1、对商品房面积“缩水”问题的探讨摘要：本文总结了测绘商品房面积中存在的一些问题，并提出解决问题的具体措施和办法，还进行了深层次的思考。 关键词：商品房面积“缩水”存在问题；解决措施；思考 Abstract: This paper summarized some problems in mapping the area of commercial housing, and puts forward the concrete measures and ways to solve the problem, but also to the deep thinking. Keywords: commerc
2、ial housing area “shrink“ problems; solving measures; thinking 中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013） 近年来，随着城镇住房制度的改革和房地产业的快速发展，消费者在购买商品房后，因面积引起纠纷的越来越多。有些开发商在销售商品房时，政出多门，自行其是，出现“缩水”现象。一些房地产开发商不按国家颁发的有关房屋面积测绘管理的有关规范、规章和文件规定执行，导致房地产市场秩序的混乱。所在，测绘商品房面积的完整、准确度是广大购房消费者投诉的一个热点。 “缩水”的原因分析 争议常存在于两个方面主
3、观方面和客观方面。 1.1 主观方面 1.1.1 开发商售房，保证面积准备，不会引起争议，这是天经地义的事。但是，随着改革开放，一些腐朽没落，投机取巧的思潮也跟着涌进来，某些人为了个人私利，不择手段的蒙骗广大购房消费者。购房者要图纸不给，有的给看图也不全，有的不是竣工图。 1.1.2 多数购房者不会计算房屋面积，有关公用面积的分摊办法更弄不清楚，阳台、变形缝、墙厚、楼梯、商业网点楼道、水箱问等等疑难环节更没法计算，不法开发商就来个混水摸鱼，他说多少就多少。 1.1.3 购房者就是觉得测绘面积不对劲，可是又说不出差在哪儿，东找西访去投诉。 1.2 客观方面原因 1.2.1 开发商技术人员素质差，
4、对设计图纸，通用大样，计算规则等应知应会之甚少或不熟悉面积计算规则。 1.2.2 设计图纸交代不清。图纸体现设计人员对建筑造型、尺寸、功能、规模、构造、设施等详细要求。并以平、立、剖、侧面和各种构造排列组合，来反映设计意图、倘若设计粗糙、交代不清、尺寸不详、模棱两可，这就难以使面积准确。 1.2.3 绘图、计算方法的落后影响了结果的准确性。计算机在房地产测绘行业的普及应用，大大提高了工作效率和面积测算的准确性。然而，由于手工绘图和图上面积计算方法操作简单人，不需要投入太金的资金，在一些中小城市还继续沿用。这一方法的局限性在于对不规则图形的房屋面积量算采用图上解析的方法，受人为的因素影响较大，误
5、差较多，并且容易产生粗差。 1.2.4 现在测绘人员自身素质参差不齐。测绘队伍成立时间短，人员专业知识不扎实，业务不熟练，个别人员责任心不强，测量房屋时，钢尺两端不接测量技术要求放置在同一水平线上，或者拉力不够，人为地造成测量原始数据的误差。测量工作中贪图省事，缺少必要的观测，致使产生粗差而不能及时发觉，数据记录不清，字体潦草，甚至忘记墙体厚度。 1.2.5 测绘工作人员对测绘技术粗枝大叶，绘图不按规范要求操作，图示尺寸混乱，有的图上尺寸仍用老旧数居，公分、公尺等等，还有的工作人员制草图，随手用铅笔、圆珠笔等，更有甚者制图不用比例尺，造成“四不像”图纸。 1.2.6 作业工具的品质与管理力度不
