1、浅议房地产项目投资全程科学管理摘要：由于房地产项目是一个周期性的整体工程，它涉及到土地审批、建筑规划、协议签署、施工建设、市场营销、物业管理等一系列工作。为了保证各个阶段中各项工作的顺利进行，采取全程科学管理是非常有必要的。它对于保证工程质量，减少项目建设过程中的不必要消耗以及相关阻力具有重要意义。 关键词：房地产；项目；科学；管理 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 一、引言 房地产行业由于具有高投入、高风险和高回报的特点，在巨大的利益驱使下，当前国内多数房地产开发企业无视风险的存在，盲目投资，大量的购买地皮进行房地产建设。为了解决房价虚高现象，保障经济安全，国家加大了
2、对房地产开发企业资金方面的监管力度，这大大的增加了房地产开发企业的融资难度，使得部分企业出现资金匮乏的情况。同时，在房地产投资管理方面也存在着管理杂乱无章的问题，无法对相关工作起到有效的监管和引导作用。加强投资管理方面的科学性和规范性，实现全程化的投资管理，是房地产开发项目的迫切要求。 二、投资管理方面存在的问题 （一）建设规划不合理 在建设规划方面，由于没有很好的对当地地域环境进行调查，忽略了建筑和环境的整体性，对当地的环境产生了一些破坏。同时，在建筑规划之前，没有很好的与居民进行沟通，对于居民的需求没有充分的了解，导致在建筑功能方面存在缺陷，无法满足用户需要。 （二）民事纠纷频发 1、强制
3、拆迁。在土地进行整理过程中，没有很好的做好与原有住户的沟通协调工作，特别是在拆迁工作方面，存在着很大的问题。由于部分居民不满补偿方案，不愿签署拆迁方案，严重影响了施工进度。针对这一情况，开发商不积极主动的与拆迁户进行协商，而是通过有关部门采取强制拆迁的方式，致使民事纠纷频繁发生，影响了社会的安定。 2、单方面违反销售协议。在房地产项目的具体执行过程中，为了实现经济效益的最大化，建筑用地挤占绿化用地、公共用地的现象普遍存在。用户对于这种破坏协议的行为强烈不满，纠纷不断。 （三）施工过程管理不完善 在施工过程中，忽略了对于工地具体实施过程的管理。建筑材料胡乱摆放、边角料随意丢弃等现象严重。这不但影
4、响了工地环境，给施工带来不便，减缓了施工进程，而且对于企业来说造成了极大的浪费，同时也给企业增加了一定的成本负担。在施工工艺方面，赶进度、赶工期，忽视了质量问题都严重影响了企业形象和建筑安全。 （四）销售宣传费用虚高 在市场营销方面，对于宣传费用方面没有进行严格规范的管理。盲目的夸大广告效果，投入大量的费用进行广告宣传。一旦预期效果无法达成，就会严重影响到公司的收益，同时也为公司增加了负担。 三、具体的解决措施 （一）做好充足的项目准备 在房地产项目开展之前，要对市场进行充足的分析，避免投资的盲目性， 规避投资风险。对于本项目建成之后在市场中的反响要进行科学的预测，保障预定目标的实现。在建筑规
5、划设计的过程中，要对当地的人文和水文环境进行详细的调研。同时，在资金方面，要提前筹措，做好各项资金预算，保障项目开展过程中专款专用，不会因为资金不足而引起施工建设方面的问题。 （二）选用科学合理的建设规划方案 在项目的建设规划设计方面，要分阶段、多层次、有重点的进行。虽然项目设计规划方案的费用在总体费用中的比例非常低，但是对于整个项目的实施却有着重大的影响。在设计之初，要确定建筑的外观、结构、内部布局等，这些可以通过招标委托的方式，择优选用。 在具体工艺技术的采用方面，要在保证工程质量的前提下对预定设计方案的先进性、准确性、合理性和可行性进行分析，确保各项功能的实现，以便满足客户要求，提升企业
6、形象。同时，要对施工设计方案进行必要的限制，以免施工技术和施工图发生变更，出现投资总额扩大的现象。 在对相关图纸进行审批的过程中，尽量的将项目变更这一过程在施工之前完成。在有关设计的初步阶段，要考虑技术方案与总体方案的适应性。在技术设计环节，保证专业技术符合质量规定。在施工图这一方面，必须保障原定功能和质量指标无偏差。只有通过对这些图纸进行综合性的审批，才能寻求工艺技术、具体功能及经济效益的统一。 （三）加强相关费用的管理 房地产建设项目的时间较长，涉及的金额巨大，所以加强各个环节中相关费用的管理具有重要的经济意义。在初步制定投资预算时，要综合分析建设方案、施工图纸和计划、预算指标、材料设备费
7、用以及国家有关政策等。之后采取招标的方式同项目承包商、建材设备供应商及服务咨询提供商确定具体的价格并签订有关合同。 （四）做好各部门之间的协调工作 由于房地产开发是一个整体性的项目，涉及部门多、人员广、内部环境复杂，为了保证项目开展过程中各项工作能够落实到位，不会出现推卸责任的现象，要充分的做好各部门之间的协调工作。定时进行各部门之间的工作交流以及工作汇报，加强各部门之间的团体协作意识，在工作过程中互相配合和帮助，做到有问题能及时发现并得到妥善解决，保障整个项目合理有序的进行。 （五）加强施工方面的监管力度 建筑施工是房地产项目的关键，加强施工方面的监管力度，保障施工工艺及各项流程能够得到确切
8、的落实是保证工程质量的基础。在施工过程中，要对各个环节进行严格的监督，派专人进行管理。对各个部门、区域、小组的实际工作情况要进行详细的记录备案，以便在有关责任的追溯方面能够找到必要的依据，为相关事件的解决提供帮助。 （六）善后工作的管理 针对竣工的实际情况，对建筑以及相关设施进行验收。严格按照有关规定以及事先拟定的计划对建筑的质量、装修、外形等方面进行检查，确认安全无误之后方可与其他合约人进行资金上的结算。在交付使用过程中要注意相关管理方面的问题，特别是物业管理方面，要请专业优质的物业管理机构进行管理。一个优秀的房地产开发项目要做到有始有终，切不可因为细节方面的缺失给整个项目抹黑。 四、结语
9、在我国房地产项目的开发过程中，一直以来都只注重将投资管理的重点放在具体的施工过程及其准备过程中，但是项目的准备工作以及事后工作却存在着严重的管理不足，从而引起了一些问题。所以，在房地产开发项目的投资管理工作中，要将项目准备、项目实施、项目验收、投入使用看作一个有机整体，做好四大环节中的各项工作，保障房地产投资的安全和预期目标的实现，从管理的源头上实现经济效益的提高。 参考文献： 1胡新民.关于房地产项目投资全程科学管理J.中国房地产业，2012（04） 2周雁.浅析房地产项目开发的风险及对策J.现代经济信息，2009（11） 3孟凡花，臧志华.分析建筑工程全面科学管理J. 城市建设理论研，2012(06)
