1、浅析房地产企业货币资金内部审计重点【摘 要】房地产企业是从项目立项、施工开发、销售回款到项目结算税收清算等环节，投资大，开发周期长，为保证资金的安全、合理有效的使用资金,企业进行货币资金内部审计更为重要。 【关键词】房地产 货币资金 内部审计 中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号： 一前言 房地产企业在近几年来有了突飞猛进的发展，各地也频频出现了所谓的地王，所需要的投资额，项目从拍地开始直到开发完成项目到最后结算，开发的周期长，且资金的成本高，货币资金的流动性是最强的资产，是贯穿企业业务的全过程，为了保证资金的安全且在流动和周转的过程中实现资产增值，应加强对房地产企业的货币资金
2、的内部审计工作。二目前房地产企业在货币资金管理中的风险点 企业内部的协调控制应用指引征求的意见稿，资金中所提到的应该关注的并涉及资金管理的 5 类风险资金的管理，违反了国家的法律法规，很有可能会遭受外部的处罚，直接导致经济损失和信誉损失。资金管理没有经过适当的审批或者超越了授权的审批，可能会因重大差错、舞弊、欺诈等行为而导致损失。而银行账户的开立、审批、使用、核对和清理等，如不符合国家有关法律法规的要求，也可能直接导致受到处罚，或者造成资金损失。资金记录的不准确、不完整。也有可能会造成账面与实际不符合或者导致财务报表信息的失真。 结合房地产产业的特点，其合法性是在管理中最为重要的，所以应加强货
3、币资金管理的合法性进行检查；在配合按揭工作中开立的银行账户存在着较多的管理疏漏。其中工程款的支付、销售回笼等款涉及的金额较大如发生差错，对企业经营发展的影响也较大。所以应从防范这些风险入手，加强企业资金在流动环节中的检查。 企业的货币资金是在企业中流动性最强，也是内部控制中风险最高的资产，是企业生存和发展的根本。依据现实存在的情况进行分析发现，在众多的贪污、诈骗、挪用公款等违法乱纪案例中，大部分都是与货币资金有关的，特别是作为资金流动性较强的零售型企业。货币资金的内部控制审计和专项治理工作的基础上，分析了管理流程中所存在的一些问题，并提出了货币资金内部控制的具体的完善的方案。 三企业货币资金内
4、部控制的方法 控制目标的重要手段是科学、有效的货币资金内部控制方法。在当前财务管理以及核算体制不断完善的情况下，企业货币资金内部控制的方法有以下 3 种： 1. 不相容职务相分离控制 房地产企业的各单位货币资金业务，无论是在结算中心进行办理，还是在财务部门进行办理，都应当按照不相容职务相分离的办理原则。并建立货币资金岗位的责任制，明确相关部门与岗位职责的权限，并确保办理业务的不相容岗位相互分离，形成相互的制衡和监督。因此，不应当允许一人身兼数职。总之，不能由一个人全权办理货币资金的全过程的业务。在实质上，货币资金业务相互制衡的控制原则与本单位的会计体系制度是一致的，也包括会计凭证、会计账簿、会
5、计档案的保管、会计之间的工作交接、财务会计的报告等等，都需要进行加强会计监督。2. 坚持严格的授权批准制度 房地产企业具有生产经营分散、货币资金支付层面多的特点，货币资金的内部控制必须要实行严格的逐级授权的批准制度，内部各级货币资金业务的审批人以书面的形式确定，并明确权限、责任和相关的控制措施等。在授权范围内审批人进行审批，经办人则按职责规定和审批的意见办理货币资金业务，使企业的每项货币资金支付业务都能够在受控的状况下进行。 3. 实行收入集中管理、支出按预算控制的管理办法 企业生产经营点较多，内部单位费用的结算、支付，则需要严格控制，并开设费用结算账户，拨付、支用货币资金则按房地产企业的预算
