1、关于房产测绘管理的探讨摘要：房产测绘是保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为。本文作者结合多年工作经验，就房产测绘管理做一简要探讨。 关键词：房产测绘；质量管理；测绘技术 Abstract: The property mapping is to ensure that the housing and the housing land information objective, fair, accurate, and complete the important means, transactions can effectively re
2、gulate the real estate market. Combined with the authors many years of work experience, it makes a brief discussion of the management of property mapping. Keywords: real estate surveying and mapping；quality management; surveying and mapping technology 中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012） 引言 房产测绘是
3、根据房产产权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘，而房产测绘质量的好坏，直接影响到房屋土地使用和当事人的合法权益。如何有效加强房产测绘管理，本人结合多年工作经验，分别就测绘技术、房产测量意义及加强房产测绘管理等方面浅谈几点看法： 1 现代测绘技术简介 1.1 GPS 技术 全球定位系统(GPS)是美国从 20 世纪 70 年代开始研制，于 1994 年全面建成的利用导航卫星进行测时和测距，具有在海、陆、空进行全方位实时三维导航与定位能力的新一代卫星导航与定位系统。1996
4、年 2 月，美国总统令宣布 GPS 为军民两用系统，标准定位服务对民用开放，2000年 5 月，美国总统令 SA 关闭，价格不贵的民用 GPS 接收机能将其水平定位精度从不低于 100m 提高到 1520m，民用 GPS 的具备了真正的实用价值。随着全球定位系统的不断改进，硬、软件的不断完善，GPS 的应用领域正在不断地开拓，目前，各种类型的 GPS 接收机体积越来越小，重量越来越轻，便于野外观测。GPS 已遍及国民经济各种部门，并开始逐步深入人们的日常生活。GPS 和 GLONASS 兼容的全球导航定位系统接收机已经问世。GPS 作为一项引起传统测绘观念重大变革的技术，已经成为大地测量的主要
5、技术手段，也是最具潜力的全能型技术。GPS 定位技术与常规地面测量定位相比，除具有对测站选择更灵活、更适应不利条件、全天候连续作业外。还具有比任何地面常规技术供数量更多、精度更高的数据信息。 1.2 遥感技术 遥感包括卫星遥感和航空遥感，航空遥感作为地形图测绘的重要手段已在实践中得到了广泛的应用，卫星遥感用于测图也正在研究之中并取得一些意义重大的成果，基于遥感资料建立数字地面模型进而应用于测绘工作已获得了较多的应用。目前，遥感信息获取技术已从可见光发展到红外、微波：从单波段发展到多波段、多角度、多极化；从空间维扩展到时空维；从低分辨率发展到高分辨率甚至超高分辨率。遥感平台有地球同步轨道卫星、太
6、阳同步卫星、太空飞船、航天飞机、探空火箭，并且还有高、中、低空飞机、升空气球和无人飞机等：传感器有框幅式光学相机，缝隙、全景相机、光机扫描仪、光电扫描仪、CCD 线阵、面阵扫描仪、微波散射计、雷达测高仪、激光扫描仪和合成孔径雷达等，它们几乎覆盖了可透过大气窗口的所有电磁波段。 1.3 GIS 信息技术 地理信息系统作为多个学科、多种技术交叉融合的产物，至今只有40 多年的历史。地理信息系统起源于 20 世纪 60 年代加拿大和美国学者的在土地和交通方面的地理信息研究。1998 年 1 月 31 日美国前副总统戈尔在加利福尼亚科学中心的一次讲演，在该讲演中戈尔正式提出数字地球的概念。地理信息系统
7、作为对空间地理分布有关的数据进行采集、处理、管理、分析的计算机技术系统，其发展和应用对测绘科学的发展意义重大，是现代测绘技术的重大技术支撑。 2 房产测量的意义 房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益，房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建筑和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和
8、管理的重要依据。房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其使用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。 3 加强房产测绘管理的措施 3.1 严格控制房产测绘市场开放的有限性 首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量
9、的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，从而扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。 3.2 切实加强对测绘程序的检查 由于房产测绘
10、成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据房产测绘成果质量评定标准进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据
11、库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。 3.3 科学制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件 新测绘法对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则。在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产，同时对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境，在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘
12、的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。3.4 探索建立房产测绘成果公示制度 首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。 其次，为了更进一步方
13、便人民群众，公开透明测绘数据，还要准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示：1.被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；2.参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；3.不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷，进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。 3.5 强化自身监督管理 单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与
14、日常的质量考核工作结合进行，并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质管工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在不合格原因，制定切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制订措施计划并组织实施，对不合格产品和服务予以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的房产测绘控制机制。 4 结束语 本文作者重点就测绘技术、房产测绘意义及加强房产测绘管理的措施等进行了论述，内容翔实，论据充分，措施得力，对同行业从业人员有一定的参考作用。
