1、浅析昆明“城中村”改造“城中村”现象是在城市化过程中不可避免的一道坎，在中国经济快速发展，城市化速度加快的今天， “城中村”成为社会各界的一大关注焦点。 “城中村”问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而产生的特殊问题。随着城市化进程的加快和城市的发展， “城中村”问题影响着市民的生活质量、城市现代化建设和城市整体功能的发挥。但“城中村”改造是政府、房地产开发商和“城中村”村民三方博弈的一个过程，使得当前“城中村”改造存在日益严峻的矛盾冲突。 从“城中村”的形成原因入手，在分析了昆明市“城中村”概况、改造现状及存在的主要问题的基础上，结合当地实际情况、因地制宜地提出了一些措施及建
2、议，希望能对昆明“城中村”改造提供参考及帮助。城市化“城中村”改造村民昆明 一、引言 目前，我国处于经济快速发展阶段，城市规模急剧扩张，对土地的需求量越来越大，随之在城市发展过程中出现大量“城中村” 。 “城中村”是我国城市化进程中带有普遍性的社会现象，同时也是在我国特有的土地所有制和文化背景下，快速推进城市化进程中出现的特殊问题。近年来，昆明城市化进程快速推进，经济快速发展，城中村问题也随之不断加剧，成为城市发展的制约因素。在 2008 年，昆明市委市政府面对昆明日益恶化的城中村问题，提出了用 5 年时间完成城市建成区内三百多个城中村的改造改建工作。 二、 “城中村”改造的意义 城中村与城市
3、经济、社会、空间发展极不协调，影响城市规划实施，对城市景观、城市基础设施建设、城市土地利用与空间布局、城市经济社会发展都产生不良影响。因此，将城中村划入城市的统一管理与规划，通过土地、规划、建设、人口、经济、管理等各方面的调整，实现从农村向城市的转变，从而真正实现城市的共同发展，以利于完善城市功能、优化城市形象、提升城市综合竞争力。 三、昆明“城中村”改造现状及问题 （一）昆明“城中村”改造现状 （1）西山区“城中村”改造情况 目前，西山区共拆除“城中村”改造范围建筑面积 126.96 万平方米，其中：2008 年完成南亚项目 22.07 万平方米，2009 年完成拆迁面积104.89 万平方
4、米，并完成 55 个片区的土地权属调查及影像成图、出图工作，调查总面积 4.6 万亩。同时，已建成回迁安置房共计 23.2 万平方米：其中南坝五组 5 万平方米安置房已建成，红庙一组 7 万平方米安置房已建成，鲤鱼村村民安置房屋 3.2 万平方米主体已完工，郑家新村村民安置房已建成 8 万平方米。南亚风情商业广场项目 13.6 万平方米安置房年内可建成。 （2）盘龙区“城中村”改造情况 2008 年盘龙区第一批城中村开始改造。截止至 2008 年 12 月 31 日，列入改造计划的 5 个片区 6 个村全部完成了专项规划的编制和审批，累计拆除各类建筑物 20 余万平方米。目前，盘龙区纳入 20
5、10 年计划改造的共有 15 个村，7 个村进入实质性拆迁，完成改造 9 个村，按承诺要求完成 5 个村回迁安置房建设。 （3）官渡区“城中村”改造情况 至 2008 年 6 月，全区拆除建（构）筑物 20 多万平方米，其中太和佴家湾村拆除建（构）筑物 86160 平方米、关上日新片区拆除建（构）筑物 50000 多平方米、关岭路木器厂片区拆除建（构）筑物 40000 多平方米、小板桥云溪片区拆除建（构）筑物 15000 多平方米、六甲官南大道片区拆除建（构）筑物 6800 平方米。与 5 家公共单位达成协议交房，占公共单位总数的 45.5%，与片区户主签定拆迁补偿安置协议 110 户，占总户
6、数的 22%。 （4）五华区“城中村”改造情况 2008 年 11 月，五华区开始启动城中村改造，将分五年开发改造完成。截止到 2010 年 1 月区域已经签署开发合同的城中村达 15 个，进入实质拆迁阶段约 9 个，2010 年底将开始第三批城中村改造。 （二）改造过程中遇到的问题 （1）政府、开发商、村民三者之间的利益冲突 “城中村”改造的博弈三方：政府、房地产开发商和“村民” 。村民们的主要要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的主要要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府则希望在避免财政的压力和保证市场的情况同时维持社会的稳定。城中村改造的最终方案，将是