6、管理规定进行执行，即按上述的支出控制的办法，对房地产企业预算内所需要货币的资金实行计划申请，并分期定额进行控制拨付，各层面的执行单位在一定预算内实行授权责任人的限额审批。这种将收入集中与预算控制相结合运用的控制办法，好处之一在于集中货币资金，有利于增强企业货币资金进行整体运营的调控能力，有利于提高资金使用的效率；二是有利于保证货币资金在流动过程中的安全，防止流失、挪用等现象的发生；三是有利于全面预算的管理，对预算的执行、控制、分析、检查提供信息数据。 四房地产企业货币资金检查重点 1.首先是对企业内部的制度以及建设进行的检查，审计企业制定的制度是否合法、合理，是否涵盖了企业业务的各个流程。查看
7、人力资源制度是否实行了不相容岗位相互分离制衡的原则，是否对各岗位有明确的分工，并制定了相应的岗位责任制，且是否有相应的奖罚体制。在查看项目开发的过程中，从拍地目标确定到缴交土地保证金的开始、项目立项设计方案到确定后支付费用，再到项目开发施工及支付工程款的审批流程过程中及所应提供的附件的规定。 查看现行的企业财务管理制度体系，明确的规定了企业银行开立、核对、销户审批执行的流程、银行印鉴分权管理以及现金管理、会计记录的真实、准确等有明确具体的要求。有企业的对外担保，贷款金额期限的审批程序，对外付款的条件以及票据的购买、保管、背书的转让、注销等环节的管理。 由于项目在开发的过程中需要的资金量非常的大
8、，制度上规范大额开支或重大的投资事项必需要有关负责人(董事会或股东会)商议才方能对外支付，避免出现一人定权的情况发生。 通过查看企业内部的各方面的管理制度，检查制度是否合法、合理，职责的分工、权限范围和授权审批是否遵守规范，企业对银行账户管理的力度以及付款审批等流程是否明确。 2.其次对过程进行检查，检查每项业务是否按照制度的要求实施。从查看支付款项目的附件入手，对其过程进行检查审计。检查附件中是否提供了和业务的内容相符合的合同、票据和按规定授权签字的审批表，如工程付款、大宗材料的采购款需要有第三方(监理方)签字确认的工程进度情况表等资料。现金进行不定期的盘点，检查账实是否相符。 银行的账户开
9、/销户审批需按制度执行，银行的预留印鉴要实行分开管理的管理制度；并且每月银企的对账是否能及时的由出纳及其以外的人进行复核检查，并且要求及时编制对账的情况表。对长时间进行调节的款项要分析检查；银企对账不仅仅要核对当前余额，当月的借、贷方发生数也必须进行实时核对，以防暂时挪用资金的事情发生；通过银联刷卡进账的款项，也要及时进行核对；开通网银的企业，对其开通的内容要进行报批，设置复核检查的岗位，复核人对权限进行管理，需要定期对网银的权限进行维护。 检查当期的贷款卡信息以及记录，并且检查相应的贷款记录与担保记录，看是否与企业的实际的情况相符合，现存在的记录是否按照了规定的流程进行办理。检查票据的购买、
10、领用、注销等记录，以及进出银行账户的款项需要进行比对，检查票据有无遗失和被盗用的情况。应仔细核对销售合同，核对收款及发票的开具情况，检查是否存在账外收款等事项。 五结束语： 目前在我国，由于房地产业随着经济发展的大潮，不断的迅速发展起来，越来越多的人加入到了房地产的行业，使得这个行业的资金与货币使用上相对的持紧。而且还有许多的地产企业提出了打造具有竞争力与创新力的大型企业集团为目标，其子公司、房地产企业在全国各地的发展，业务范围不断的扩大，根据分析其自身所处的环境进行控制，建立一套真正能够符合企业现行发展的实际需要的内部控制制度，并不断进行完善，并加强企业内部的审计工作,，防范舞弊等行为，减少不必要的损失，对资本获利能力的提高具有重要的意义。 参考文献： 1黄淑玲浅析房地产企业货币资金内部审计重点 经营管理者2009 年 23 期 2陈建明房地产开发集团内部审计工作思考 财经界（学术版） ，2010(06) 3张春峰浅议房地产企业内部控制环节分析者,2009(23) 4史定友浅谈货币资金的内部控制商业经济 2006.05 5张良文李平黄鹤祥货币资金的内部控制简介财会月刊2002.01 6周锦琪浅论企业货币资金的内部控制方法 兰州铁路分局 20099
