1、浅谈城市轨道交通建设征地方式摘要 根据深圳地铁 2 号线建设经验，因地铁车站设置在用地紧张的华强北商圈和东门商圈等商贸集中区，地铁车站的设置不可避免要占用周边地块红线，对因地铁建设引起的征地工作的新思路的摸索。 关键词：地铁；征地；方式摸索 Abstract: According to the construction of Shenzhen Metro Line 2 subway station, in the land of tension of Huaqiang North business district and East Gate Shopping and business dis
2、trict, the subway station set inevitably to take up the surrounding land red line, the new idea of caused by subway construction land acquisition work of exploration. Keywords: Subway; land acquisition; mode of exploration 中图分类号: C913.32 文献标识码：A 文章编号： 近年来，随着国内城镇化进程的快速发展，经济发达地区受市政规划、中心区发展用地萎缩、私家车发展迅猛
3、、城镇人口增长迅速、人均道路使用面积需求强势增长等影响，为缓解城市人口的出行，加强人与人之间的沟通与互动，各地区的公众交通发展显得尤为重要。大运量、环保、便捷、安全、准时出行使城市轨道交通在公众交通中发挥举足轻重的作用。 各国产能开发过剩，经济危机加剧，政府的经济刺激计划涉及诸多行业领域。其中，城市轨道交通建设投入也占到比较大的比例。在城市轨道交通建设中，不可避免地遇到一些城市轨道交通建设占用周边地块用地的问题。如何解决征用与被征用土地方的公共利益与集体利益、个人利益问题，深圳地铁 2 号线在报建、施工、验收等过程中根据实际情况在规划国土委员会的指导下分别特殊处理，避免矛盾激化，达到建设和谐地
4、铁的目的。 根据深圳地铁 2 号线（蛇口线）东延线报建阶段中地铁建设用地的不同情况，征地拆迁大致有以下几大分类。包括征用政府市政用地、征用国企企业用地、征用私企企业用地以及征用部分小产权用地等。根据征用土地的不同性质用地情况，采取不同的处理方法。 1 地铁规划建设原则 中国城市化进程近期明显加速发展，大都市圈加速形成，国内 100公里范围内集聚 10003000 万人口规模的大型城市群。轨道交通作为推动城市化进程的一项重要措施,正以突飞猛进的速度发展。在轨道交通大运量公共交通发展的基础上，大运量轨道交通的规划设计显得尤其重要。城市轨道交通建设工程设计，必需符合政府主管部门批准的城市总体规划和城
5、市轨道交通线网规划。地铁车站宜贯通主要城市商贸、办公及居住区，在人口密集地设置站点，方便乘客出行并尽量吸引客流。地铁线路宜以尽少破坏已有建筑的基础上，在现有主干道下设置；以期达到客流大，拆迁量少，经济最大化，服务受众人群多。 在设置线路及站点过程中，不可避免地要征用土地来支持地铁建设。征用土地按占用的时间段可分为临时征用和永久征用。临时征用一般以按地方补偿标准来进行补偿，永久用地的征用按照征地双方的协议，在不违反法律法规的前提下，尽量在谋求互惠互利的基础上来展开合作。 地铁集团在地铁占地占用的权属上的原则是，地下部分占地不补偿，占用物业用地内的地下室面积按照政府补偿标准进行补偿，合同另有约定的
6、除外。在物业建筑内的地铁设施，包括出入口、通道、风亭、冷却塔等，此部分仅划分使用权，不办理产权，办理产权要在收地的基础上来进行。地铁方与物业方在签订合建、占地协议中，明确双方的产权关系，但不在国土部门办理产权证等。在办理规划选址及用地报建过程中，产权和使用权分拆。 2 征用市政用地 一般情况下，土地归国家所有，地铁建设用地以征用市政用地最好处理，通过在规土委报建，直接从政府用地划拨出来，地面恢复经过规土委等行政部门许可即可。此种情况协调量小，且政府各职能部门配合程度高,实施推进快。 2.1 征用市政绿化用地 深圳地铁已开通的地铁 1 号线位于深南大道下方，深南大道路面规划宽，正线设置在中间绿化
