1、城镇化大势下如何调控楼市【摘要】 本文从推广征收房产税、出台限购政策、改善房地产市场的供给等方面对我国现有的房地产调控政策进行了分析，认为在推进城镇化的背景下，绝不能够放松对房地产的调控。 【关键词】 城镇化 调控 房地产 自 2010 年 4 月政府宣布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ，这个被称为世上最严厉的房地产调控政策已经走过了 30 多个月。这次政府出台的限购，提高二套房首付等组合拳，在一定程度上遏制了楼价的过快上涨。在此期间，一些北上广的近郊楼盘甚至出现了楼价下跌的现象。但是进入 2012 年第三季度，即便调控政策未出现松动的迹象，各地楼市也出现了全面的回暖。各地房地产
2、商争相拿地， “地王”频现。一手楼盘又出现排队抢购潮， “日光盘”重现江湖，特别是各地的高档住宅出现紧俏的现象。中国的楼市似乎又回到了那个越调越往上涨的年代。刚刚结束的中央经济工作会议，也提到了积极稳妥地推进城镇化作为明年的工作重点。加大农业人口转移到城镇，必然会带来大量的房地产的刚性需求。但是如果房价过快上涨，使大多数老百姓承受不起高企的房价，一些转移的人口承受不起城市的房价和房租，就会选择重新回到农村，变回农村人口。所以从长远来看，房价的过快上涨阻碍了城镇化推进的这一目标。 政府对房地产调控到了一个两难的局面，一方面要推进城镇化建设，必然带来更多的刚性需求，推高楼价的上涨；另一方面要继续防
3、止房价过快上涨，使老百姓居者有其屋，维护社会的和谐和稳定。所以接下来，我们需要在维持现有的调控政策的同时，引入一些新政策，进一步调控楼市。 一、推广征收房产税 呼声最高的是推广征收房产税。2011 年 1 月 28 日，重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。一年多来，房产税的政策效应在重庆已开始逐步显现，对抑制高端住房消费和房价过快上涨势头效果明显。笔者却不赞成征收房产税。首先，在我国对个人住房征收房产税可谓是名不正，言不顺。在西方国家，土地是私有的，而我们的土地是属于政府的，我们根本没有缴纳房产税的私有化基础。房地产商已经在土地开发前交过出让金，出让金就等同于租金，而这些成本已经算
4、入房价中。与其增加新的保有环节的税收形式，不如调节现有的税收的税率，以达到减少房屋的流转，限制炒房，从而抑制房价的过快上涨。其次，房产税的征收并不能改变房地产市场的供求平衡。房价上涨的根本原因是总需求大于总供给，从需求分析，住房的总需求由自住、投资和投机需求组成。自住需求由于其刚性特质，很难受房产税影响，且近几年正是规模庞大的“80 后”群体集中结婚的年份，对住房的需求正处于高峰期。再说投资需求，在当前低利率，甚至是负利率环境下，老百姓迫切需要寻找家庭资产保值增值的渠道。只要每年房价涨幅明显超越房产税税率，在没有其他替代品的情况下，老百姓还是会认为买房是稳健的投资选择。对于投机需求，众所周知，
5、投机者的操作方式一向是快进快出，在楼市供小于求的格局中，房产税的税负几乎肯定会被转让给下家。而且作为保有环节税，它是对持有物业的一定时期开征的，如每年征收一次，投机者会快速流转自己手上的房产，这种按时间积累的税种，对投机者的影响十分有限。而且房产税的税负肯定不能太高，打击投机的作用相当有限。由此，在全国推广房产税不能达到调控房价的目标，只会把成本转嫁到刚性需求的购房者和租房者身上。 二、出台限购政策 房地产调控是否成功在于能否逐步挤出投资性需求和投机性需求，使房地产市场恢复到基于有效供给和有效需求。在 2010 年国家出台了房地产调控政策，和之后各地方出台的调控政策细则后，炒房者寻找着政策的空
