1、浅谈房地产开发项目的设计优化摘要：对房地产开发项目一些成功的设计优化案例与工程管理的实务经验进行了认真地总结和研究,有助于房地产开发企业提高项目管理意识,提高房地产开发项目开发管理水平,增大房地产项目开发收益,提升房地产开发企业的品牌竞争力,保证房地产开发企业的社会效益、环境效益与经济效益的最大化。 关键词：房地产开发；设计优化；技术管理； 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 1.项目优化理论及实例 1.1 房地产项目优化管理理论 房地产项目优化管理就是围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术
2、方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，实现对社会技术资源进行沟通、整合和利用。在结构设计过程中，做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，对工程成本加以控制从结构专业角度对方案提出建议。 1.2 设计优化实例 下面就顺德深业城的项目管理经验，简谈设计优化在房产成本控制中的重要性。 实例 1：深业城项目 7#，8#三十层，其建筑方案在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定。需要首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果并
3、确定结构设计上的技术措施，再通过专家委员会的评审，这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对方案进行修改，使项目开发时间和工程设计成本得到控制。 实例 2：顺德深业城一期地下室。该地下室共万平方米，规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，为了随意布置消防通道，设计院结构工程师将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室设计，此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再进行地下室和基础结构设计。另外一个项目与此相反，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上。结构专业提出完全可以结合
4、社区外市政道路，最终减少了地下室结构和基础设计工程成本。 现阶段，国内设计单位对桩基础承载力取值多参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。通常设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，使得桩基承载力强度不能充分利用、桩基础工程设计成本偏高。顺德深业城桩基设计中，推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值。结果显示，这种设计值比理论计算结果高出 20以上，减少桩基础工程成本支出 20以上。设计院选用静压500，H=125,预应力管桩。按地质报告，桩承载力设计值定为 180 吨，按 5%数量现场试桩，桩承载力设计值定提高为 250 吨，比以理论值80吨提高了 38。在桩布置
5、采用灵活方法，同时选用 500，H=100, 桩承载力设计值定为 180 吨。用两种桩型根据轴力，合理分配，在塔楼下采用 H=125 桩型，在裙楼处采用采用 H=125 桩型，避免承载力浪费，取得了较好的经济效益。 由于地下室面积偏大、使工程成本偏高，所以对地下室的设计进行了重点技术分析。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空间。佛山某公司万平方米地下室，公司对设计成果优化调整，使设计成本每平方米减少元，工程成本少支出多万元；深圳某公司万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得千克平方米用钢量的好成效。 小区地下室的顶
6、板上都会放置米多厚覆土以便绿化。设计人员对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值、受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用。消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在.倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用，并取得较好经济效益。 2.上部建筑结构设计技术管理 上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，其结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计主要依赖于设计单位结构工程师，工程师有义务为业主负责，但在实际工作中，他们并没有对设计的经济合理性负责，甚至加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程
7、师既保证结构安全和品质，又保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责的关键所在。公司在加强上部建筑结构设计技术管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步设计中，13 层、25 层高塔楼用钢量预估 65 千克平方米、千克平方米，在技术管理参与下，甲方给出定额设计，设计单位对原结构设计方案进行调整后，使标准层用钢量降至 40 千克平方米、58 千克平方米以下，取得比较满意结果。 3.现场工程技术管理实例 3.1 碎石桩方案 某公司两栋楼位于 10 米深回填土上，每栋建筑面积为 3900 平方米。桩基承载力设计值为 45 吨，扣除 10 米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论
8、计算值吨后，单桩承载力仅剩下 9 吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，最终确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为 2051 根，公司独自对此方案进行优化。碎石桩数目减至332 根，仅为设计公司的 16，工程成本减少 84，同时保证了工程进度。 3.2 空间刚架结构方案 某公司为营销策略先建了娱乐中心，环绕娱乐中心三面地下室工程是在该中心竣工后才开工的。娱乐中心三面离地下室距离米左右，地下室开挖前对会所支护显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径毫米联排灌注桩，入土坎固米，悬挑米，共计米，灌注桩作为悬臂梁工作。由于
9、土质较差，对桩的堪固作用不会太大，公司对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作。同时在娱乐中心 3 个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案转变成受力性能更好的空间刚架结构。最终施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保娱乐中心在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。 3.3 多结构结合的方案 某公司项目包括栋高层、12 栋小高层，建筑地仅 4950 平方米。这4950 平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在米间变化无规律。目前，栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯
10、扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基 3 种基础组合，共计种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达 4 种的基础类型，其技术管理难度可想而知。 3.4 补桩方案再设计 某项目一期有栋 100 米高层建筑，采用桩基础。在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值 80。设计公司经过技术沟通，对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼 45 根左右，栋楼补桩总数减少 320 根。 4.结束语 节能降耗是企业的生存之本，所以房地产企业应加强对结构等专业工程技术管理工作，提高设计管理工作的系统性，使技术管理更加全面、专业、精细。从整体上增强竞争力，减少浪费。 参考文献 1 王刚.理论与实例结合分析房地产开发项目设计与工程管理J.企业研究.2011(08). 2 贺栋.浅谈房地产开发中的设计管理J.中小企业管理与科技.2009(06). 3 李春敏.从案例中领悟工程管理中的真谛关于工程承包项目案例及解析的思考J.建设科技.2009(24).
