1、房地产企业设计阶段管理探讨【摘 要】房地产开发企业在项目建设过程中忽略了设计管理的重要性，对项目开发产生不利影响，本文分析了设计阶段管理的重点点，藉以提高项目开发的效益。 【关键词】设计管理；建设成本；进度；效益 房地产行业在项目设计过程中存在把控力度不严、管理疏忽问题，造成施工图纸出图后问题较多，后期进行大量修改，严重影响项目的开发进度。虽然房地产开发项目的设计费只占建安成本不足 2%，却影响着70%以上的建安成本，它不仅关系到项目的建设成本、工程进度还与工程的质量等有着必然的联系，由此可见，建筑项目设计管理是很有必要的，具有重要意义。 一、设计的阶段划分 本文所提出的设计阶段共分为四个部分
2、，即前期咨询、总体设计、初步设计阶段以及施工图设计等。其中在前期咨询阶段设计人员要对工程项目相关的外部条件以及客观情况进行全面了解与咨询，比如地形、气候、自然环境以及地质情况；构筑物是否与城市规划相符；诸如水、电等基础设施的情况；业主的具体要求等等。总体设计阶段则要以前期咨询为基础，在充分收集、分析相关资料的前提下，设计人员对工程项目主要内容的安排形成一个大概、整体的布局设想，将工程与周围环境的关系充分考虑进来，需要设计人员与其他相关部门进行全面沟通与交流，使得项目与环境有机的融合在一起，各专业对整体方案做一个宏观的定性。初步设计是将总体设计阶段的成果进一步深化，并考虑相同或类似项目的重要经验
3、反馈形成具体的工程初步设计文件（为设备采购而出版的采购技术要求也应在此阶段出版） 。施工图设计是设计管理工作的主要阶段，在施工设计过程中，各专业对工程的实施进行具体的量化，确定出总平面施工图、建筑施工图、结构施工图、设备基础详图、工艺管道详细布置施工图、施工图的概预算等。通常情况下，施工图参照以下设计流程进行：调整、深化设计方案、建筑专业提条件图、设备专业互提资料、建筑提大样资料、设备专业提土建资料、各专业作图、各专业进行综合协调，最后进行审核、会签、文整与交付。在这个过程中，项目设计管理人员要对设计节奏以及主要的设计节点进行控制、审核，以保证设计进度与质量。 二、施工图阶段的设计管理 1.设
4、计文件管理 在设计文件管理方面需要注意以下几个方面：首先不能忽略电子文件的管理，设计初期就要统一文件的格式以及相关标准，一些常用的图形文件一定要实行规范化管理；其次，所有文件均要详细、严格的规定出归档范围、程序、人员职责、具体的内容与形式等，且各相关人员要认真执行，真正实现规范化管理。如果同时需要纸质文件与电子文件，则要保证二者内容的一致性；第三，明确规定出文件的借阅手续与方式，尤其是可复制、修改的电子文件；最后，由于设计过程中不可避免的会出现修改的现象，因此，要严格控制文件的修改程序与修改方式，以保证文件管理的完整性、准确性以及系统性。 2.设计接口管理 设计接口管理是设计管理最敏感部位，主
5、要包括以下几个方面：首先是设计单位与业主间的设计接口，业主所提供的项目要求、条件以及相关资料是重要的设计输入，设计单位与其他合作伙伴之间的接口交互关系是设计输入的一个重要部分，而设计单位向业主提供的设计输出包括设计准则、设计说明书、各类图表、工程图纸、方案图、规范书、规格书、计算书以及安全分析报告等基本工程文件，如有必要还要附带研究开发报告。其次是设计单位与项目供应商间的设计接口中，如果设计单位承担了项目供应商的责任，则这一关系就属于设计单位的内部接口。最后是设计单位与其他协调单位之间的设计接口，比如土建、安装等。 3.设计文件审查 为保证设计输出文件的质量，应当对设计文件进行审查，设计文件审
6、查首先是审查其格式、内容及深度是否符合设计合同、设计任务书的要求，其次是审查其技术上的正确性、准确性及合理性，主要包括以下几个方面：第一，合理配置审查工作资源，审查小组成员包括审查专业室主任、总工程师、项目负责人、专业审查人员、资料员以及档案管理员等岗位，且各人员需具备相应的资质。在审查工作输入、内部审查循环过程以及审查输出等各环节，要针对质量控制点进行严格的控制；如有必要，一些重点工程的关键技术环节需要总工程师亲自担任审查负责人，不仅可以简化审查过程，缩短审查周期，而且总工程师可以在直接参与的过程中及时发现问题，及时做出处理。第二，合理设置审查工作记录，统一制定相关的审图工作表格，具体包括：
