1、浅析房屋修缮工程造价控制的实施方法及其要点【摘 要】本文简要说明了房屋修缮工程的基本特点，通过分析其造价组成，着重阐述了造价控制的四种主要方法，并根据实践归纳出造价控制的五项实施要点，从而达到房屋修缮工程造价可控的最终目标。 【关键词】房屋修缮；造价控制；实施要点 1 引言 房屋建筑的建造按照阶段不同可以分为新建和修缮两大类别。房屋新建即通过全新的设计施工，从无到有、拔地而起；房屋修缮则是对已有的房屋进行修整维护，修修补补、延长使用生命。 新建房屋由于长期使用、人为损坏或者自然灾害等各种因素，将在漫长的使用过程中降低强度、减少功能、削弱舒适感或者产生隐患，此时为了确保人们正常地安全使用，需要对
2、房屋进行修缮，相应的工程造价控制工作随之发生。 人们由于认识方面的差异，对新建房屋所投入的资金、机械和人员较多，相应的造价控制方法和研究经验比比皆是；对于修缮房屋则是缺乏资金和人员投入，相关的造价控制工作比较滞后，成文的管理经验较少，亟需加强房屋修缮工程的造价控制研究工作。 2 房屋修缮工程的基本特点 房屋修缮工程与房屋新建相比，具有工程建设项目的共同特点，包括唯一性、一次性、产品固定性、要素流动性、系统性、风险性等特征。但因建设阶段和方法的不同，房屋修缮工程更是具有自身的基本特点，简要分析如下。 2.1 房屋修缮工程的施工场地分散 现有房屋建筑由于分散城市各处，其建造年代和结构材料各不相同，
3、相应的修缮要求显然无法统一。即便属于同一小区同批修缮的房屋，往往也是建在小区各处，无法与房屋新建一样具备集中的施工场地，只能哪儿需要哪儿修缮。 房屋修缮的施工场地常见分布于住宅小区、沿街商铺、景观平台、商业设施、厂区车间、办公房屋、旅游酒店等不同场所，相应的修缮要求随之变化多端。 2.2 房屋修缮工程的作业情况受限 房屋修缮工程是对现有房屋进行修缮，其修缮内容、结构补强、材料更换等只能根据现有房屋情况进行设计确定。 由于房屋的修缮部位、修缮内容、结构形式和内部分隔各不相同，房屋修缮的施工作业连续性差，施工组织设计不可能如同新建工程一样，以理想的流水步距和流水节拍进行，致使房屋修缮工程的作业情况
4、受限，施工效率明显低于新建工程。 2.3 房屋修缮工程的可变因素较多 房屋修缮工程由于多是老旧房屋，其技术资料在管理中大多缺失，加上隐蔽工程情况不清等多种原因，造成房屋修缮工程中的可变因素较多，不可预见的因素时有发生。 房屋修缮中工程的可变因素，常见情况如房屋木头腐烂、结构损坏、白蚁虫蛀、钢筋锈蚀、混凝土开裂，裂缝贯通等。由于前述可变因素较多，往往造成施工方案多变，影响房屋修缮工作开展。 2.4 房屋修缮工程受周边环境制约 由于企业生产或居民生活需要，许多房屋的修缮工程要求不能影响企业正常运营和居民正常居住，因此修缮作业必须按实际情况，根据周边环境要求进行相应调整。 此外，部分房屋的修缮工程因
5、受相邻房屋限制、其他业主要求、机械震动、噪声干扰的要求，原有修缮方案不能通过，如由机械施工改为手工作业等，将会显著影响工作效率，增加工程造价费用。 3 房屋修缮工程的造价组成 3.1 修缮工程的费用项目 房屋修缮工程的费用项目，如同其他工程建设项目一样，按照建筑安装工程费用项目组成的规定，修缮工程费用项目包括直接费、间接费、利润和税金等；其中直接费包括直接工程费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。 按照建设工程工程量清单计价规范的相关规定，修缮工程费用包括分部分项工程量清单费用、措施项目清单费用、其他项目清单费用、规费项目清单费用、税金等；其中分部分项的工程量清单综合单价包括人工费、材料费、
6、机械费、企业管理费、利润等。其他项目清单费用通常包括暂列金额、暂估价等。 3.2 修缮工程的费用计算 按照住建部和地方政府主管部门的相关规定，房屋修缮工程的费用计算方法通常如下： 4 造价控制的主要方法 4.1 主动被动有机结合 房屋修缮工程涉及因素庞杂，仅仅采用单一的主动控制或者被动控制方法均不足以有效控制。控制方法应以主动为主、被动为辅，两者有机结合，从而控制各个环节的造价目标不偏不离，符合投资计划要求。 房屋修缮工程造价的主动控制内容较多，如施工图预算或工程量清单的准确编制，计量支付的程序控制，变更索赔的审批程序及其要点等，均可以有效的控制工程造价。 房屋修缮工程造价进行被动控制时，如澄