7、带或路侧绿化带正下方，地铁站点设置在主干道地下部分，地下管线量大且密集。车站出入口设置在路侧绿化带内，车站风亭及冷却塔设置在路中绿化带中。深圳地铁 2 号线(蛇口线)东延线在岗厦北站华强北站区间、燕南站大剧院区间中间风亭分别设置在中心公园、荔枝公园的公共绿地内，岗厦北站设置在路侧规划绿地内，此部分用地权属直接划归地铁集团。 2.2 征用市政公用设施用地 地铁线路大部分设置在城市市政道路的三维体系内，更有利于城市交通的纵深发展，地下、地面、以及地上的三维交通体系，为城市发展节省更多的空间，地面汽车、地下地铁、地上高架桥的发展体系。例如征用深圳地铁 2 号线(蛇口线)东延线湖贝站的公园地下用地、道
8、路用地地下部分、新秀站出入口征用罗芳小学教学用地等。 湖贝站是在东门的一个小公园的公厕正下方，出入口风亭与复建的公厕合建，地面恢复原用地性质，作为城市小品、休闲等公共设施。此部分地下部分划归地铁集团，地面合建部分经过三维坐标将地铁部分和市政公共部分划开，分属地铁集团和市政园林局。 新秀站出入口占用罗芳小学活动场所用地，通过政府补偿建设学校室内活动用房（在征用地块内建设地铁出入口、冷却塔及无障碍设施与学校活动室合建） ，通过隔墙、楼板分开两个单位的用地空间权属，在三维坐标上将权属分别划分给地铁集团和罗湖区教育局下属罗芳小学校方。3 征用国企企业用地 地铁建设经过大部分人口密集区，包括商贸区、办公
9、区和居住区、文化娱乐区等。如深圳地铁 2 号线(蛇口线)东延线工程在福田区和罗湖区都是在老城区的商业超兴旺地带，华强片区、东门片区等。华强北站占用深纺工业集团、深圳中航城、华强集团等的用地；燕南站占用兰光大厦、汽车大厦、中联大厦、家乐大厦等的用地；大剧院站占用深交所、工商银行等的红线用地。 3.1 华强北站用地 华强北站经过地铁集团与深纺工业集团友好协商，双方约定由地铁站站厅层预留两个直通其地下室的接口，同意将紧急疏散出入口临时设置在该物业地块红线内，远期物业改造后接入其地下室后直出地面，车站的 B 出入口占用其广场用地出地面。 中航城集团中航北苑地块，通过与该地块项目同步建设，把地铁 C出入
10、口及 A 端风亭组、冷却塔无偿设置在该地块裙楼部分，在不加大车站规模的前提原则下，把部分管理用房设置在该地块地下室内，在车站端头留出一条直通物业地下室的通道，实现地铁与物业的无缝接驳，大幅提升该物业连锁区域内商业价值。中航城拥有其红线地块的所有权。通过三维坐标体系，将地铁车站设施使用权由中航城物业划归地铁集团无偿使用，但不办理涉及征地的产权。 在华强集团公司用地内，通过改造华强广场的地下室及地面广场，将地铁车站的 A 出入口和 B 端风亭组无偿设置在其地下室内，以及提供出地面广场的出入口、风亭口等。经地块业主与市政府协商，由规划国土委批复落实，同意物业在地下室内保证公共车库满足业主需要的前提下
11、将业主共有部分的 3 个消防分区的车库面积修改性质为商业面积（修改面积部分补交地价）的方式来创造多赢。尽管谈判过程漫长曲折，最终还是将地铁车站落地生根，达到开通要求。B 出入口的无障碍电梯占用在赛格电子商城用地内，通过预留与物业直通的接口以取得占用其红线用地的同意，在近远期片区升级改造后创造多赢的局面。各企业商家均乐意地铁提供直通接口以提升其商业价值和客流来源，地铁亦希望通过商家的接入为地铁车站吸引更多的客流以服务大众。 3.2 其他车站用地 燕南站出入口、风亭组占用兰光大厦、中联大厦用地分属各地政府在深投资主体。通过友好磋商，在不改变规划的法定图则前提下，局部更改部分区域容积率等方式，达到被
12、征地方利益的均衡。 大剧院站冷却塔占用工商银行广东省分行用地，经协商无效，诉诸市政府会议解决，最后由市政府组织收地，将工行局部用地直接征用。 4 征用小业主产权用地 在执行征用小业主产权用地过程中，存在协调难度大，不时出现钉子户的现象。在设计和施工过程中，尽可能避免在其用地范围内实施，但是在公共利益和个人利益上，晓之以情动之以理，并在法律法规允许的基础上尽量满足其合理要求，避免激化矛盾。通过事前公告、收集周边群众的意见及建议并及时解答；制作地铁知识宣传册、实施时做好第三方监测保护弱势群体的合法利益、竣工后对造成影响的进行赔偿等多种措施以保障弱势群体的利益。 5 通过产权置换征用 在征用非本市职能部门单位用地时，在友好协商的基础上通过政府等面积易地划拨的产权置换方式来调整轨道建设用地与周边地块的红线。6 结语 在发展城市轨道交通建设过程中，政府与市民理应持支持态度。但在征地与被征双方的博弈过程中，各有不同的目的，在政府职能范围内，不违反法律法规的前提下，尽量通过友好协商来解决问题。深圳政府部门在征地拆迁、赔偿、产权归属等问题上进行了特别的尝试。
