1、浅谈在房地产中的工程造价管理摘要：工程造价管理是一种在拟定的规划、设计方案下，预测、计算、确定和监控工程造价及其变动，最终达到预期目标的系统活动，它包含了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。因此，笔者试图通过造价管理的亲身经历，就房地产公司在全过程影响造价控制的若干问题谈谈自己的想法。 关键词：工程造价；控制；问题；想法 Abstract: The project cost management is a kind of in the preparation of the planning, design, calculation, prediction, identification an
2、d monitoring of project cost and the changes, system activity and finally reached the expected goal, it contains two meanings of engineering cost and reasonable determination and effective control. Therefore, the author tries to cost management experience, talk about some problems of real estate com
3、pany in the cost control of the whole process of his idea. Key words: project cost; control; problem; idea （一） 、可行性研究阶段的成本工作 房地产工程在前期的可行性研究需要进行投资估算，投资估算是决定房地产事业成功与否的关键所在，投资估算还是房地产企业决定房地产销售价格的基础和依据。而投资估算的编制依据，一方面必须根据设计任务书或设计方案的内容和具体要求，第二方面要求成本管理人员应当根据有关的经验数据，做一些较为深入、详细的成本调查，如现场情况、三通一平情况、当地的价格水平、劳务情况。
4、政府配套费用的收取费等。 （二） 、设计阶段的成本工作 设计是建设领域中控制工程造价的重要环节。根据国际行业权威的数据分析，在建设项目总投资额中，设计费用占工程造价的 3%5%,但项目建设过程中，设计环节对工程造价的影响程度却超过了 70%80%。设计方案经过充分的经济分析和成本核算，必然会对建设工程的造价起到总的控制。 设计阶段控制造价充分体现了事前控制的思想 设计阶段是项目即将实施而为实施阶段，为了避免实施施工过程中的不必要的修改，减少设计变更造成的工程造价的增加，应把设计做细、做深，因为设计的每一笔、每一线都是需要投资来实现的。 作为造价管理人员应该根据有关经验数据对于设计院在钢筋含量、
5、砼含量等经济技术指标提出限额设计。因为设计单位往往从“技术可行，质量上可靠”出发，造价意识不强，造价管理人员此阶段必须配合设计进行相应的测算。 （三） 、招标阶段的成本工作 1、招标文件的编制 招标文件中细化合同条款，对造价控制有非常重要的作用，它是预先控制造价所采取的必要措施。招标文件的制定是建筑工程成本控制的源头与核心，一份好的招标文件会对以后所有的过程产生影响，特别是工程量清单准确与否，关系到工程投资成本控制成败。 2、商务评标、约谈 现在多采用工程量清单模式，在评标时，包括校核投标报价、审查全部报价资料计算的正确性、分析报价构成的合理性，以及纠正不平衡报价的情况。出现的这些问题必须于投
6、标单位进行约谈、澄清，还有一些我们不可预见的因素，招标文件及清单存在的问题，也要事先在澄清表中体现，减少以后中标单位的索赔。 另外，对中标后的标书也必须进行评审，如依然存在报价不合理、不平衡、多报、重复报等问题，必须要求中标单位进行调整，否则有权其投标保证金，另择中标人。这一点必须在招标文件中明确说明。 3、参考价的编制 招标时参考价的制定关系到招标项目所需要的自我测算和控制，也是判断投标报价合理性的依据。 编制参考价是依据预算定额、相应的费用定额及政府出台的政策性文件等来进行的，政府的指导价作为参考，重点要注意的是： （1） 、措施项目费用：主体工程的比重相对比较大，模板、脚手架，如果是单体
7、别墅项目套用定额，与市场价格差距过大，因此应该根据市场行情调整参考价格。垂直运输项目要根据工程部提供的数据进行计算，如塔吊、施工电梯等。 （2）材料市场价格的掌握 材料因为产地、运输距离、品牌、政策、时间、质量品质等因素的不同会造成价格差异很大，尤其是装饰材料的价格变动会更大，我们有时依赖于政府出台的材料信息，他只是一种对各种材料市场价格进行收集整理、综合之后的市场情况，不但闭塞，材料品种不全，实效性差，正确性难以把握，所以我们不能完全依赖于政府的价格信息。而应做到：自己走访市场，了解材料各个参数收集整理经销商和生产商的信息；深入工地询问小包工头或工人，了解一些人工费；货比三家，多联系诚信商家
8、。 （五） 、施工阶段的成本工作 （1） 、合同阶段：重点内容，如合同造价条款、风险范围、奖惩、结算调整范围等一定要写清楚。尽量采用示范文本，避免出现显失公平的合同条款。加强合同管理意识 合同对造价控制有很重要的作用。作为建设单位的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款。一方面，要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，全面履约、避免索赔的发生；一方面，施工单位不履行或不完全履行约定的义务时，也可据此对施工单位提出索赔，减少自身的损失。 （2）现场变更及签证 对于工程变更、现场签证、工作联系单、验收资料等，要说明的是：当设计变更不可避免时，对费用要进行及时的估算，以便以后的工程成本动态控制中做
9、到心中有数，防止超过目标成本。对于现场签证要及时处理、及时审核计算费用，以免到结算时发生补签现象，引起纠纷、补签现象在很多项目上都有发生。定额没有的分部分项工程单价的确定要及时、合理。 （3） 、分包 总分包施工内容的划分必须明确，且要易于操作在项目建设中，承建单位之间是相互制约，相互合作的关系，每一方即要知道自己该为对方做什么，也要知道对方该为自己做什么，而分包商的增加，肯定会增加不可知的因素，会凭空增加一些衔接的工序。比如，卫生间内装修由分包商完成，而给排水到位则由总包商来配套，那么洁具安装中，就会多出一个管道碰接的问题。又比如，电线管的预埋由总包完成，而穿线由分包进行；门窗接地由分包施工
10、，而接地点的引出由总包完成，诸如此类，都会凭空增加施工费用，如果在双方的承包合同中没有很明确的条款依据，就会引起双方对开发商的索赔。 （4）索赔 要妥善处理索赔，正确的开展索赔有利于促进加强内部管理，严格履行合同，合理确定工程造价，现在遇到的都是承包商向我们索赔，我们也应该进行合同的反索赔，所以造价管理人员在施工过程中要收集各种信息资料，做到有理有据。采用抓住对方的失误，直接向对方提出索赔，以对抗或平衡对方的索赔要求；针对对方的索赔报告，认真研究和分析找出理由和依据，证明对方索赔要求不符合实际情况和合同规定、没有合同依据等问题反击对方的不合理要求。 （六） 、结算阶段的成本工作 对于结算过程中执行合同约定的结算方法，计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款，特别要重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，要重点核实由于设计变更增加的分项工程在招标时的工程量清单无相应项目的单价，在这一阶段，可能会遇到施工单位的追加工程造价的索赔，作为造价控制，我们可以实施反索赔。 综上所述，全工程的造价管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上六点，房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。
