1、节能建筑的开发商主体博弈分析摘要：房地产开发商处于建筑行业的主动地位，对于在建筑行业新兴的节能建筑，不同开发商将选择不同的应对策略，针对两开发商中之一选择开发节能建筑时的博弈分析，应用豪泰林价格竞争模型进行转换，得出并分析博弈均衡值，为开发商做出决策。 关键字：开发商博弈 豪泰林模型 节能建筑 Subject game analysis of Energy-saving building between the developers WU Wenping1 LI Xiaolin2 LIANG Xuelan2 Engineering management department, Civil an
2、d architectural engineering institute, Xian University of Technology, Xian, Shaanxi, China, 710048; Qinghai Electric Power Corporation Economy of Electric Technology Power Research Institute,Xining,Qinghai,810008. Abstract: Real estate developers in the construction industry initiative, for the cons
3、truction industry emerging energy-saving building, different developers will choose different coping strategies, aimed at the selection of one of the two developers in the development of energy-saving building when the game analysis, application the Hotelling model to convert, draw and the analysis
4、of game equilibrium value, make decision for developers. Key words: Developers game Hotelling model Energy-saving building 中图分类号：TU111.19+5 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012） 0 引言 社会经济发展、人民日常吃穿住行等各环节都是以多种存在形式的能源为基础。改革开放以来，社会经济快速发展，起初是单方面追求国家 GDP 增长的粗放型发展模式，随着世界各国能源紧缺与环境污染等负面现象的出现，各国都意识到能源的紧缺性和节约能源、开发利用可再生
5、能源的紧迫性，我国也在国家经济增长方式做了调整：由粗放型经济向集约型经济方式发展，在各行业提倡能源的节约使用。我国能源供需矛盾尖锐，结构不合理，能源利用效率低，一次能源消费以煤为主，化石能源的大量消费造成了严重的环境污染，能源安全、能源外交也逐渐成为世界矛盾和关注的焦点1。建筑行业相应国家提倡节约能源的号召，在建筑中积极应用节能技术与可再生能源4。 在房地产开发市场中，房地产市场中开发商处于主动地位，只有开发商开发出各种类型的建筑群，处于被动地位的消费者才进行选择比较，进而确定各自满意的产品，所以对开发商的研究尤为重要，建筑市场发展至今出现了将可再生能源应用于新建建筑的行业，开发商对新兴市场持
6、进入、观望两种态度。消费者购买房产时相对于其他因素，关心最多的还是建筑的使用性能和购买价格。在博弈理论中，豪泰林价格竞争模型是经典的价格分析模型，本文将豪泰林价格竞争模型应用于可再生能源建筑市场，分析开发商之间的行为对价格影响及博弈的均衡情况。 1 开发商策略 在房地产开发行业提倡的建筑节能目前已经逐步实现，有针对建筑主体结构上的节能措施，如对外墙砖、窗户用材、外墙保温、屋顶保温、进户门等采用节能技术或者节能材料，还有针对建筑使用过程中消耗能源方式的改善，即在建筑中使用可再生能源技术，以使建筑在运行使用过程中消耗能源为可再生能源。处于主动地位的开发商进行房产开发时，就要面对建筑类型的选择：是选
