1、基于马斯洛需求层次理论的房屋拆迁动机研究【摘 要】城市房屋使用寿命短造成了巨大的资源浪费和环境污染，针对城市房屋拆迁现象突出的问题，基于弗里曼利益相关者理论分析各利益参与方的关系，利用马斯洛需求层次理论分析各参与方的拆迁动机，并在此基础上对城市房屋拆迁提出了建议。 【关键词】利益相关方；利益；需求；驱动 1 绪论 在 1 月 22 日召开的十八届中央纪委二次全会上，习近平总书记关于“厉行勤俭节约、反对铺张浪费”的讲话引起了社会各界的强烈反响。而近年来一些政府或为面子工程，或打着城市更新的旗号，不断进行拆迁，有这样的一种声音不断充斥在我们耳边“拆一次创造了 GDP，再盖一次又创造了 GDP。 ”
2、名为拉动城市经济发展，实为重复建设以追求 GDP，进而追求地方官员的政绩。正是在这种错误政绩观的引导下，一些不该拆的房屋被大量拆除，造成了巨大的资源浪费和环境污染。因此，此节约在建筑领域尤为重要，分析城市房屋拆迁利益相关方的拆迁动机就显得尤为必要。 2 房屋拆迁利益相关方分析 2.1 利益相关方识别 利益相关方，指极其有可能受拟议中的某项干预活动无论是积极或消极影响的或者指那些会影响到这项干预结果的人、群体和单位1。城市房屋拆迁中涉及的利益相关方有：政府、开发商、被拆迁人、施工单位、咨询机构、信贷机构、设计单位、材料供应商。 2.2 利益相关方分析 利益相关方能够影响整个活动，他们的意见一定要
3、作为决策时需要考虑的因素。但是，利益相关方不可能对所有问题保持一致意见，不同的利益相关方对城市房屋拆迁这一活动的影响力、重要性、参与城市房屋拆迁的可能性，以及在房屋拆迁的整体过程中的优势与劣势均有不同，这些不同直接影响到房屋拆迁活动，且不同利益相关方的付出程度不同也会直接影响最终效果。 弗里曼利益相关者理论认为利益相关者分析主要分为三个层面：理性层面、过程层面和交易层面 2。房屋拆迁的具体利益相关者及其利益或需求部分是理性层面的分析；利益相关者对房屋拆迁的影响程度、重要性经及卷入的可能性是过程层面的分析；利益相关者的优势和劣势部分是交易层面的分析，具体见表 1： 理性层面上，政府对城市房屋拆迁
4、决策具有主导作用，对被拆迁人具有导向作用，开发商是对政府决策执行的补充，且所有的利益相关方的利益和需求都含 有获取经济利益。过程层面上，房屋拆迁必须关注利益相关方对它的影响力、重要程度以及卷入的可能性；政府是整个拆迁活动的决策者，它对整个活动的影响高、重要程度很高，且必须卷入；开发商是政府在房屋拆迁后才引入，因此对整个活动的的影响力为中等，但是对房屋拆迁活动中占有重要的比例；而被拆迁人是整个活动的参与者，在政府决策后还可以通过社会影响反作用于政府，因此对整个活动影响高，在活动过程中占有重要的比例；其它参与方由于只是被动地接受这一拆迁活动，因此其影响程度、重要程度以及卷入的可能性都中等或偏低。从
5、交易层面上看，不同的利益相关方有不同的优势和劣势，在以政府为主体的拆迁过程中，开发商拥有着雄厚资金，而被拆迁人是土地的直接拥有者，因此其优势很强，而其它利益相关方都是被动参与到活动中去。 综上所述，我们在对利益相关方进行利益分析时主要分析政府、开发商以及被拆迁人的利益关系。 2.3 利益相关方的利益关系分析 2.3.1 政府利益 城市房屋拆迁中的政府利益是通过征用土地形成的，主要体现在经济利益和政治利益两个方面。经济利益指通过房屋拆迁政府获得的经济资源，如财政收入、GDP 增长等。而经济利益的实现，又产生伴随着项目引进、开发区的设立、政绩积累而来的政府声誉、公众支持、名望等政治利益。 2.3.
