1、房地产开发项目成本控制措施摘要:近年来，房地产行业的竞争十分激烈，房地产企业为了在这样的环境下取得发展，就必须加强开发项目的成本控制。本文通过阐述房地产开发项目的成本构成，论述了房地产开发项目成本控制措施，并对房地产开发项目税务管理、成本管理风险进行分析，可供参考。 关键词:成本构成；成本控制；税务管理；风险 中图分类号：F406.72 文献标识码：A 文章编号： 近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。与此同时，房地产行业的竞争也十分激烈，与其他行业不同房地产是被公认的高风险行业，其资金投入量大、建设周期长，同时受政策及市场因素影响比较大，因此，
2、如何能够在众多竞争对手中脱颖而出求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。1 房地产开发项目成本构成 房地产开发项目成本主要由前期阶段成本、工程建设阶段成本、开发间接费及期间费等构成。笔者将主要针对前期阶段成本控制、工程建设阶段成本控制以及税务管理三个方面进行深入分析。房地产开发项目前期阶段成本主要包括:土地及拆迁费、勘察设计费、防空地下室易地建设费、建筑企业养老保障金、城市基础设施配套费、白蚁预防工程费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费等；工程建设阶段成本主要包括:主体建筑工程费及主体安装工程费、区内管网工程费、园林环境工程费及小区配电室、泵房等配套设施工程费；税务成本主要包括:项目开
3、发全过程发生的各项税费。 2 房地产开发项目成本控制措施 房地产成本是决定房地产价格的重要因素,而房地产的价格又影响整个社会的经济发展。对房地产开发项目进行成本控制是十分必要的。房地产项目由于具有投资量大、流动性差、回收期长、同金融业关系密切、投资开发过程涉及单位多等特点,故其成本控制显得分外复杂,难度特别大。房地产开发项目一般采用目标成本动态控制法进行成本管理,即在房地产开发项目的实施过程中,将成本控制目标、成本责任进行具体的量化和分解,做到事前控制,预先控制,并定期归集成本发生的实际值,利用科学方法进行计划值和实际值的分析与比较,检查项目成本执行的偏差情况,及时采取措施进行调整。 2.1
4、前期阶段成本控制方法及要点 前期阶段成本由土地及拆迁费、勘察设计费、城市基础设施配套费等构成。前期阶段成本控制需根据以往开发经验和土地估算来控制土地等前期费用的成本支出,并通过限额设计,抓好设计阶段的成本控制。 前期工程费主要指勘测丈量费、规划设计费、防空地下室易地建设费、建筑企业养老保障金、城市基础设施配套费、白蚁预防工程费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费等报批报建费。对设计费的控制,可以通过公开招标的形式确定设计单位,以争取最合理的设计费支出。对于各项政策性缴费的控制,应根据深圳地区制定的优惠政策,积极申请各项费用的减、免、缓优惠。设计阶段的投资控制是房地产开发项目全过程成本控制的要
5、点。在分析设计阶段存在的各种弊端基础上,增强设计标准规范意识及经济核算意识,引入竞争机制,大力推行限额设计,加强设计方案的优化,切实降低工程造价。设计部门应以项目的市场定位为主导,抓好设计成本控制,加强对设计成果进行性价比对。 2.2 工程建设阶段成本控制方法及要点 工程建设阶段成本主要由分包工程建设成本及开发商供应物资成本、区内配套成本等构成,涉及因素较多,受人工、资源、工期等影响较大。工程建设阶段成本属于典型的可变成本,是目标成本动态控制的重点,通过建立工程建设阶段成本控制体系,实施目标成本动态控制。 2.2.1 工程建设阶段目标成本动态控制体系 项目在实施过程中受干扰因素较多,预算具有不
6、确定性,成本支出在实施过程会不可避免地偏离预期轨道。为有效跟踪和控制项目的实际发生成本,应提前明确项目成本控制的目标和计划,逐层分解成本控制子目标,建立工程建设阶段目标成本动态控制体系,实施有效的成本控制。 1)目标成本动态控制体系的建立。通过项目成本概预算,制定目标成本,将成本责任量化,及时跟踪了解成本执行情况,并通过动态归集每月实际成本数据,利用科学的方法进行综合分析,判断成本支出是否存在偏差,如果存在偏差,则分析原因,实施纠偏措施并调整目标；如果没有出现偏差,则进入下一个控制程序,见图 1。 图 1 工程建设阶段目标成本动态控制体系 2)项目成本跟踪工作。采用数学方法和科学手段来实现对项
