1、浅析房产测量对于城市发展的重要性摘要：随着城市的飞速发展，许多城市房子的价格也是水涨船高，达到了寸土寸金的地步，同时让越来越多的人关注房屋的面积、关注房产测量，国家出台及不断完善的房产测量规范以及各地根据自己自身特点制定的房产测量细则使得房产测量市场越来越规范，并在推动城市的迅速发展起着重要的作用。 关键词：房产测量；房屋建筑面积；测量技术 Abstract: With the rapid development of the city, many city house price is rising, reach the land level, also let more and more
2、people pay attention to the housing area, pay attention to real estate surveying, promulgated by the state and to continuously improve the property measurement norms and rules are formulated according to the real estate survey around their own characteristics makes property measurement market more n
3、ormative, and plays an important role in promoting the rapid development of city. Key words: real estate survey; housing area; measurement technology 中图分类号: O329 文献标识码 A 文章编号 1 房产测量的目的 房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及为城镇规划建设提供数据和依据。房屋是人民生产和生活的场所，房屋和房屋用地是人民生产和生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和
4、表述，必须经过房地产测量，所以房地产测量是房地产管理工作的重要基础，准确而完整的房地产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍、保障产权人合法权益的重要依据，也是发展房地产 业，进行城市建设和管理的必不可少的基础资料。 2 房产测量技术 房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。 房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有： 1）运用实地量距法进行面积测算。规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图
5、形，然后分别计算面积。 2）运用坐标解析法进行房产测量的计算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。 3）GPS 技术在房产测量中的应用。GPS 技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS 技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用，房产测绘系统以 GIS 的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。 3 房屋建筑面积的相关规定 根据计算建筑面积的
6、有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上具备以下普遍性的条件：1）应具有上盖；2）应有围护物；3）结构牢固，属永久性的建筑物；4）层高在 2.20m 或 2.20m 以上；5）可作为人民生产或生活场所。 3.1 计算全部建筑面积的范围 3.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 3.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m 以上部位计算建筑面积。 3.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20m 以上的，按其水平投影面积计算。 3.1.4 楼梯间、电梯（观
7、光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 3.1.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构的屋顶高度在 2.20m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 3.1.6 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 3.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。3.1.8 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 3.1.9 房屋间永久性的封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。 3.1.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20m 以上的，按其外墙（不包括采
8、光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 3.1.11 有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 3.1.12 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 3.1.13 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 3.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20m 以上部位的外围水平投影面积计算。 3.1.15 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。3.2 计算一般建筑面积的范围 3.2.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 3.2.2 独立
9、柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 3.2.3 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 3.2.4 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 3.2.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 3.3 不计算建筑面积的范围 3.3.1 层高小于 2.20m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室。 3.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。 3.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊。 3.3.4 房屋的天面、挑台、天面上的花园、
10、泳池。 3.3.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 3.3.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 3.3.7 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 3.3.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 3.3.9 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 3.3.10 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 4 房产测量对于城市发展的重要性 房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权和土地使用权的纠
11、纷、审核违章建筑和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量通过房产调查、房产要素测量、房产面积测算来获取房产位置、面积及用途等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所 有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。归纳起来有以下三个方面的作用： 4.1 法律方面的作用。房地产测量为房地产的产权产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和产权纠纷的依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力。 4.2 财政经济方面的作用。房地产测量成果包括房地产的数量、质量、利用现状等资料，是为进行房地产评估、征
12、收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和成果。 4.3 社会服务方面的作用。GB/17986.117986.2-2000房地产测量规范系列标准的服务对象，着重点和主要目标是满足产权和产籍管理的需求，以及房地产其他管理方面的需求，但是随着社会主义市场经济的行程和发展，房地产测绘也会进入市场，房地产测绘的服务将面向全社会，它不仅为房地产业服务，而且也可为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、水利、交通、财政税收、金融、保险、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通讯、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息。这是 保证信息共享、避免重复测绘，重复投入的重要措施。 参考文献 1 国家质量技术监督局GB/17986-2000.房产测量规范S北京：中国标准出版社，2000 2 吕永江房产测绘规范与房地产测绘技术M北京：中国标准出版社，2001 3 广州市国土资源和房屋管理局.广州市房地产测绘业务手册M2002.