6、够。目前，在房地测绘行业中，传统的软尺（也称皮尺）仍在大部分地区中使用，软尺的特点是遇潮变长，受外力作用容易拉长，随时间的进程而发生变化，很难达到 12000的精度，因此，在使用软尺进行房屋面积测量的情况下，要保证房屋面积达到国家房产测量规范的精度要求是困难，严重影响测量结果的质量。 1.2.7 缺乏强有力的质量保证体系，有的测绘队伍配置不合理，缺乏验收的必要环节，有的质量审核机构不健全，缺少审核制度或有制度不落实，直接影响了测绘结果的质量。 1.2.8 其它问题这里略。 预防措施与办法 为了加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，保护房屋权利人的合法利益，必须严格按着中华人民共和国测绘法和中华人
7、民共和国城市房地产管理法 ，中华人民共和国建设部，国家测绘局已颁布房产测绘管理办法的规定执行。 办法第六条明确规定，房产管理中需要的房产测绘由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。 2.1.1 房产测绘单位应抓好岗位培训考核，提高测绘队伍的人员素质。首先，实施分层次的培训，按照作业人员，管理人员的不同岗位，进行定期的岗位培训。商品房测绘人没不但要有扎实的测绘理论基础知识，还要熟悉相关房地产法律、法规，具备良好的纪律和职业道德。其次，加强对计算技术基础知识的学习。商品房平面图测绘，面积计算普遍采用了 CAD 绘图技术，测量人员必须掌握。同次，加强数字测量新技术的学习，房地产测量人员要学会全站仪
8、，测距仪等测量工具的使用方法，掌握先进技术。 2.1.2 测绘技术人员严格执行国家规范标准的规定，不许使用淘汰落后的计量数字，统一数字标准化，制绘图载规范化。 2.1.3 作业工具的管理是基础。测绘要有合格的产品，首先要有合格的作业工具，测绘单位必须建立和健全作业工具的检验制度，将检验工作摆上议事日程，如新钢尺在投入使用前必须经过技术监督机构检定，建立钢尽的年度、季度检验登记制度，发现不合格的钢尺及时淘汰，并要建立检验登记档案。 2.1.4 作业工具的进步，作业方法的改进是重要环节。过去多用皮尺、钢尺，现在先进发达地区采用“玻璃纤维尺”作为作业主要测量工具。经验介绍它具有很高的测定性，经技术监
9、督部门的鉴定，以达到 12000国家二级钢尺的精度水平，可大大提高商品房测量数据的精度。商品房平面图的绘制和面积测算达到标准化、规范化，图式划一的要求。同时，改进测量方法，增加标准层的测量数据，分段量和测量总长相结合，量对边、对角线，对提高精度，减少商品房标准层之间的建筑误差都起到很好的作用。 2.1.5 建立商品房测绘商品房测绘产品质量保证制度。开发业主在申请办理商品房预售登记时，必须提供预售商品房的竣工组合平面图，单元单体平面图，建筑创面图，建筑立面图。各开发单位必须按照审批的标准面积进行销售。产权发证部门按照测绘部门审定的标准面积发放房屋证明。 2.1.6 建立房屋测绘管理保证体系。从受
10、理测绘申请开始，到实地测量，制作房地产平面图，面积计算，检查复核，审查验收，负责人审批和签发的每一个环节，都要在保证书上逐一具体注明、落实，使每一个环节责任人在测绘、生产过程中自觉实行自我监控和管理，确保商品房测绘工作按时保质、保量完成。 今后工作思考 商品房销售管理办法对于具体工作中的一些细节问题仍应进一步解释。如： 3.1管理办法中增加了新的计价方法，即商品房可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计算。如果按套计价，公用面积应如何摊入，楼道、电梯、物业用房等公用面积怎么摊入面积。 3.2 辽宁省建设厅，辽建发2000102 号文件，第六条（二）外墙、套与公用建筑空间（舍楼梯间）之间分隔墙，按套间分隔墙厚度一半（分隔墙厚度不同时，按最小厚度）计入套内建筑面积，其余部分计入公用建筑面积。此条应有释义，利于具体工作人员统一认识。 诸如此类细节很多，这里不一一列举。总之，测绘商品房面积的问题值得我们探讨。