7、这三方利益平衡的合约安排，但三方博弈出的征地拆迁补偿机制极有可能会是有失公平的。 （3）外来民工丢失了廉价的出租屋，住宿成了问题 在城中村拆迁过程中，往往会忽略一个重要的群体，那就是外来务工人员。城中村未拆迁时，他们大多居住在城中村的廉价出租屋里，但是城中村拆迁后，他们将失去廉价的出租屋，住宿成了问题，这势必将导致一个城市外来务工人员的缺失或劳动力的工资上涨。 （4）房子改造导致村民失去了主要的经济来源 城中村中的村民大多以出租房屋，收取租金为其主要经济来源，在城中村拆迁过程中，他们将长时间没有住处和收入。 （5）村民的社会保障问题 由于我国的户籍管理制度把户口与社会保障、医疗、子女教育、社会
8、福利和社会地位直接挂钩，使得农民在失去土地后难以享受到和市民相同的待遇，即使在昆明就业，也无法享用城市的许多公共产品，无法进入城镇社会保障体系，生活得不到保障。 四、对昆明“城中村”改造建议 （一）明晰土地产权关系，完善农村土地产权制度 “农村集体对其所有的土地并不具有处分权，只是名义上的所有权而己，真正拥有支配权的是国家。 ”国家有偿出让使用权的城市土地一级市场的建立和扩展，使土地增值得到显化，从而使农村土地所有权转移的矛盾突出。由于法律限制农村集体土地直接进入土地市场，农民无法直接享有由此带来的土地增值。 （二）协调“三方”关系，保障村民合法权益 “城中村”涉及各方利益及角色定位。政府、开
9、发商和“城中村”居民在改造中各方利益存在不一致，他们之间有共同利益，即都希望“城中村”问题得到妥善解决。但在这个过程中，应保证“城中村”居民的合法权益。 （三）制定合理的拆迁补偿制度、科学的土地出让政策 “城中村”房屋的拆迁改造直接触及到广大村民的既得利益，因此应制定出合理的拆迁补偿方案以保证村民的集体收益。在执行国家和省市有关政策法规的同时，应结合具体情况，作出适当调整，制定出双方都能接受的标准，协商解决补偿中可能发生的争端。 （四）制定科学的城市规划，预防“准城中村” “准城中村”主要是指城市规划区域内，由于城市发展的需要，目前正在征地待建的地方，存在着大量的村庄和农户，随着城市的发展它们
10、将很快成为新的“城中村” 。为了预防再一轮的城中村改造，应制定科学的城市规划，在充分考虑现有制度和各种现实的约束条件的基础上预防新一批城中村的出现。 五、结语 “城中村”是在我国特有的二元经济社会体制和文化背景下，在快速推进城市化进程中出现的一种新的城市化问题，也是我国现代化进程中独有的一大难题。城市在发展， “城中村”的问题就不可避免。 “城中村”改造是一项复杂的系统工程，不仅涉及到社会、经济、法律、文化等多个领域，同时也是政府、房地产开发商、城中村集体和原村民等多方主体的博弈过程，并涉及农民、农村在城市化进程中的现实生活状况与长远出路。本文通过对城中村形成机制的深入分析，再详细分析研究昆明
11、城中村的改造现状、存在改造问题等，提出相应的解决措施。 参考文献： 1仝德，冯长春.国内外城中村研究进展及展望J.人文地理，2009，6（3）：29-35. 2武海航.“城中村”农民权益保障问题的法律思考D. 2000. 3葛欣萍.城市化进程中“城中村”问题与治理研究以青岛开发区为例D. 2009. 4唐荣伟.城市化进程中失地农民安置问题研究D.2009. 5吕勇，张涵.河南失地农民利益保护现状J.民生观察，2005，10（3）：27-29. 6周新宏.“城中村”研究综述J.开放导报，2007， 02（1）：42-43. 7轩明飞.“城中村”城市化：问题困境中的悖论J.探索与争鸣，2006，0
12、2（4）：45-47. 8李立勋.城中村的经济社会特征以广州市典型城中村为例J.北京规划建设，2005，03（12）：35-37. 9李津逵.城中村的真问题J.开放导报，2005，6（3）：43-48. 10韩荡.城中村改造的理论框架集案例研究J.规划师，2004，20（4）：13-15. 11韩冉，李红.关于二元结构理论和城市化进程的思考试析城中村问题产生的原因和解决的有效途径J.经济师，2003，05（9）：62-63. 12刘伟文.城中村的城市化特征及其问题分析以广州为例J.南方人口，2003，18（9）：2933. 13潘聪林，韦亚平.“城中村”研究评述及规划政策建议J.城市规划学刊， 2009，2（6）：96-101. 14金锦萍.家庭集体土地所有权的困境与出路.物权法专题研究 （下） ， 2002.1021.
