1、浅析房地产造价管理中的有效控制【摘要】建设工程项目管理中,在确保工程质量的前提下,如何有效地进行工程造价控制,降低工程造价,是投资者比较关注的问题。本文试着从工程项目决策、设计、招投标、施工实施至竣工结算阶段的全过程找出失控原因进行分析,采取有效对策,从而使工程造价得到有效控制。 【关键词】 工程造价 工程造价控制 投资决策 对策 中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号： 建设工程造价，一般是指某项工程建设所花费的全部费用，即该建设项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应的无形资产和铺底流动资金的一次性费用总和。工程造价的有效控制，就是在优化设计方案的基础上,在建设程序的各个阶段
2、，采用一定的方法把工程造价控制在合理的范围和核定的造价限额以内。这就要求我们必须始终把工程造价控制贯穿于工程建设全过程，从投资决策、设计、施工至竣工的全过程找出失控原因，采取有效对策。 1 各个阶段工程造价失控的主要原因浅析 建筑工程造价在我国长期存在概算超估算、预算超概算、决算超预算的“三超“现象，严重困扰着建设工程投资效益管理。加强工程造价管理，就是要合理确定和有效控制工程造价，而首要做的就是找出各阶段工程造价失控的主要原因。 1.1 项目决策阶段 在项目建议书阶段，投资估算经审批后将作为此项目工程造价的最高限额，但投资估算一般准确性很差。主要有以下几个原因：由于本阶段以经济分析和方案为主
3、，工程量不明确，造成投资估算准确性差；由于建设单位通常对工艺流程和方案理解深度不够，对于估算准确性没有把握；某些建设单位为了所报项目能被批准，要求设计单位在投资估算时有意低估，搞“钓鱼工程” ，增加了估算的不准确性。 1.2 勘察设计阶段 设计阶段是工程造价控制的重要阶段。该阶段失控的主要因素有，其一，岩土勘察不够仔细，造成变更增加而抬高造价；其二，设计的优劣直接影响工程造价；其三,不严格按建设程序办事,边勘察、边设计、边施工的三边工程。 1.3 招标阶段 招标阶段中现行的评标办法和计价依据仍然存在较大问题。招标单位泄露标底、几家投标单位串通哄抬标价、压低标价中标后又无力以低价建成工程的现象时
4、有发生。使工程造价无法得到有效控制，给建设单位造成很大的损失。 1.4 施工实施阶段 实施阶段造价失控的主要原因有：首先，施工承包合同有缺陷和施工索赔太多；其次，在目前我国大部份监理人员普遍缺乏经济观念，执行过程中只习惯于运用自己熟悉的施工规范和验收标准，而把如何降低工程造价看成是与自己无关的事情，因此在主观上也没有将项目控制观念渗透到各项设计和施工的监理措施中去。第三，缺乏对设计单位的监督机制。 1.5 竣工结算阶段 由于竣工图是由施工单位提供的，施工方就会借这个机会来增加结算造价在竣工图上画出有利于增加造价的修改及变更地方，对己不利的则不标不画；设计及变更联系单频繁，所签材料与实际不符等等
5、，造成审核人员误判。 2 解决对策 工程造价的控制与管理，就是在项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工实施阶段、竣工结算阶段，对工程造价进行研究比较，把建设项目的造价有效控制在科学合理的范围之内。 2.1 项目决策阶段 投资决策是产生工程造价的源头，对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置的最直接、最重要的手段。决策阶段各项技术经济方案，对该项目的工程造价有很大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等,直接关系到工程造价的高低。（1）分做好市场调查研究,全面采集有关数据和市场信息 要充分做好市场调查研究，掌握确切的数据和市场信息，进行数据综合分析和处理，
6、对市场目前和未来期限内状况分析、预测，论证项目建设的必要性、可行性,并作出相对准确的工程造价并进行控制。 （2）财务评价,为项目提供合理的经济分析预测 评价人员要在国家现行财税制度的价格体系下，分析计算项目的赢利能力和清偿能力、静态和动态投资回收期，考察项目在财务上的可行性。结合市场分析、竞争力分析、不确定性分析等因素选取多种价格方案并加以分析，使投资者对项目未来的效益有充分的了解,，以减少项目投资风险。 2.2 设计阶段 长期以来，建设单位普遍忽视设计阶段的造价控制，而把控制工程造价的主要精力放在工程的实施阶段，在招投标、工程结算上算细账。这样做，的确有一定的效果，但毕竟失大利，得小益。以下