7、清投标报价，组织人员履约考评，审核变更索赔证据资料，积极防范合同风险等。 4.2 科学合理确定造价 房屋修缮工程造价应当依据地方和行业有关规定，科学合理确定。组价原则应当优先选用地方修缮定额、费用标准和材料造价信息，以市场价格为导向，根据项目实际情况选定人工、材料和机械台班价格等重要的影响要素。 房屋修缮工程的安全文明施工措施费、规费、税金等应当按照地方造价部门规定的费率标准计入，不能擅自增加或者削减，并应保证专款专用。 4.3 全员参与造价控制 房屋修缮工程是项复杂的工作，其合同范围、工期安排、工艺要求、实施方案、安全文明均能显著影响工程造价。为能合理控制工程造价，业务部门应当全员参与，各负
8、其责。 工程造价的控制应以合约部门为主，其他业务部门为辅，相互之间积极配合、主动介入各项管理工作，实现全员参与工程造价控制的良好局面。 4.4 适当引入中介机构 房屋修缮工程可以适当的时候，引入社会中介机构的专业力量进行辅助，配合合约管理部门开展工作，能够产生良好的造价控制效果。 社会中介咨询机构具有一定的优势，如各类专业配置齐全、法律政策娴熟应用、市场行情掌握及时、注册人员技能专业，同类项目经历丰富、服务意识积极到位等，能够有效地控制工程造价目标。 5 造价控制的实施要点 5.1 设计方案科学合理 房屋新建工程比较注重设计方案，其对工程造价的影响情况比较明显。房屋修缮工程相对而言，由于体量较
9、小、造价偏低、管理随意等因素，人们经常忽视设计方案对于房屋修缮的造价影响力度，有时甚至没有设计方案，认为工人随便修补就能使用，致使设计方案缺乏必要的经济性。 为了延长房屋的使用年限，恢复和改善使用功能，设计方案应当考虑房屋的原有结构及与周边环境的关系，从安全、功能、标准、经济等方面综合权衡，选择一个科学合理的设计方案，抓住设计重点，获得良好的造价控制效果。 5.2 修缮施工组织得当 房屋修缮工程由于是在旧有建筑物上施工，以手工操作为主，中小型机械为辅，施工场地狭小，连续作业性差，同时存在辅助用工多，二次倒运多等特点，施工组织比较复杂。 修缮施工作为房屋修缮过程中的重要阶段，应加强监督与管理，因
10、地制宜采取各种方法，及时解决施工问题，严把工程质量，杜绝停工窝工和返工浪费，方能合理有效地控制工程造价。 5.3 准确核算工程数量 工程数量是编制施工图预算或工程量清单的原始数据，也是组织施工进度和调配施工力量的主要依据，必须准确、科学地进行计算。计算房屋修缮的工程数量时，应当根据房屋修缮工程的特点，以不错、不漏、不重、计算准确、便于组价作为原则，不能死搬硬套。 为了避免重算和漏算，房屋修缮工程一般可以按照修缮施工的先后顺序来计算；计算顺序通常如下：首先计算拆除工程，第二计算土建，第三计算设备，最后计算装饰。计算时应由底层起逐层向上计算，即先由下向上，再由内向外。 5.4 合理套用相关定额 由
11、于现有企业定额的缺乏或者不足，房屋修缮工程基本套用地方政府主管部门核发的预算定额或单位估价表。 根据所列的计算项目和工程数量，房屋修缮工程可以套用相应的定额或单位估价表，并应做到工程名称、工作内容、计量单位与定额规定相符。当遇到维修方案与定额项目中规定的产品规格、增添的材料数量等不相符时，可按定额中的有关规定予以换算。 遇到定额中的缺项，而地方政府主管部门尚未批准补充时，可以提供资料与相关单位（如施工单位、监理单位等）协商制定一次性使用的临时补充定额，并报上级主管部门备查后执行。 5.5 科学进行竣工结算 竣工结算是计算和确定房屋修缮工程造价的最终文件，对于造价控制具有重要的意义。竣工结算文件
12、编制质量的好坏，直接影响到施工单位和建设单位的切身利益，应当给予充分的重视。 房屋修缮工程在修缮过程中发生预算外工程的可能性较大，一般只有修缮工程完工后才能准确的确定实施的工程数量和相应价格。因此，竣工结算中的工程数量的确定尤其重要，修缮施工的数量确认、现场查验等均需相符。 造价人员应该深入施工现场，全面了解施工工序，掌握第一手资料，尽量达到工程量计算的准确性、单价套用的正确性及各项取费标准符合现行规定性，从而提高结算的准确性。 同时，在竣工结算时应尊重客观事实，按照施工期现行预算定额、费用定额、政策性调价等标准，客观合理地确定工程的结算价格。 6 结语 随着社会经济的不断发展，房屋修缮工程将会逐步加大数量。为能科学合理地控制工程造价，笔者通过实践总结了房屋修缮工程的基本特点，论述了造价控制的主要方法，归纳出造价控制的数项实施要点，从而达到房屋修缮工程造价合理可控的最终目标。 参考文献： 1张启龙，城市轨道交通项目在招标投标中进行投资控制的方法浅析，北京工程造价，2009（1） 。 作者简介： 于志华（1974 年 9 月 20） ，女，四川成都，本科，中级，从事工程造价管理工作。