7、作业记录表、施工图设计文件审查送审资料清单、施工图设计文件审查项目内部流转记录表、施工图设计文件审查意见告知书、相关专业审查概况表、备案与归档文件审查记录表、施工图设计文件审查资料输出交接表以及专题讨论会会议纪要等等。第三，进行严格的质量抽检，主要内容包括抽检单项审图的生产质量、专业审图人员的工作质量、及时发现审图过程中的问题等。抽检完毕后要做好相关记录，与已形成的审图工作记录一起归档备查。 4.设计的进度管理 设计进度管理主要包括设计单位的进度控制以及业主或总承包单位对设计进度的监控两个方面，其中设计单位要采取科学、合理的措施，认真履行设计合同，按期交付施工图设计文件，对设计进度进行严格控制
8、。具体措施如下：首先成立专业的计划部门主要编制年度计划，由项目经理负责，组织相关人员编制出切实可行的项目设计进度计划；实行设计工作技术经济责任制，将设计人员的切身经济利益与完成任务的数量、质量联系起来；与业主、监理单位以及承包商等相关单位配合协作，编制设计总进度计划以及设计条件协作计划；计划编制完成后需要认真按照计划执行，保证设计工作有秩序、有节奏、合理的进行，对计划的执行情况进行定期检查，及时调整设计进度，保证设计工作的可控性。而业主或总承包单位对设计进度也要进行全面的监控，实施动态控制。开始设计前要对设计单位进度计划的可行性、合理性进行审查；而实施进度计划时，业主或总承包单位要定期对设计工
9、作的实际完成情况进行检查，比较计划进度，如果发现严重偏差，则要分析原因，并提出合理的建议措施，提高设计工作进度；如果有必要，则要协同设计单位调整或者修改原进度计划。在整个设计进度控制过程中，业主或总承包单位要核查分析设计图纸的进度，提出自己的意见与建议。 5.设计变更及变更文件管理 设计变更是设计管理工作中必不可少的一部分，加强设计变更与变更文件的管理，需要做到以下几个方面：首先如果确定属于原设计问题，无法保证质量、设计遗漏、设计错误、与现场不符无法施工，则要按照设计变更程序严格执行；其次，通常情况下即使在技术经济上变更要求是合理的，仍然要做全面考虑，比较变更后的效益与施工单位的索赔损失，权衡
10、利益后再做是否变更的决定；第三，如果施工过程中出现材料代用的情况，则要办理材料代用单，坚决不得出现内容不明确、缺乏详图或者具体使用部位只是纯材料用量变更的现象；第四，设计变更尽可能的提前，最好可以在开工前就能发现，可以在开始施工前做一次全面的图纸会审，尽量减少设计变更，尽量避免拆除的浪费或者发生索赔事件；第五，设计变更文件的管理非常重要，要详细、具体的记录设计变更的内容，主要包括变更产生的原因、背景、时间、参与人、工程部位以及提出单位等；设计变更要办理工程变更申请表、变更工程量清单以及变更综合单价分析表，还要附带完整的支持材料，此外，还要做好工程变更资料台账，并定期汇总上报。 三、结语 设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是很重要的环节。好的设计管理要靠合理的流程、制度来保障，以过硬的专业技术为基础。当然，先进的管理方法和技术，需要靠人去掌握，去优化，去控制。以人为本，要发挥设计管理者人的主观能动性，在项目实际操作过程中，结合实际情况，适当地运用工作手段和工作方法，才能达到设计管理事半功倍的效果。 参考文献： 1朱建忠.施工图设计缺陷的预防与处理措施J.水利与建筑工程，2011（9）. 2王晓秋，谭凯元.施工图设计文件审查需注意的问题J.科技传播，2011（8）. 3李坚化.建筑工程设计管理的重要性探讨J.工程建设与设计，2010（11）.
