1、房地产企业土地增值税的税收筹划简析【摘要】近年来，国家相继出台了一系列房地产企业管理措施和税收优惠政策。房地产企业在遵守现行法律法规的前提下，从土地增值税的征收范围、扣除项目以及其他相关的优惠政策等方面进行纳税筹划，进而减少土地增值税应纳税额，对降低税收成本、进一步提高投资效益具有非常重要的作用。 【关键词】房地产开发企业，土地增值税，扣除项目 一、背景情况 房地产企业和其他的行业相比，具有投资金额大、过程复杂、税种多、负担重的特点。而通常企业利润增长的方式有两种，即提高收入和降低成本。然而，近年来中央出台了一系列限制房价过快增长的宏观调控政策，通过高房价来提高房地产企业的利润，正在变得越来越
2、不现实。采取合理的土地增值税收筹划方法，合法的减轻企业的税收负担成为企业提高自身竞争力的重要途径。 就当前现状看，房地产企业进行纳税筹划具有一定的必要性。首先，从房地产企业角度来看，房地产企业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平，有助于实现房地产企业税后利益最大化。再次，从国家宏观调控的角度来看，房地产企业税收筹划有助于税收法律法规的完善，同时，也有利于加快税收与相关法律、法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体，促进国家宏观调控的顺利进行。 二、房地产企业土地增值税纳税筹划的具体方法 （一）规避土地增值税的征收范围 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其
3、附着物并取得增值收入的纳税人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。简单说来，满足土地增值税的征税范围需注意以下三点：第一，国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，即转让的土地是国家所有的话，不征收土地增值税；第二，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权要发生转移，对未发生产权转让的形为不征土地增值税；第三，转让房地产要取得收入，而这里的收入是指房地产要发生增值，对未发生增值的原价转让形为也是不征税的。由此看来，房屋的法定继承、出租、抵押，或是与其他单位进行的代建房行为均不是土地增值税的征税形为。而房地产企业在其经营活动中若是可以采用代建房方式，为客户定向开发房产，以收取一定量的劳
4、务费用方式取得收入的话，可以规避大额土地增值税，将极大的降低企业的税收负担。 （二）增加土地增值额中的扣除项目 转让房地产中获取的增值额是计算土地增值税的核心，因此，要计算土地增值额，首先必须确定扣除项目的金额。我国相关法律规定，计算土地增值税所准予扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、费用；与转让房地产有关的税金。对房地产开发企业还特别适用其他规定：可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的总价加计扣除 20%。根据国税函1995110 号文件和国税函2010220 号文件相关规定，房地产开发费用扣除可按两个标准：一是能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明
5、的，开发费用按利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 5%计；二是其他情况，则按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%计。我国现行的土地增值税暂行条例实施细则中明确规定：房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。根据这项法律条文，房地产企业可以比较两种方法计算出的开发费用，恰当地运用相关规定，选择其中数额较大的进行计算，最终加大扣除项目额。 （三）利用土地增值税的税收优惠政策 土地增值税暂行条例第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。这里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅标准建造的
6、居住用住宅。2005 年 6 月 1 日起，普通住宅标准应同时满足：1）住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；2）单套建筑面积在 120 平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。同时，各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况自行调整，但上浮比例不得超过上述标准的20%。房地产开发商在建造普通住宅时，适当把增值额控制在 20%之内，可获得国家的免税优惠从而规避土地增值税。 再者，条件允许的企业也可开展企业间的投资联营活动或者是进行合作建房。根据财税字1995048 号规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转
7、让到投资联营企业中时，暂免征土地增值税；而对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暂免征土地增值税。所以，房地产企业在进行经营方式的选择时，应切实根据国家的相关税收优惠政策，选择有利的方式，尽可能达到不缴税、少纳税的目的。三、结语 国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从一定程度上遏制了房价上涨的趋势。房地产开发企业要想通过高房价来提高利润似乎空间不大，反之，降低企业的成本则成为房地产开发企业增加利润，提高自身竞争力的重要手段。土地增值税作为房地产企业的重要税种，在其应纳税额中比重较大，甚至是略高于企业所得税，因而，对土地增值税进行税收筹划，是房地产企业的一大课题。
8、在进行纳税筹划时，除了灵活运用土地增值税的纳税筹划方法之外，房地产企业还应该培养自己的专业税收筹划人才咨询专业税收筹划机构，把税收筹划作为一种高层次的理财活动。 参考文献： 1蔡昌.房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南M.中国市场出版社，北京，2010. 2陈培.我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路J.商业经济，2012（7）：99-100. 3付春.调控背景下房地产企业土地增值税的节税安排J.财会月刊，2012（21）：48-49. 4王艳东.浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划J.企业研究，2012（22）：186-187. 作者简介：田琴（1990-） ，女，四川泸州人，西南财经大学财政税务学院研究生，研究方向：税收学。
