1、浅谈公园里项目修建性详细规划【摘 要】:本文公园里项目修建性规划过程中，就如何达到最佳规划效果，进行了分析并介绍了方法。 【关键词】：规划；日照；设计 中图分类号： G322 文献标识码： A 文章编号： 引言 公园里项目，于 2011 年 6 月份举牌拿地，地产公司进过多方论证及策划，产品定位为该地块所在区域内较为高端的楼盘。如何既保证品质，又用足规划指标，经过多家设计公司方案比较，最终于 2012 年 8 月份定稿。 项目基本情况: 公园里项目位于长春市高新区，规划用地 11.3554 公顷，容积率2.0，公共服务设施占总建筑面积的 10-15%，日照间距：按照长春市建筑日照间距规定执行，
2、并同时满足城市居住区区规划设计规范要求，多层住宅日照间距 1.97H，超强西街北侧待建居住建筑不低于大寒日2 小时标准。 规划控制线南北长 530 米，东西宽 278 米，地势高差起伏较大，场地南低北高，高差 1.8 米，东低西高，相差 3.2 米，东南角与西北角高差达 4.0 米。 设计需求：最大限度的满足规划容积率 2.0 的要求，除团购高层外，另做部分外销高层住宅，5 万平方米的花园洋房，配套公建满足规划要求。团购户型及面积已经发出，不能有大的改动。为提升小区的品质，户型设计尽可能短进深大面宽，保证户户通透。商业部分占总建筑面积的 10-15%。 用地周边情况分析：规划用地南侧为丙十一路
3、，道路红线宽度 20 米，路南侧为规划学校用地；东侧为超强街，道路红线宽度 28 米，路东侧是汽车公园，绿化好，视线好，无遮挡；西侧是超强西街，道路红线宽度20 米，路西侧用地被规划路分隔成 2 个地块，南侧为澳海项目多层区域，北侧为幸福里居住小区，超强西街与超强街在用地北侧交汇，使用地北侧形成三角形。 二、方案几易其稿，经过多轮分析比较，筛选出 2 种方案选择： 方案 1：沿超强街设计高层住宅，沿街一路向北延伸，形成高层对场地的半包围态势，团购房尽量靠近北部区域，高层商品房尽量靠南；用地南侧偏西位置，设计高档多层花园洋房，与澳海项目多层住宅相匹配。小区设置 3 个方向的出入口，分别在超强街，
4、超强西街，丙十一路。优点：主景观轴将多层高层分为 2 个区域，高层俯瞰公园，视线良好，多层区域位置安静，空间开阔。缺点：容积率较难满足要求，开发商成本可能要提高。 方案 2：为最大限度的满足容积率的要求，在场地东西两侧及北侧分别做高层住宅，团购住宅在西侧、北侧，商品房在东侧，俯瞰公园，景观好；中间夹着多层花园洋房，高层环抱，体现尊贵。小区设置 3 个方向的出入口，分别在超强街，超强西街，丙十一路。优点：容积率有保证。缺点：多层面积为达到业主要求，占地较大，园区内主景观被多层独占，且高层临街布置，周边用地公平性较复杂，退线较大浪费土地。 经过模块论证分析，第 1 种方案被采纳。 三、深化规划方案
5、，明确技术数据 如何在此方向上进行修建性详细规划，是一项周密细致的工作。首先，确定高层的层数，明确建筑类别，定户型，拼接单元，明确栋号的尺寸；其次，按照户室比调整单元，明确栋号的尺寸；再次，依据长春市日照管理规定及日照分析报告，确定栋号的具体位置，最后，统计数据，形成经济技术指标一览表。 在如何提高容积率的问题上，有如下几种方式：1.提高建筑层数；2.采用加大进深的方法；3.改变布局方式，做围合式布置。资料表明，在 18层范围内，增加层数读提高容积率作用明显，超过 18 层，作用较弱，随着层数的增加其对容积率的作用不断下降，同时建筑使用率减少，造价增加。大进深与业主的设计意图想违背。对于围合式
6、布置，业主考虑北方严寒地区，南北朝向住宅最有利，同时为保证园区的品质，住宅不考虑厢房布置。基于上述理由，高层住宅定义为 18 层。 户型设计：团购户型在先期已经有意向，故在此基础上做到舒适即可，外销高层户型遵循宽宅短进深的做法，户户通透，以增加产品的核心竞争力。多层洋房采用双首层设计，对一层及二层分别赠送地下室，南北均设下沉式庭院，层层后退，户户有露台。考虑到产品梯次，园区内套型面积设计在 50-165 之间，分 6 个区间。 日照分析：单元拼接后，首先分析本场地内日照（不考虑周边建筑对本用地的影响）按照长春市建筑日照间距规定设置最小日照间距，利用日照分析软件，进行粗算，记录日照信息，分析挡光
7、原因：a 临超强街的单元拼接宽度稍大，影响后排 1-3 层的采光时数，如果加大楼间距，则沿超强街的 8 栋高层住宅就摆放不下，势必要减少 1 栋，造成土地浪费，因此微调户型开间尺寸，调整套型区位组合，最后以 2 个 96 平方米户型单元组合，方能满足规划最小间距要求；b 按照小区人口规模，计算出需要独立设置 4 班幼儿园。幼儿园属于长日照建筑，布置区域对周边建筑影响较大。经过阴影分析，在多层与高层之间，找到一块满足幼儿园使用要求的用地。其次，拟合周边建筑，重新进行对外对内的日照分析，对于未建设用地，考虑用地公平性，假设其设置的建筑的长宽高与本地块一样，退线相同，进行日照分析计算，利用日照时数线
8、，调整楼的位置，或平移或旋转角度，争取最小挡光户数。进过细致繁琐的工作，对住宅逐层分析，最终确定修建性详细规划。 结语 整个项目运作的还算顺利，除了明确设计理念及大方向外，后续工作基本就是修改、日照测算、数据统计等繁复的工作。公园里项目限定因素很多，开发商某些意志也不可动摇：团购面积限定很死，开间尺寸、建筑层数也与团购方有详细合同约定，致使建筑师在户型阶段费尽心思，后期数据统计也一改再改；场地高差较大，大底盘地下车库影响场地的竖向布置，临街商业层高较高，与住宅主体衔接部位标高复杂。但无论怎样，整个项目尽可能的效益最大化，不放过任何可利用的因素，最大限度运用设计技术、政策、法规，实现多赢。 参考文献： 长春市建筑日照间距规定 陈昌勇 几种提高居住密度方法的量化评价 城市规划
