1、房地产经济发展中存在的问题初步研究摘要：本文简要分析了房地产经济发展特点，阐述了房地产经济发展中存在的问题及原因，并在本文的最后展望了房地产经济未来的发展方向。 关键词：房地产经济；经济泡沫；金融风险 Abstract:This paper analyzes the characteristics of real estate economy, expounds the existing problems and reasons of economic development in real estate, and at the end of the paper and prospects t
2、he future development direction of real estate economy. Key words: real estate economy; economic bubble; financial risk 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013） 改革开放以来，我国经济发展的主要依靠增加资源消耗和扩大资金投入来维持高速的经济增长，这一点在房地产行业上的表现尤其明显。国土资源部于 2002 年和 2004 年分别下发了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定和关于继续开展经营性土地使用杈招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(
3、简称 71 号令)两个文件后，房地产经济的发展成了社会关注的焦点。房地产经济经过十年的发展，呈现出明显的特点，并暴露出诸多问题，国内外很多学者在这一领域进行了大量研究，以期通过国家的政策干预使房地产经济健康、稳定发展。 1 房地产经济发展特点分析 房地产经济在发展过程中，受到投资环境、国家政策、市场结构等的影响，呈现出了不同的特点。 1.1 投资波动大 尽管当前房地产行业的投资收益前景看好，但房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此也就缺乏消费需求的长期稳定，导致在房地产经济周期的波峰阶段，投资需求加剧了开发规模的进一步扩大，相应的，在房地产经济周期的波谷阶段，由于缺乏足够的消费需求的拉动，
4、从而引起房地产经济衰退，最终导致房地产经济剧烈的波动。另外，由于投资结构的不合理，从而导致产品结构不合理，进而严重影响了房地产市场的需求。同时，投资效益过低是我国房地产经济的一大软肋，投资效益低，乘数效应小，导致房地产经济效益低下，连续的投资扩张不能持续，行业增长不可避免地下降。 1.2 政策周期性波动明显 转型期间我国房地产经济出现了明显政策性的周期特征。近几年来，央行对房地产信贷规模进行了严格的控制，对房地产开发贷款以及个人住房抵押贷款等信贷业务进行严格把关，以防止房地产泡沫的出现，并通过提高购买豪华住宅的首付比例和贷款利率、取消住房贷款优惠利率、提高第二套住宅和购买高档住房的贷款利率等措
5、施，调整和改善房地产信贷结构。房地产信贷管理政策和旨在抑制通货膨胀的利率政策对房地产经济产生了直接和间接的影响。 1.3 市场结构合理性不高 目前我国房地产市场结构存在着诸多不合理的方面，尤其是保障性住房供给短缺。从现行的住房保障政策干预结果来看，经济适用房的供给不仅没有增加，反而呈逐年下降，经济适用房开发投资总额的涨幅明显低于房地产开发投资额。保障性住房供给严重短缺主要是由于政府对经济适用住房的价格管制压制了开发商的利润空间，使得他们选择投资利润率高的住宅建设，地方政府为增加土地出让的收益也不愿增加经济适用房的供给。同时，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中，出现实施对象难以区
6、分，经济适用房不经济、不适用等现象，影响了住房保障政策发挥解决低收入家庭住房困难的作用。 2 房地产经济发展中存在的问题及其原因 伴随着房地产业的快速发展,房地产经济发展中出现了一些非理性行为,已经对房地产经济的健康发展产生了不利的影响。主要体现在以下几个方面： 2.1 经济泡沫和金融风险 房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则对国家经济发展具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升
7、很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。2.2 供不应求抬高住房价格 经济的快速发展提高了人们的生活水平,人们对住房条件的要求也随之提高。随着城市化进程的加快,城镇居民人口数迅速增加,加之大量资金涌向房地产行业,使得对住房的需求在短期内出现局部过热的现象,同时,当前我
