1、基于固定利率（微小浮动）与浮动利率下的贷款策略分析【摘要】相比于房价的越来越高，人们的收入的增幅显得那么微不足道。那么在贷款买房的时候选择一个适合自己的还款方式越来越受到人们尤其是年轻人的重视。本文通过分析在汇率变化与不变的情况下等额本金与等额本息还款法的优缺点，并对不同人群提出不同的建议。 【关键词】固定汇率，浮动汇率，等额本金，等额本息，提前还款 一、固定利率（微小波动）下的贷款策略 等额本金法：每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。等额本金还款法月还款额的计算采用单利法。等额本金还款法每月归还本金数相等，同时根据期初贷款余额计算出本月应还利息，然后将两者相加得
2、到月还款额。起月还款额计算公式为： 月还款额=月支付本金+月支付利息 其中：月支付本金=贷款总额/总付款期数；月支付利息=期初贷款余额*月利率；期初贷款余额=贷款总额-月支付本金*已付款期数 等额本息法：每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清。等额本息还款法月还款额的计算采用复利法。 等额本息还款法月还款额各期相等， 计算过程中要将各期还款额按贷款月利率采用复利法折算成期初的现值，各期还款额现值之和与贷款总额相等。由于贷款总额、 贷款月利率、 总还款期数已知， 由此可以推算出月还款额，其计算公式为： 其中 X 表示每个月的还款额，P 表示贷款总额，r 表示利率，n 表示贷款期限。 二、
3、浮动利率下的贷款策略 等额本金法： 三、在不同情况下的策略分析 当利率是上升趋势时，等额本金所还款总额明显小于等额本息，对于每月有富余的家庭或者对于中年的家庭来说最好选择等额本金；当利率是下降趋势时，等额本金所还款总额与等额本息所还款差距没有那么大，等额本息对于收入比较稳定的家庭来说是最好的选择；当利率是先升后将的情况，由于利率降的时候很可能在等额本金还款额小于等额本息还款额的时候，这个时候利率下降对等额本金省的钱并不是太多，反而前期利率上升时等额本金比等额本息省了不少钱，这对于每月有富余的家庭来说最好不过；当利率是先降后升的情况，由于利率上升时很可能是还款的后半段，这个时候利率上升对等额本金
4、的影响并不太大，远远没有前期降的时候对等额本息的补偿多（相对于利率不变） ，所以对于收入稳定的家庭来说这最合适不过；至于利率上下波动的情形，按固定利率考虑即可，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。 总之，无论哪种情况，不论是等额本息还款法还是等额本金还款法，利息的本质都是不会改变的。资金的时间价值决定了贷款必然需要支付利息，而银行家采取各种方式来达到获取最大利润目标也无可厚非，在工程建设项目贷款抑或个人贷款中，只有合理选择恰当的贷
5、款、还款方式，才能达到与银行家博弈的平衡点，获得更大的效益。故而需要我们仔细分析，做出最恰当最合适的选择。 四、提前还款 提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。 如果提前还款，就要尽量早还。等额本息还款法在初期每月利息比本金多的时候一次还掉部分本金，减少计算利息的本金基数，才能达到最大程度缩减利息的目的。到了中期以后，每月还款中本金的比例将会高于利息，此时，你已经还清了大部分利息，再提前还款，还的大部分都是本金，不划算了。而等额本金还款法因为初期大量偿还利息，通常在还款期过了四分之一以后，月供中的本金就开始比利息多了。 因此，如果你是等额本息还款，应该在中期之前提前还贷，如果是等额本金还款，也要在不到还款期的四分之一时候提前还款。 与房价的涨幅相比，人们的收入增长显得那么微不足道，所以在贷款买房选择还款方式的时候当慎之又慎。 参考文献： 1于立君.商品房按揭贷款与资金的时间价值.建筑管理现代化，2002（1） 2雷平.住房贷款不同还款方式比较及实证分析.经济师，2009（7） 3温福.按揭贷款偿还方式选择与信息公开.湖南城市学院学报，2004（5）