6、子钻，利用种种手段规避政策。例如炒房者可以通过以下方式规避限购令。第一，炒房者选好房子，交好首付。然后在本人真正办理贷款之前，通过网络或房产中介各种手段来转卖，到真正买主手里就多付了一个转让费。就算房子转不出去，房子退给售楼处也只损失了首付的利息。大多数情况下，房子都能转让出去。第二，炒房者会利用亲朋戚友的名字来全额付款买房，然后通过中介再卖掉房产。第三，炒房者将全额房款付给卖家，双方到公证处进行登记，炒房者就会得到一份“全权委托代理公证书” ，炒房者就可以利用“公证书”去寻找新卖家将房子卖出去。这种过程规避了房管局的过户登记。所以对于种种的规避政策的炒房方式，接下来的措施制定应该更加深入，更
7、加详细。例如将单一城市的限购，扩展到区域性的限购。在北上广等大城市周边 1 个小时生活圈内的城市都应加入限购的区域，这样可以防止炒房者在周边不同的城市买多套房。再者，要强制实施房产商的楼盘售卖信息和房管局信息联通，使房管局可以掌握售楼各个环节的信息，以减少炒房者利用信息不对称而钻到限购政策的空子。 除了对买房者限购，我们也可以考虑对买房者限卖。增加房地产交易营业税税率可有效降低房地产的流转，打击炒房的投机行为。现行普通住宅的营业税率 5 年内为合同价？鄢 5.55%，5 年以上免征营业税。建议对这个税率做出调整，实行累进税率。如 5 年内为合同价？鄢 10%，5年以上 10 年内的收取合同价？
8、鄢 5%，10 年以上的房屋交易免征营业税。或者通过税率的动态调整，限制炒房者交易的频率。比如个人在一定时期内（如一年内）卖出多于一套个人房产，无论房产持有多少年，相应的第二套房产要累进增加交易税率。投资者或者投机者考虑因炒房的交易越频繁，使营业税率、交易税率的增加越多，炒房者的价格在市场上没有优势，购房者就会权衡价格因素去决定是否购买。这样可以有效遏制炒房者哄抬房价。 在 10 多年前，国家取消了福利分房，大面积施行住房货币化的政策，从 2000 年开始，我国迎来了第一波的房贷高潮。一般会选择 1015 年的期限。10 多年过去了，第一批房奴已经还清贷款。随之而来，老百姓对改善型住房的需求也
9、会增加，预计未来的几年，随着“80 后”的婚房刚性需求的规模得到满足而减少后，改善型住房需求应该是房地产市场的主导。所以，在严格执行限购措施的同时，我们也要鼓励改善型住房的购买，鼓励换房。例如，如果个人或家庭选择卖旧房，买新房，政策应在首付和房贷利率上给予相应的优惠，使得个人或家庭不会因二套房购买而支付高昂的首付和承受高额的房贷利率。 三、改善房地产市场的供给 调控中国楼市，改善房地产市场的供求关系，不仅要从需求调控入手，更重要的是改善房地产市场的供给。正是由于供给过程中非有效性的大量存在，导致中国房地产有效供给严重不足。第一，房地产供给结构不合理是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为
10、了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或豪宅。而与居民基本需求密切相关的普通住房虽然需求大，但开发利润低而供给量很小。第二，现行的土地供应方式也影响着房产的价格。在现行的土地创收制度下，土地出让收入是一些地方政府的主要财政来源，当地政府为了自身利益，希望以较高的出让价格供给有限的土地，这无疑增加了商品房的生产成本，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。 完善住房保障体系，增加住房有效供给才能从根本上解决房地产市场供求失衡的问题。 首先，加快建造保障性住房，以此来增加真正对应给老百姓消费需求的有效供给，这是完善社会住房保障体系，抑制房价过快上涨的有效措施。
