1、浅谈房地产的质量与成本控制【摘 要】当今社会以最佳质量及最优成本完成一个项目是摆在我们面前的一个重要课题。本文主要介绍了房产项目质量与成本控制的意义及一些管理重点，以冀对房产项目管理中的要点进行总结，对整个项目的全周期管理提出更合理的管理模式。 【关键词】质量；成本；控制 引言 随着我国建设管理体制改革的不断深化，市场竞争机制逐步完善，房产开发企业的生产方式和组织结构发生了深刻的变化，现在已建立起以工程项目管理为核心的经营管理模式。目前，项目的质量与成本控制成了建设过程中的重中之重，研究质量与成本控制对完善投资开发方式、加强房地产企业的市场竞争力具有十分重要的现实意义。 本文分别从质量控制与成
2、本控制两方面对房产项目管理进行了阐述。一、质量、成本控制的重要性 建国之后经历了几十年不断的经验积累，我们都深悉建设过程最重要的就是质量、成本、工期三大要素的控制。建设项目通常投资大，建设周期较长，建设过程中的各种不确定因素繁多，使得建设项目的过程控制比较复杂和困难。只有对质量与成本控制进行严密的组织与管理，才能做好房产建设的整体控制。 在房地产项目的管理过程中，成本、工期和质量之间既是相互联系又是相互制约的，我们需要在它们之间寻求一种动态的统一与平衡。工期最终往往成为衡量房地产项目最终成果的标杆，而其过程中最重要的决定因素则是由质量控制与成本控制二者所左右。 如何打造出一个“良好的投资控制、
3、优良的产品质量”的房地产工程管理体系，是房地产开发达到建筑产品品质的最重要前提。 下面我们将分别就房地产开发过程中的质量控制与成本控制两个方面进行探讨。 二、质量控制的重点 建筑是百年大计，由此奠定了建设项目中工程质量的地位。在开发项目中，良好的工程质量成了项目的首要任务。确保工程质量是房产项目开发中永恒的主题。 项目施工过程中，工程实体质量形成的各关键环节遇到的影响因素复杂多变，项目质量管理需要科学合理、严格精细的质量控制，也需要有效的质量保证体系的运行。 工程质量控制一般首先要确定工程方案及质量控制标准，这个是质量控制的第一步；在施工过程中，每一工序都必须按照其相关标准执行，并在实施过程中
4、进行监视和检验；如果出现质量问题时，就要及时反馈，以及时采取措施，即对施工质量纠偏，进行整改，使其达到要求标准。这整个管理过程就是工程质量的全面管理控制。 项目的建设过程就是质量形成过程。对于开发项目建设程序大致分为：立项阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段及保修期几个阶段。这几个阶段对项目的质量有着不同程度的影响。一个建筑物的形成过程由其不同细部的质量最终构成了实体，这每一步都属于关键环节。其全过程管理要包含项目立项后项目质量的目标确定、施工准备期的充分有效、施工过程的全面控制以及保修期的质量修补及完善等。 质量的好坏会受到以下几个因素影响： 1、人员：既包括施工单位的操作人员和管理人员的
5、日常施工行为，也包括监理公司及开发商的工程师及管理人员的监督、指导及管理。其中涉及到的人员素质、技术水平、质量意识等等均会影响到工作过程中的质量和效率。在质量控制中首先要做好人员的管理； 2、材料：这里包含施工选用的原材料、构件及设备等。材料是构成一个建筑物最根本的要素，材料质量不合格，建筑物的质量就不可能符合标准，因此加强材料的质量控制及现场管理也是施工质量控制的重要内容； 3、机械：包括施工机械设备及仪器设备。这是现代化施工中不可缺少的设施，对工程质量有着最直接的影响。在施工质量控制过程中，要提前制定合理的设备选用方案，确定其选型及性能参数，以达到合理使用，同时满足技术先进性与经济合理性两
6、点要求； 4、施工工艺及施工方案：在不同阶段对不同部位制定的施工工艺要求及施工方案将直接影响到建筑物的工期、质量及成本几个方面。如果施工方案考虑不周、如果施工工艺落后，将可能造成进度推迟、质量下降、投资增加等情况发生。因此，工艺及方案的制定要全面分析，综合考虑，以期达到即确保技术上可行、经济上合理，同时也要达到有利于提高工程质量。 另外，有效的质量保证体系的建立也是质量控制的一部分，其核心是致力于以综合全面的管理，有组织、有计划地通过内部质量保证，完全达到建筑物实体形成过程的动态质量管理控制，以保证工程顺利完工，通过验收，高效、有序地完成整个项目的建设过程。 三、成本控制的重点 工程项目的成本
7、管理对房产建设来说是一个永恒的话题，成本管理的好与坏会直接关系到一个房产项目的最终经济效益，甚至关系到开发商的生存与发展。加强房产项目的成本管理已成为大多数企业的长期经营战略。 做好成本管理，归根结底就是在工程建设过程中以尽量少的人工、材料、机械消耗及各项费用控制在合理范围内，在不影响质量的前提下达到最佳成本控制，以争取项目利润的最大化。在一个房产开发项目的实施中，质量与成本控制的关键在于做好三个控制事前控制、事中控制、事后控制。 （一）事前控制措施 1.优化设计方案 长期以来，我们往往把控制建安成本控制放在了施工阶段审核施工图预算或结算工程价款上，而对设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济
8、合理性，由此产生的后果到施工阶段展露无遗：施工现场的设计变更、返工现象屡见不鲜。通过实践的总结，主要应从以下几方面来控制成本：实行设计方案招标制度、推行限额设计、开展多方案比较和分析。 2.采用招标选择施工单位 通过招标邀请多家施工单位参与竞争，择优选用，可以很好地降低成本，减少不必要的损失。 3.做好项目的目标成本测算及合约规划 根据选定的测算方法，对开发项目的成本及产品定位进行分析判断、根据经验及数据制定建筑的合约规划及目标成本，以事先控制最初的方向。 （二）事中控制措施 施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程设计变更，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做各类过程中定价的审核工作。 施工
9、中对图纸外的签证严格把关。应建立工程签证管理制度，明确工程、成本等有关部门、人员的职权分工，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。 在施工过程中成本动态管理要及时到位，定期进行动态目标成本的调整，及时监测成本变化，达到项目成本仍然处于可控状态。 （三）事后控制措施 工程审计是事后控制，属“亡羊补牢”但也很有效。房企的成本人员在审价过程中尤其应注意根据竣工图结合隐蔽记录、现场签证和设计变更等结算资料进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有重复计算价格是否合理等
10、。 同期要做好项目的后评价，为今后新项目的成本控制提供相应依据，以逐步提高成本控制的准确度。 四、结束语： 建设项目质量与成本管理是每个房产项目开发中最难以掌握和控制的，因它与整个工程项目的设计、施工方案、进度、质量、收益都有着不同关系，贯穿于项目建设的全过程。工程项目的质量及成本控制好坏，将直接影响到项目的声誉及效益。这不仅是工程与成本控制部门的职责，还需其他各部门紧密配合，共同完善工程项目管理系统。 参考文献： 1建筑工程施工质量控制与实例分析 王宗昌 中国电力出版社 2011年 ISBN： 978- 7-5123-1010-0 2施工项目管理 郭汉丁、王凯 电子工业出版社 2010 年 ISBN：978-7-11-11023-8 3建筑工程成本管理 孙秀伟、陈立春 北京理工大学出版社 2009年 ISBN： 9787564 023997
