地，2006， （6）：16-19。 责任编辑、校对：张宏亮