8、国房地产地块的规模、选址等都是以政府行政指令为主导,忽视了市场的作用,这些因素都导致了房地产市场是以供给决定需求,供给无法对需求的增加进行及时的反应,而只能以高房价表现出来。 2.3 房地产市场不成熟 房地产市场不成熟,出现偏离实际价值的高地价或者低地价。我们知道,土地本身并不是商品,它的价格是由地租的资本化决定的,同时受供求关系的影响。但是,我国房地产的“买方市场”还没有真正形成,使得土地价格出现了盲目的高价或者低价。高价下,看似国家的收益很大,其实不然,因为地价高会引起房价高,而房价过高,如果超出了消费者的消费能力,又会抑制生产和消费。盲目的低价一般都是政策上的需求,暴露的是政治体制与市场
9、经济的发展不相适应。 2.4 政府政策干预影响房地产业 市场经济条件下,政府出台的对市场的干预政策会影响土地的价格,进而造成房价的波动。土地的所有权归属于国家,政府拥有土地开发的控制权,房地产的开发规模直接受政府控制程度的影响。另外, 政府部分不合理的干预政策的出台,还会造成房地产市场的不公平竞争,导致滋生腐败现象,分配不公,国有资源流失。 2.5 房地产开发商融资渠道单一 商业银行监督管理机制不健全 房地产开发一般都需要大量的资金,大部分的房地产开发商主要依靠银行贷款来维持日常的运营,出售房屋后用收入来归还贷款,这样,房地产开发商就把风险转嫁给了商业银行。金融危机爆发后,商业银行的金融监管问
10、题提上了日程,但是现阶段我国相关的制度还不完善,给商业银行对房地产开发商的监管带来了较大困难。 3 我国房地产经济未来的发展方向 鉴于目前我国房地产经济发展中存在诸多的情况，我们应该认清房地产经济的发展方向，制定科学合理的房地产政策。 3.1 政府加强对房地产市场的宏观调控 房地产市场与其他各种市场一样，由于自身市场机制的缺陷，在经济资源的配置过程中可能存在诸多不合理，主要表现在房地产市场垄断、信息不对称、投机行为和不能提供“公共住宅” 。由此可能导致投资过热、高房价和高空置率并存、市场结构矛盾、容易形成泡沫等后果。 历史经验和理论研究证明，为避免房地产市场自身缺陷引发的后果，政府必须进行干预
11、。具体而言，政府干预的产生是与市场失灵相联系的，当市场机制不能实现资源的有效配置时，一方面政府可以通过干预以矫正和改善市场机制存在的缺陷，使经济资源得到更有效的配置，另一方面政府可以通过干预以实现经济资源分配的公平性，这种干预就是通常所说的宏观调控。房地产市场存在种种缺陷使政府宏观调控成为必要，政府可以通过适当的调控弥补市场缺陷，使房地产市场供需处于动态的平衡，房屋价格得以平稳运行，有效缓解房地产市场供需矛盾，保障中低收入阶层的基本住房需求，从而使房地产市场成为一个运行稳定、富有效率并能兼顾公平的市场。 鉴于我国的房地产市场的健康、稳定发展与国民经济关系密切，我国先后多次对房地产市场进行了宏观
12、调控，特别是2005 年以来，国家出台了多轮对房地产市场的宏观调控，总的来说，这些措施是具有积极意义的，但是房价过高、住房结构不合理等现象仍然不容忽视。从稳定国民经济，提高居民生活水平的角度出发，政府对房地产市场的宏观调控仍需加强。 3.2 加速完善房地产市场 首先,政府应该重视房地产经济中税收的调节作用,理顺各种税收与政策的关系,根据房地产市场的具体情况来调整的税收政策,切实发挥税收政策的宏观调控作用。其次,政府可以利用政府管制和市场决定双重机制来影响土地的价格,在房地产市场过热的时候,通过减少土地供应来减缓经济过热现象,相应的,房地产市场疲软的时候,应该适当增加土地的供应量,以此来刺激房地
13、产经济的增长。再次,政府应该通过制定具体的房地产产业的发展规划来完善房地产产业政策,进一步完善房地产市场。 3.3 创新体制和制度 促进房地产市场公平竞争 政府应该从制度创新和体制创新入手,一方面,消除造成房地产市场不公平竞争的条件,使房地产的市场机制不被扭曲,保护国有资源的完整性,另一方面,调整收入格局,使分配真正做到公平公正,维护经济的健康发展和社会的长久稳定。 3.4 拓宽房地产业融资渠道 加大商业银行的监管力度 房地产开发商除了向商业银行贷款外,还可以积极拓宽融资渠道,例如发行房地产股票融资,既可以短时间内获得稳定的资金,还降低了固定的还款日期和归还借款利息的风险。完善相关的金融监督管理制度,使商业银行能够实质性的对房地产融资进行金融监管。总之,只有通过市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”之间的相互配合及共同调控下,房地产经济才会走上健康的发展道路。 参考文献 1牛凤瑞.2005 房地产蓝皮书：中国房地产发展报告.中国社会科学院出版.2005 2顾云昌.中国房地产市场年鉴(2001-2002).中国计划出版社.2002