7、几点措施在实践中对降低工程造价是比较有效的。 （1）实行设计招标或方案竞选 业主在委托设计单位时应引入竞争机制，实行设计招标、方案竞选。实行设计招标有利于对于打破行业壁垒、削弱内部保护、引入竞争、提高设计质量、降低工程造价、增强设计人员危机感和责任感有很大的作用，同时可以激发设计人员的创作灵感，开拓思路创作出质量上乘、技术经济合理的优秀作品。 （2） 对设计过程进行监理 用技术经济的观点审查设计方案，深入研究节约投资的可能；从经济上采取措施，动态地比较造价的计划值与实际值，严格审核各项费用支出；根据设计的进展情况调整设计方案，使设计趋于合理，将工程造价控制在限额范围内，真正做到用最小的投入取得
8、最大的产出。 （3）积极推行限额设计 。限额设计改变了设计过程不算账，由“画了算”变为“算着画” ，能真正实现时刻想着“笔下一条线,投资万万千” 。 （4）实行设计奖罚制度 按照国家现行规定，对设计单位通过优化、限额设计而节省投资，按一定的比例给予奖励，如因设计原因引起超投资，不仅要扣减设计费，还要给予经济处罚。这样对设计单位有一定的压力才能促使他们的作品做到最好。 2.3 招投标阶段 通过投标竞争，业主择优选定承包商，有利于降低工程造价，是造价控制的一个重要手段。合理的标底造价是工程质量的保证，因此，招标文件的编制应当非常严密，每一项都要详细地写明，以免在今后的实施中引起不必要的纠纷及争议，
9、也可以有效地避免过多索赔事件的发生。要坚持严格的评标制度，坚持公开、公平、公正、诚实信用原则,加强对投标的监督；工程造价管理部门要对合理确定标底价及成本价等相关造价指标加强监控；在批准项目招标申请时应认真审查招标项目的资金落实情况；各级建设主管部门必须加强对标底和合同价的审查把关，一方面不干预交易各方的市场竞争，一方面保证价格竞争的合法性和合理性，依法维护建筑市场主体各方的合法权益。 2.4 施工实施阶段 建设项目的投资主要发生在施工阶段。在工程实施阶段,由于外部条件的变化，设计阶段未考虑周全的因素往往暴露出来，导致设计变更,造价也随之变化。因此，这阶段应注意以下几点： （1）应重点加强设计变
10、更的管理，重视施工图设计的审查 设计变更尽量提前，变更发生得越早，损失越小；反之，就越大，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要用先算账后变更的方法解决，使工程造价得到有效控制。 （2）要加强施工管理和监理，严格管理现场签证 在施工过程中，建设单位要加强现场施工管理，督促施工方按图施工，严格控制变更洽商、材料代用、现场签证、额外用工及各种现场预算的合同外签证，及时掌握项目费用额度，避免事情积压成堆，对工程造价心中无数。 （3）加强施工进度网络计划管理 在施工过程中应尽量避免窝工，对各个工种要及时调配，并要加强对施工机械进退场的灵活调度，避免造成机械台班费的无效浪费。 2.5 竣工结算阶段 在该
11、阶段应抓好以下几方面的工作: （1）核对合同条款 要核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，标准是只有按合同要求完成全部工程并经验收合格，该工程才可列入竣工结算。其二，应按合同约定的结算方式放法、标准，逐一对工程竣工结算进行审核。 （2）审查设计变更、签证 设计变更应由设计单位出具“设计变更通知单”和修改图纸，并经建设单位和监理工程师审查同意、签证确认，手续齐全；重大设计变更应经原审批部门审批，否则不应列入结算。 （3）核实工程数量 竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算。并按规定的计算规则计算工程量。对工程量清单以外的工程量要核对是否符合规定、是否与原工程标底预算重复列项，签证是否准确等。 3 结束语 综上所述,工程造价的控制是一个动态的过程，它贯穿于工程建设的各个阶段，与工程建设全过程中的每个环节紧密相连。这就需要建设单位对工程造价的控制贯穿于项目决策、设计、招投标、施工到竣工决算的全过程，控制既要全面又要有侧重点，所以当前控制的重点应放在项目决策阶段和项目设计阶段。建设单位还应培养一支既懂技术、又懂管理的造价管理队伍，为工程项目决策、实施提供科学的依据，提高企业竞争能力，为企业的长远发展奠定基础。
