1、浅析住宅专项维修资金使用困难的原因及应对措施摘要：住宅专项维修资金制度的设立为物业公共设施设备的维修、更新改造提供了资金保障，但由于法律法规对其使用有着严格的规定，使用困难成为普遍存在的问题，本文针对这个问题的原因提出了相应的应对措施。 关键词：住宅专项维修资金，使用困难，应对措施 Abstract: Set up a fund system for residential special repair for public facilities and equipment repair, funding renewal, but because the law has strict rule
2、s on its use, difficult to use as common problems, the reasons for the problems and puts forward some corresponding measures Key words: Special housing repair funds; Difficult to use ; countermeasures 中图分类号：TU746.3 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013） 随着房地产业的快速发展，我国新建房屋和已建成的小区数量逐年增加。与此同时越来越多的商品房公共部位、共用设施设备的
3、维修问题也逐渐凸现出来，住宅专项维修资金就是指用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。但是具体在资金的筹集使用方面存在很多问题。如何解决好这些问题是我们现在面临的一项现实而紧迫的任务。 一、住宅专项维修资金使用困难的原因 据不完全统计，截至 2011 年底全国共筹集专项维修资金余额近 3000亿元，而动用该资金进行维修更新改造不超过 30 亿元，使用率仅 1%，造成使用率如此低的原因主要由以下几个方面。 （1）维修资金使用表决难通过 为维护全体业主的利益及保障维修资金的安全， 物权法与物业管理条例制定的住宅专项维修资金管理办法的第二十二条第二款明确规定:“使用住宅
4、专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意” 。然而，我国目前小区的住宅规模通常都比较大，若要征集到小区内 2/3 以上业主的同意往往比较困难，这就为维修资金的正常使用增加了一道门槛;加之一些业主往往“事不关己、高高挂起” ，只要他们不是共用设施设备项目的直接受益者通常会拒绝签字，故经常会造成表而不决的局面，致使维修项目搁置。 （2）部分业主尚未形成买房也要养房的消费观念 一方面，一些业主尤其是年长者还在享受国家福利性的住房政策，他们对购买住房后还要承担小区内共有部位及公用设施设备等的维修费用尚不能理解，或多或少存在抵制情绪。另一方面，部分维修
5、部位可能仅仅与其他业主有关，自身并非所要维修部位的直接受益者，故不情愿分担维修费用，甚至不参与维修的投票决策。 (3)部分住房维修费用筹集困难 由于原房改单位改制、重组以及破产等原因，一些公有住房出儒后目前往往无人管理、售后和维修，有的房屋在经多次转手后其业主己不是其原房改单位的职工，部分房改单位往往不愿再担负这些房屋的维修专项资金等等，从而造成一些住宅小区内的同一幢楼甚至同一个单元的维修资金不全。这类房屋在进行维修费用的分摊时，那些尚未缴存维修资金的业主如果不愿意出钱分担维修费用，则往往会造成维修的困难。 (4)各方对维修资金管理机构的职能认识存在差距 维修资金管理机构目前的职能定位只是负责
6、小区维修资金的归集、核算以及维修后的资金拨付，并不负责具体的房屋维修工作等。然而广大业主却对维修资金管理机构的具体职能不甚了解，甚至片面地认为维修资金管理机构就是进行房屋维修的机构，一旦他们递交了报修申请后，就只需等人来上门维修。这种的认识上的偏差，不仅耽误了维修也在一定程度上影响了维修资金的正常使用。 二、住宅专项维修资金使用困难的应对措施 （1）重视发挥业主委员会的作用 应当充分重视、引导和发挥小区业主委会及其成员的作用，努力和积极做好维修资金有关政策的宣传工作，并适时和定期对业主委会及其成员进行维修资金法规政策、使用等相关知识的培训，努力提高他们对建立住宅专项维修资金制度重要性的认识以及
7、自身的维权意识，这也是破解维修资金使用困难问题的关键。 （2）实施特殊情况下的专项维修资金强制使用措施 实践中，有些公共设施设备使用专项维修资金进行维修更新改造事实清晰，但是，投票表决时经常出现业主不同意或不表决，如顶层天花板漏水维修楼下不同意，电梯故障底层业主不着急等，针对这类情况，必须实施专项维修资金强制使用措施，即用法律法规或规章约定某些紧急情况可以直接使用维修资金而无需通过业主表决。为防止滥用强制使用措施，有必要对对其做出规范，如必须有建设、消防、安监、质监等部门做出的安全隐患整改文件或法律、法规、规章和强制性技术标准规定必须维修、更新改造的相关规定。 (3)改变维修项目申请现表决使用
8、模式 当前住宅专项维修资金的使用和支取之所以困难.很大程度上是由于每次维修资金的申请都需要通过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主讨论通过签字确认后才能使用资金”这一规定。 (4)加强政府监管 行政管理部门应当适当减少对住宅专项维修资金使用的行政干预，专司监管与规范职能，努力培育业主的自治管理机制，并建立业委会、业主与主管部门的多层面的监管制度，同时要对维修资金的违规使用以及超过法定期限未予维修的行为等及时采取相关行政处罚措施。 (5)建立维修资金报价审核施工队伍库 对维修施工队伍的选择，物业有关部门可以建立维修资金报价审核施工队伍库
9、，保存经过审核的合格施工队伍名单及其施工报价和相关资质等。在日后每次提出维修方案时，可以从此施工队伍库中按照其报价和资质选择最优的施工队伍。因此，维修资金报价审核施工队伍库的建立和使用，可以更好地服务广大业主并能节约维修费用支出。 三、结论 作为维修资金的监管部门，面对着日益增加的住宅共用设施设备急需更新、维修及改造，却往往由于无法及时动用维修资金，使其发挥应有的保障功效，从而造成维修资金使用困难局面。要有效解决这一现实而又紧迫难题，必须要发挥物业小区业主委员会的积极作用，并努力协调小区各业主间以及其与物业服务企业间的关系，加强小区公共事务自主决策与共同管理的意识。 参考文献 1宿辉.我国住宅专项维修资金制度存在的问题与对策J.建筑经济.2009(7) 2周永平.住宅专项维修资金管理问题研究J.南通职业大学学报.2010(4) 作者简介：徐美（1977- ） ，女，山东胶州人，大学，工程师，工作单位：胶州市房产管理局，研究方向：房产测绘中的计算机应用问题