6、2 开发商利益 城市房屋拆迁和建设中，开发商利益主要体现在土地成本利益和建设利益两方面。土地成本利益一方面指开发商在征地过程中减少拆迁补偿安置费，从而降低开发成本而获得的利益，另一方面指避免由于补偿未达到拆迁户的预期要求，而延迟签订拆迁补偿协议，造成影响工程项目进度，增加银行贷款利息，以及丧失最佳开发时机带来利益损失。建设利益是指开发商在后期建设过程中的利益。 2.3.3 被拆迁人利益 被拆迁户利益指因房屋被拆迁造成既得利益受损，而应获得相应补偿安置的被拆迁户的利益。被拆迁户利益包括生活利益、财产利益及增值利益，生活利益指被拆迁户因房屋拆迁，生活受到影响，需由政府和开发商维持和保护其生活的利益
7、；财产利益指被拆迁户因房屋拆迁而应得到的补偿安置的利益。财产利益包括房屋、房屋的附属物以及拆迁费用和房屋及其附属物所占用范围的国有土地使用权的市场价值；增值利益是指被拆迁户的房屋所占有的土地在拆除开发的过程中应得到的土地增值的那部分权益。 2.3.4 利益相关方关系 在城市房屋拆迁过程中，冲突是这三方之间的利益关系的主要表现形式，追求利益是三方拆迁决策的最终目地，拆迁人如果要实现利润最大化，必然尽量降低拆迁成本，给被拆迁人尽可能少的补偿；被拆迁人会坐地要价，从而得到更大的利益；而政府利益的实现很大程度上依赖于拆迁人，也依赖于被拆迁人。协调三者利益冲突的关键是占有主导地位的政府应当回归中间人的位
8、置，在协调者的位置上衡量三方利益，既要考虑建筑产业的可持续发展，又要促进地方经济发展、保护弱势群体利益，实现城市房屋的合理、合法、绿色拆迁3。 3 基于马斯洛需求层次理论分析拆迁动机 3.1 马斯洛需要层次理论 马斯洛需求层次理论，亦称“基本需求层次理论” ，是由美国科学家伯拉罕马斯洛提出，他认为个体成长发展的内在力量是动机，而动机是由多种不同性质的需要所组成，各种需要之间，有先后顺序与高低层次之分。某一层次的需要相对满足了，就会向高一层次发展，追求更高一层次的需要就成为驱使行为的动力。 3.2 动迁驱动的机理 国家为了发展需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿，但征收
9、的前提是发展需要；因此，城市拆迁的动因也只能是发展的目的4。然而现实中，大量的城市拆迁却是因商业开发、园区建设等而起，并非直接受益于广大的民众，且这些动因可能多是由非政府的商业组织提出，经政府相关部门批准后强制实施。依据马斯洛需求层次理论，可以将城市房屋拆迁的动迁驱动分为以下几个部分。 （1）利益驱动 无论是企业还是自然人，为了保证自身的基本生存，都有追逐利益的本能，政府部分官员利用手中职权批准房屋拆迁，在拆迁以及之后的建设过程中进行权力寻租，从而满足自己的私欲。开发商为了在拆迁后的土地上进行商业开发以赚取经济利益而与政府合作，并以各种手段促使政府同意拆迁。而有些被拆迁人由于身处这一地理位置，
10、希望通过房屋拆迁而得到更多的补偿。这些都促使了房屋拆迁的可能性。 （2）发展驱动 政府为了本地区的 GDP 增长，吸引更多的投资；开发商为了企业的发展，使企业能够延长下去，而被拆迁人为了在得到赔偿后其新的住所能够得到更好的服务，这些需求都要通过不断地对地产版块进行投资开发来实现，这也是房屋拆迁的部分原因。 （3）社交驱动 社交驱动也可称为名誉驱动，是指为了得到他人的认可而进行的活动。政府体现在为了得到该地区人民的支持，开发商体现在服务于民众得到民众的一致称赞从而便于企业的长远发展，而被拆迁人体现在为了城市的发展，牺牲个人利益。 （4）价值驱动 价值驱动是最高级的驱动，在这种驱动下，各相关方都是
11、为了实现社会的价值而可以牺牲个人利益。政府为了实现其职能价值，为了整个社会的发展，一切从人民着手，以人民的利益为根本利益，为了民众的需要进行拆迁。而开发商为了实现企业价值，以公众的需求为出发点，进行可持续发展，在考虑环境、经济等因素下进行拆迁，从而实现企业价值5。 4 提出建议 根据马斯洛的需求层次理论，针对城市房屋拆迁，可以得到以下启示： 第一、在房屋拆迁决策中，政府占据着主导作用。因此，为避免拆迁的过度与随意，一方面要满足政府的发展需要，在保证地区 GDP 增长的前提下，以可持续发展为基本方针，在面对房屋拆迁这一问题时，不要为了拆迁而拆迁，从而造成资源的浪费和环境的污染，此外也可加强其它产
12、生的发展以保证 GDP 的增长；另一方面，政府部门要做好拆迁工作，保证被拆迁人的基本利益，使被拆迁居民得到最基本的居住条件和生活保障，满足其最基本的生存需求；且在拆迁过程中规范拆迁形为，杜绝滥用行政裁决和强制拆迁，以满足被拆迁人的安全需要；最后在此前提下进行政策宣传，激励其它各参与方更好地进行房屋拆迁工作。 第二、开发商在房屋拆迁过程中需要政府的扶持，其发展所需土地都需要政府的批准。由于商人追求利益的本质，因此在拆迁过程中首先要满足开发商的基本利益，能够满足企业的发展需求，使企业能正常经营。在此前提下，开发商可以通过提高自身管理水平来降低成本，承担社会责任以此满足开发商名誉和价值的需求。 第三
13、、就目前的房屋拆迁现状来看，被拆迁人是社会弱势群体，只能被动地接受拆迁结果，但是由于其利益具有个人性和社会性，从被拆迁人利益受损的后果来看，社会性是主要属性，如果无法满足被拆迁人的基本利益，可能会对社会产生负面影响，引起社会动荡。因此，一方面政府和开发商要满足被拆迁人的基本需求，保障被拆迁人的基本居住条件和生活；另一方面，被拆迁可能为了追求更高的经济利益而促使政府拆迁，因此要引导被拆迁人的精神需求，追求个人价值，为了城市的发展可以牺牲个人的利益。最终实现社会的可持续发展。 参考文献： 1Jennifer Rietbergen -McCracken. Participation and Social Assessment：Tools and Techniques.World Bank 1998 2林曦.弗里曼利益相关者理论评述J.商业研究.2010（8）：66-70 3户邑. 城市拆迁运作机制研究博士学位论文.重庆.重庆大学.2005 4董世军谢迪平.城市拆迁的透视与思考J.人民论坛.2005.（3）：80 5朱东恺，施国庆.项目社会评价与可持续发展J.中国可持续发展.香港 2003（2） 作者简介： 林诚（1987.7-）男，湖北省荆州市（籍贯）学历：硕士，研究方向：工程项目管理。