11、经济适用房的建设与规划上，政府要与土地供给政策相结合，制定政策要求房地产商拿到一块土地建商品房时，同时也要配套规划一定比例的经济适用房，而经济适用房部分由政府统一供给有需要的群体，房地产商收回经济适用房建设所需的成本。政府可以通过低价或税收等杠杆，去鼓励和支持房地产商划分更多的土地建造经济适用房。同时，对购买经济适用房的资格审核也需要更加严格。现在个别地方也相继出现了开着豪车住经济适用房的怪现象。以往家庭人均年收入作为申购经济适用房的条件，但对家庭财产状况的审查却一直很疏忽。建议地方政府制定更为严格的审核机制，并对已申购或正在申请经济适用房的家庭进行家庭收入、财产、住房状况、家庭人口等情况进行
12、复查，经复查符合购买条件的才予以买房，不符合条件的，取消资格。一些地方也开始制定了新的经济适用房的推出机制。按照旧办法，申请家庭在取得房屋所有权证之日起满 5 年后，可以上市交易。不过，上市交易的过程中，需要按照届时同地段普通商品住房与当时购买经济适用房差价的 60%向政府交纳相关价款。但是经济适用房本来就是用来保障低收入人群的，当他们将这部分经济适用房出售之后，经济适用房性质就发生改变，减少了经济适用房数量，政府只能另选土地再建新的经济适用房项目来保障新的低收入人群，在土地资源越来越紧张的情况下，将导致经济适用房越建越偏远。建议经济适用房所拥有的应该是有限产权，只能用于自住，不能上市交易、闲
13、置、出借及擅自改变住房用途。规定购房家庭退出经济适用房只能够政府回购，这样一来，经济适用房在保障低收入人群的系统内循环，不但可以保证土地资源的高效利用，而且还可以让这些经济适用房保障其他一些需要保障的住房困难家庭。 其次，增加中低价位商品房的土地供给。在土地保护政策允许的范围内，增加中低价位普通商品住房和建设用地供应量。同时采取一定措施利用好土地二级市场，增加有效土地供给，主要是加强土地利用的管理。土地管理部门对超出动工开发期满一年未动工的土地，应高额征收土地闲置费，满两年未动工的，无偿收回土地的使用权。降低房屋的空置率，增加住房的有效供给。第一，加强对住房预售环节的管理，对达到预售标准的楼盘
14、实行最低预售数量和最少预售时间规定，防止开发商捂盘；第二，清理不规范的中介机构，改善房地产的流通环节，对住房销售实行有效的现场监督，同时，建议城市房地产主管部门建立房地产销售信息网络，对空置住房情况进行全面的摸底调查并将空置情况上网公示；第三，综合运用各种手段，简化二手房交易程序，降低交易费用，有效引导空置住房进入流通，增加有效供给。 中国的房地产价格过快的上涨是由有效需求过旺和有效供给不足造成的。房地产价格上涨过快这一问题从微观上来说影响到百姓的经济福利，但是从宏观上来看关系到中国金融安全和政治的稳定。房地产已经成为我国的支柱产业，坚持有效地对房地产的调控都是为了调节房地产供求失衡的状况，使房地产市场能够长期健康地发展。在新一轮推进城镇化的趋势下，各地的房地产产业会进一步得到发展。然而房价的过快上涨使老百姓承受不了城镇的生活负担，使社会不能协调发展，最终阻碍城镇化进程。所以，在推进城镇化的背景下，绝不能够放松对房地产的调控。 【参考文献】 1 王满银、肖瑛、张蕾、姚治国：中国房地产宏观调控政策研究J.城市问题，2012（10）. 2 汪利娜：货币政策在房地产调控中的不确定性J.财经科学，2008（5）. 3 卢新海、杜超：土地政策参与宏观调控对房地产市场的影响J.中国房地产，2006（4）. （责任编辑：刘小菊）