7、目成本的定期测量；对影响项目目标实现、自身可能发生变化的因素进行跟踪、监测、记录、分析等活动。 3)项目成本控制偏差的分析。通过跟踪而获得项目实际成本的有关信息资料后,需要利用科学的方法将获得的资料进行整理、统计,并与项目成本目标进行比较分析,得出实际完成工作量的百分比、累计完成工作量的百分比、当前项目实际进展状况。 4)项目成本控制纠偏措施。项目成本控制过程中关键在于分析,核心在于纠偏。因此,要针对分析得出的偏差发生原因采取切实纠偏措施,加以纠正。成本纠偏的措施包括组织措施、技术措施、经济措施、合同措施等。 2.2.2 项目成本跟踪测量及科学分析方法在房地产开发项目中的实际应用 以开发项目为
8、例,该项目占地面积 515hm2,总建筑面积 12 万 m2,于2007 年 9 月份开工建设,2009 年 10 月份竣工交付使用。 1)成本的跟踪测量。本房地产开发项目前 7 个月的预算费用与监测到的每期累积完成比率和每期实际费用见表 1-表 3。 表 1 开发项目前 7 个月每期预算费用万元 表 2 开发项目前 6 个月每期累计完成比率% 表 3 开发项目前 6 个月每期实际费用万元 2)分析方法。 (1)挣得值法的应用。在工程项目建设过程中,为了有效地对工程进度、成本、质量进行监控,运用科学方法分析和评价项目整体的实际状况,引入了挣得值管理。挣得值法是一种分析目标实施与目标期望之间差异
9、的方法。通过测量已完成的工作的预算费用,与已完成工作的实际费用和计划工作的预算费用相比较,得到有关计划实施的进度和费用偏差,从而达到判断项目预算和进度计划执行情况的目的。这是一种以预算和费用来衡量工程进度进行费用进度综合控制的技术。 主要指标有:计划工作量的预算费用 BCWS、已完工作量的实耗费用ACWP、已完工作量的预算费用 BCWP)挣得值 EV(Earned Value)、进度偏差 SV、费用偏差 CV、费用执行效果指数 CPI、进度执行效果指数 SPI等。 (2)以本房地产开发项目为例,设项目检查点为第 6 个月,根据检查结果预测原前 7 个月工作量完成时间总费用及进度。 该项目前 6
10、 个月每期累积挣得值计算结果见表 4。 表 4 开发项目前 6 个月每期累积挣得值万元 设检查点为第 6 个月,则 CV=BCWP-ACWP=8804-9401=-597,分析结论:出现超支。 SV=BCWP-BCWS=8804-8369=435,分析结论:进度提前。 CPI=BCWP/ACWP=8804/9401=0194,分析结论:超出预算。 SPI=BCWP/BCWS=8804/8369=1105,分析结论:进度提前。 前 7 个月总费用预测:预测值=总预算/CPI=9981/0194=10618 进度预测:预计原 7 个月工作量完成时间=计划完成时间/SPI=7/1105=6167 2
11、.3 房地产开发项目税务管理 房地产开发项目成本控制在税务管理方面应建立纳税统筹机制,做好各阶段税费估算,控制支出。 2.3.1 房地产开发行业的税种设置 房地产开发项目税务成本约占项目总成本的 10%20%左右。房地产税收主要涉及房地产开发和销售环节、房地产持有和使用环节、房地产转让环节所课征的各类税收。 2.3.2 房地产开发项目纳税统筹机制 根据房地产开发项目各阶段的税务特点进行纳税筹划,建立纳税统筹机制,有利于降低税务成本。房地产开发项目纳税筹划阶段划分如图 2 所示。 图 2 房地产开发项目纳税筹划阶段划分 1)房地产开发项目的税务特点。房地产开发项目涉及的税种复杂、税额大,存在行业
12、预缴制度和清算制度。 2)房地产开发项目纳税筹划的重点。筹划的税种包括:土地增值税、企业所得税、契税、营业税、房产税；纳税筹划的重点方面:不动产的转让方式、开发模式、销售定价、成本费用的归集和分摊。 3 成本管理风险控制 成本管理风险的控制可以从改变风险后果的性质、减少风险发生的概率和降低风险发生后果的影响等三个方面入手,通过制定和实施各种风险防范政策,降低成本风险发生概率。对于已知风险或可预测风险,利用现有资源进行风险的降低；对于不可预测风险,应进行全面、深入地调查和研究,减少该类风险的不确定性,设法将已识别的不可预测风险转变为已知风险。 针对房地产开发项目投资周期长、金额大、政策性强、建筑
13、材料价格易浮动、投资开发过程涉及单位多、成本控制难度大等特点,可制定如下成本管理风险控制措施: 1)针对具体项目成立专门的成本控制风险管理机构； 2)建立房地产开发项目成本控制风险预警系统； 3)采用科学的成本控制模式,如建立基于目标成本的成本动态控制体系； 4)重视项目财务评价和项目税务管理,建立纳税统筹机制,压缩财务成本。 4 结束语 总之，在市场经济条件下，房地产企业只有不断进行管理创新，加强开发项目各个阶段的成本控制，建立成本控制战略，同时进行风险预测和评估，这样才能实现企业的预期效益，促进企业的可持续发展。 参考文献 1 徐叶叶.房地产开发项目成本控制策略探讨J.中国外资,2012年 05 期 2 郭淑华.房地产企业成本控制存在的问题与对策J.财经界(学术版).2011 年 06 期