7、择可再生能源建筑还是选择传统建筑。 在以下模型中，假设两个开发商为博弈局中人，各自均为理性个体，博弈中只单方面寻求自身利益最大化，房地产市场中各方自行选择所开发的建筑结构，有选择开发与不开发的两种可能，则有（开发，开发） 、（不开发，开发） 、 （开发，不开发） 、 （不开发，不开发）四种情况。当两者都为开发或者不开发时，属于同类产品的开发，不具有明显的对比性，两者之一为开发时为（开发，不开发） 、 （不开发、开发） ，这两类归结为一种情况，以下应用豪泰林价格竞争模型对其进行转换。豪泰林模型是研究产品具有一定差异性的产品决策模型，这种模型认为，不同的消费者对不同企业的产品有着不同的偏好，产品的
8、价格不是消费者唯一感兴趣的变量。 2 建立模型 假定某城市是长度为 1 的线性城市，消费者均匀地分布在0,1区间内，其分布函数的密度为 1。此处为两个开发商：一个开发的房产为可再生能源建筑，另一个为传统能源建筑。消费者对房产选择时，考虑建筑结构、生活便利性、工作方便性、交通等多种因素，这些成本与距离成正比，单位距离的成本为 t，居于 x 处的消费者购买开发商 1 的房产的旅行成本为 tx，购买开发商 2 的房产的旅行成本为 t(1-x)，开发商的位置分布有两种情况：一是两者位于0,1的两端，二是位于(0,1)区间内任意位置2。 3 模型分析 第一种情况：两个开发商分别位于0,1的两端3 开发商
9、 1 是开发传统建筑结构局中人，位于 x=0 处，开发商 2 是开发可再生能源建筑结构的局中人，位于 x=1 处。令 pi 为开发商 i 的售房价格，则开发商 i 的策略集为 Si=0，+，i=1,2；ci 为开发商 i 的成本，Di（p1，p2）为需求函数，i=1,2。 图 1 两个开发商位置 在0,1上存在一点 x，此处的消费者无论是购买开发商 1 的房产还是购买开发商 2 的房产，所耗费的旅行成本都相同，即满足： p1+tx=p2+t（1-x） 则： 两开发商的利润函数分别为： 开发商 1,2 都选择售价与成本之间的最大价差以使自身的利润最大化，求一阶倒数并且令，计算最优反应函数得： 两
10、式联立解方程组得： ， （， ）即为纳什均衡点，对应的为均衡结果，每个开发商的利润为： 第二种情况： 两个开发商分别位于(0,1)区间内任意位置 图 2 两个开发商位置 设开发商 1 仍位于开发商 2 的左边，开发商 1 位于 a0，开发商 2 位于 1-b（b0） ，且 1-a-b0，此处设旅行成本为距离的二次函数，消费者距两地耗费的旅行成本相同点应满足下式： 则： 两开发商的利润函数分别为： 求一阶倒数并且令，计算最优反应函数得： 两式联立解方程组得： ， 此时（， ）即为博弈的纳什均衡点。 4 结论 （1）两开发商位于城市两端时，均衡值与 t， （c1-c2）有关，其中（c1-c2）越大
11、，两开发商之间的利润差异越大，旅行成本 t 越高，建筑结构差异越大，房产对比越明显，两处房产的相互替代性下降，开发商对附近消费者的垄断力加强，两者之间的竞争越激烈，此时开发商全面考虑，选择适合企业发展的建筑结构类型。 （2）两开发商位于城市中除端点外的任意位置时，利用这种模型计算下的结果具有普遍性，对于任意两个开发商进行博弈分析时，只需将两者分布在归一化的(0,1)区间内，应用具体数据进行比较，得出均衡值的大小然后进行建筑结构的选择。 （3）通过豪泰林价格竞争模型，研究两个开发商开发不同结构类型的建筑，结果发现，建筑产品的旅行成本越高，产品差异越大，投资者需求差异越大，均衡价格和收益差别就越高。 （4）开发商选择建筑结构时要时刻关注行业内最新政策与形势，抓住有利于企业发展的一切机会，如国家为了提倡新的节能技术在建筑中的应用而发布的一些补贴优惠政策等。 参考文献： 1王金南 曹东.能源与环境：中国 2020.北京:中国环境科学出版,2004. 2汪贤裕 肖玉明编著.博弈论及其应用.北京:科学出版社,2008. 3 (美) 哈罗德W库恩编著 韩松等译.博弈论经典.北京:中国人民大学出版社,2004. 4 蒋能照 刘道平.水源地源水环热泵空调技术及应用.北京:机械工业出版社,2007.
